Quel est impact de la remontée des taux sur la souscription de parts de SCPI à crédit ?
Après avoir touché un point bas en 2010, les taux de crédit immobilier augmentent depuis quelques mois. Il apparaît alors légitime de connaître l’impact réel d’une hausse des taux sur la souscription de parts de SCPI financées à crédit. L’intérêt de l’effet de levier est-il remis en cause ? La recherche d’une performance financière est-elle le seul moteur de l’opération ? Primaliance vous propose un tour d’horizon approfondi de cet univers.
Prenons l’exemple d’un jeune d’un couple qui souhaite souscrire 80 000 € de parts de SCPI à crédit. Leur situation est la suivante : le revenu annuel du foyer est de 70 000 €, ils ont un enfant à charge et leur tranche marginale d’imposition est de 30 %.
L’investissement en SCPI de 80 000 € distribue un rendement de 5,40% et peut être financé à l’aide d’un crédit d’une durée de 15 ou de 20 ans. Le graphique ci-après illustre l’effort d’épargne moyen mensuel en fonction d’une échelle de taux.
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Une hausse de taux de 0,5% augmente l’effort d’épargne de 14 € par mois. |
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En suivant les hypothèses de financement du graphique, notre couple d’investisseurs bénéficiera d’un Taux de Rentabilité Interne (TRI)* de plus de 7% et percevra un revenu mensuel avant impôt de plus de 400 € au terme du crédit (hypothèse : 1% de revalorisation annuelle du loyer et du capital).
Pourquoi l’évolution des taux a-t-elle si peu d’incidence sur la rentabilité de l’opération ? Contrairement à l’acquisition d’une résidence principale où le poids du remboursement est intégralement supporté par l’investisseur, ce sont les revenus de la SCPI qui prennent en charge la majeure partie des coûts de l’opération. Ainsi, sur une durée de 15 ans, plus de 60% des dépenses sont payées par la SCPI et plus de 70% dans le cas d’un financement de 20 ans. Autre facteur favorable : la déductibilité des intérêts d’emprunt. Lorsque le taux du crédit augmente, l’impact fiscal est amoindri car cette nouvelle charge va diminuer le résultat foncier imposable, donc l’impôt. L’effet sera d’autant plus important que la fiscalité de l’épargnant est élevée.
Au-delà de ce constat, la souscription de parts de SCPI à crédit est un outil patrimonial particulièrement efficace dont l’intérêt dépasse les effets de cycle. Cette opération offre aux investisseurs la possibilité de créer un patrimoine immobilier avec des fonds qu’ils ne possèdent pas. Au fil du temps, l’épargnant devient progressivement propriétaire du capital et pourra affecter à d’autres dépenses les revenus distribués par ses SCPI une fois le crédit totalement remboursé.
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Les avantages de la souscription de SCPI à crédit dépassent les effets de cycle. |
Autre avantage, la protection familiale. L’assurance souscrite avec le crédit permet de rembourser l’intégralité du capital restant dû en cas de décès. La dette étant effacée, le patrimoine de SCPI et les revenus qui l’accompagnent reviennent immédiatement aux ayant-droits.
Enfin, dans le cas d’une reprise de l’inflation, les indices de revalorisation des loyers auxquels sont soumis les baux commerciaux bénéficient positivement aux SCPI. Avec un prêt souscrit à taux fixe, le coût du financement est figé et l’effort d’épargne de l’investisseur diminuera.
Attention tout de même… L’usage du crédit est un outil à utiliser de manière adaptée à la situation et aux objectifs de chacun. La souplesse offerte par les SCPI permet de dimensionner les investissements à son rythme et selon ses moyens.
Pour connaître votre capacité d’investissement ou les dernières conditions de financement proposées par Primaliance, n’hésitez pas à contacter un consultant au 09 73 31 27 30 (prix d’un appel local) ou par mail en cliquant ici.
* Taux de rendement interne : permet de mesurer la rentabilité globale annualisée d'un investissement
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