Sur un sujet aussi sensible que la politique de logement, la provocation n'est pas monnaie courante. Pourtant, Xavier Lépine, Président du Directoire de La Française s'y aventure. Il ose le politiquement incorrect et montre qu'il n'est peut être pas si difficile de résoudre l'épineux problème du déficit de logements en région parisienne.
Un constat d'abord. La région parisienne, est la plus grande zone de bureaux d’Europe, avec 52 millions de m2. Son taux de vacance s'élève à 8% (4,2 millions de m2) ce qui pourrait représenter de 50 à 70 000 logements. Hélas, ces énormes surfaces ne sont pas transformées en logements pour des raisons légales, politiques, financières ou électorales.
Ne rechignant pas devant les formules choc, Xavier Lépine estime que la « la loi sur les logements sociaux... a un impact sur l’insuffisance de logements, comparable à ce qu’aurait un SMIC à 4 000€ sur le taux de chômage». Et de rappeler que « transformer un immeuble de bureaux vide de 10 000 m2 se traduit immédiatement en 15 % de pertes de surfaces pour le reconfigurer ; et s’il fait plus de 1 000 m2, ce sont ensuite 25 % de logements sociaux qu'il faut déduire. In fine, il ne reste donc plus que 6 300 m2 en logements libres sur lesquels portent les coûts de restructuration de l’ensemble...
L'addition devient dès lors inabordable pour le pouvoir d’achat des ménages. Dans ce contexte, la décision du propriétaire est vite prise : il maintient les surfaces en bureaux, les restructure et l’immeuble de bureaux d’à côté, plus vétuste et non conforme aux normes se vide . Pourtant, la réponse au problème de l'insuffisance de logement est évidente. Xavier Lépine suggère différentes alternatives : réduire à 10 % le quota de logements sociaux sur les transformations de bureaux en logements, n'imposer cette règle qu’au-delà d’une certaine surface, autoriser une densification verticale de l’immeuble, ne pas forcément imposer les dernières normes en cas de reconversion, donner la faculté au propriétaire de ne pas renouveler les baux commerciaux à l’échéance en cas de reconversion ou encore adapter le quota de logements sociaux en fonction de la réalité locale.
Au delà de l'aspect légal, Xavier Lépine évoque comme deuxième frein à la construction l'aspect politique et financier au niveau local. Dans les municipalités de « gauche », les taxes foncières moyennes sont inférieures à 200 € par habitant… contre 1 500 à 2 000 € de « taxes professionnelles ». Le calcul est vite fait. Par ailleurs, tout projet d’habitation, qui comporte 75% de logements non sociaux, entraîne par définition un risque de gentrification de la population et donc un risque politique pour une municipalité « rouge ».
Dans les municipalités de droite, les 25% de logements sociaux ne sont souvent pas bien perçus par l’électorat local. Deuxio, les redéveloppements de zones anciennement industrielles (comme celle du Trapèze à Boulogne) imposent également… de ne pas retenir les projets de transformation de conversion de bureaux dans les appels d’offres municipaux.
L’enfer est pavé de bonnes intentions. En tout état de cause il a créé une pénurie de logements qu’ils soient sociaux, intermédiaires ou libres. En s'attaquant à la « vache sacrée » du logement social Xavier Lépine souhaite « créer un choc de l’offre et abaisser globalement le coût du foncier ». Pour lui, il est clair qu'un rendement « normal » (4 à 5 %), reposant également sur une compatibilité avec les revenus des ménages, attirerait immanquablement les investisseurs et concourrait également à la création du cercle vertueux qui fait tant défaut actuellement ».
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