Un marché immobilier sous le joug d'une croissance en berne
L'absence de croissance économique s'est manifestée et se manifeste encore par une baisse des transactions locatives (-25 % en Ile de France) et par l'augmentation de l'offre disponible et des taux de vacance. Pour diminuer les délais de relocation, les propriétaires n'ont pas le choix. Ils doivent jouer sur les prix et la qualité. Exemple vécu en interne, les renégociations en 2013 sur les fonds de Perial ont donné lieu dans 65% des cas à une baisse moyenne de loyer d’environ 5% environ avec des franchises de loyer de 0 à 3 mois en moyenne et des engagements fermes sur la durée des baux.
La relation client avec le locataire, centre névralgique du marché immobilier tertiaire
Après une période faste où le propriétaire pouvait se permettre d'être un fantôme, celui- ci doit dorénavant « exister », dialoguer avec son locataire. Cette relation client est primordiale pour assurer une bonne qualité de service et par là même, une meilleure fidélisation. Aujourd’hui, les locataires souhaitent des locaux en parfait état et conformes aux normes en vigueur. La conséquence de ce nouveau rapport de force implique de pouvoir réaliser les travaux. Dans le cas de Perial, les SCPI disposent de poches pour grosses réparations représentant entre 12 et 21% du loyer afin de les programmer.
La Défense: «le son du Canon»
La Défense... ce sont ceux qui la connaissent la moins qui en parlent le plus.... Riche d'un parc de 3 millions de m2, La Défense affiche un taux de vacance (15%) élevé. Il est cependant faussé par le fait que 70% de cette vacance sont concentres sur quatre tours dont la construction a été́ décidée il y a cinq ans et qui ne trouvent pas preneurs car le marché des grands utilisateurs a été́ touché en 2013 et que les loyers retenus étaient trop ambitieux. Quelques investisseurs avisés ne s'y sont pas trompés en prenant des positions à des prix très attractifs.
De belles opportunités en province à condition d'être sur place
Le marché immobilier tertiaire en province bénéficie surtout aux villes qui cumulent toutes sortes de critères : infrastructures, solde migratoire positif, tissu économique dense, pôles universitaires et de compétences reconnus, fiscalité modérée, rareté foncière... et une volonté politique affirmée, claire et concrète. Lyon et Lille répondent à ces critères comme Nantes, Marseille, Bordeaux, Toulouse et Nice, dans une moindre mesure. A retenir, « les meilleures opportunités peuvent se trouver sur des marches où la concurrence est faible »... sachant que dans tous les cas « la présence sur place est un atout indéniable ».
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