La conjoncture immobilière selon CBRE

Un 1er trimestre calme mais prometteur

Durant le 1er trimestre 2012, près de 1,7 milliard d’euros ont été engagés sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, soit une baisse d’environ - 9 % sur un an.

Le rythme assez lent du 1er trimestre était attendu tant en raison de l’exceptionnel 4ème trimestre 2011 (plus de 7 milliards d’euros) que des effets de saisonnalité généralement défavorables aux débuts d’année. Après un mois de janvier très calme, les engagements ont ainsi peu à peu augmenté, permettant d’atteindre des performances supérieures aux 1ers trimestres 2009 et 2010.
Les trois 1ers mois de 2012 ont été marqués par la rareté de l’offre d’actifs « prime » liquides (entre 10 et 50 millions d’euros) dans le QCA. Ceci explique la faible activité de ce segment de marché, particulièrement recherché.

Ces résultats trimestriels doivent également être mis au regard de la stagnation économique et des prochaines échéances électorales qui provoquent un certain attentisme de la part des investisseurs. D’autre part, le nombre significatif de signatures sous promesse et des projets en cours de vente laissent penser que le reste de l’année sera nettement plus actif.

Des résultats à mettre en perspective

Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, s’il a été moins vigoureux qu’un an auparavant, n’a pas été gelé pour autant. Un début d’année morose était à craindre compte-tenu de la stagnation économique, de la crise des dettes souveraines et des prochaines échéances électorales.

Cet environnement a accru le manque de visibilité tant sur le retour de l’activité économique que sur la fiscalité. Face à cette situation peu favorable, les volumes investis ne se sont pas effondrés. Même si les engagements ont mis plus d’un mois pour s’affirmer, la demande s’est maintenue à un niveau élevé et s’est heurtée au 1er trimestre à un manque d’offre de qualité. Les abondantes liquidités prêtes à s’investir en immobilier d’entreprise sont le signe que celui-ci reste un placement privilégié, particulièrement dans une situation de forte aversion au risque.

Un marché bipolaire

Les investisseurs ont adopté deux positionnements : acquérir des actifs liquides, sécurisés et de qualité et, dans une moindre mesure, saisir des opportunités lors de transactions de plus grande envergure.
Les transactions d’un montant ≤ 25 ou > 100 millions d’euros représentent ainsi 3 transactions sur 4, au détriment des transactions entre 50 et 100 millions d’euros même si aucune transaction > 180 millions d’euros n’a eu lieu.

Durant le 1er trimestre, une des principales caractéristiques de la demande est son orientation confirmée vers des produits « core » aisément finançables. La recherche de tels actifs a fait se concentrer la demande vers des montants entre 10 et 50 millions d’euros. Les transactions ≤ 25 millions d’euros représentent ainsi plus d’une transaction sur 3, soit près de deux fois plus que sur l’ensemble de l’année 2011 et 5 points de plus qu’au 1er trimestre 2011. L’offre sur ce segment de marché a été très faible, notamment dans le QCA. Aussi, Paris Centre Ouest n’a concentré que 8 % des volumes contre plus du double un an avant et environ le triple en 2011. La concurrence n’a pas pour autant rendu les investisseurs prêts à la surenchère. Dans certains secteurs géographiques, la hiérarchie des valeurs locatives n’est pas encore stabilisée, induisant une certaine circonspection.

Ainsi, mis à part ces actifs rares, le taux de rendement des bureaux « prime » situés dans le QCA a légèrement augmenté, à 4,75 %. Pour autant cette forte demande sur les segments les plus liquides ne s’est pas faite au détriment des transactions > 100 millions d’euros, qui représentent plus de 40 % des volumes, 10 points de plus qu’au 1er trimestre 2011. Si la demande a été moins forte que sur les petits montants, elle a bel et bien été présente. Ces opérations, telles Axe France et l’ex-siège de Michelin, se sont notamment réalisées dans Paris hors Paris Centre Ouest qui a représenté 32 % des volumes, soit plus du double qu’en 2011 et près de 8 fois plus qu’au seul 1er trimestre 2011.

Même si un seul trimestre n’est pas toujours représentatif, surtout après un 4ème trimestre 2011 exceptionnel, le marché est ainsi apparu bipolaire et prudent, mêlant recherche de liquidité/qualité et saisie d’opportunités.

Les bureaux toujours très recherchés

La prédilection pour les bureaux ne s’est pas démentie au 1er trimestre 2012. 82 % des volumes ont concerné ce produit dans lequel les investisseurs voient un actif de choix. L’Ile-de-France est d’ailleurs très appréciée sur ce segment, représentant plus de 9 acquisitions de bureaux sur 10.

Sur ce segment des bureaux, une certaine dualité existe là aussi. Au-delà des actifs « core » les plus recherchés, est constaté un maintien des VEFA qui totalisent plus de 20 % des volumes, dont 80 % « en blanc » (non commercialisés). Il faut y voir le signe qu’au-delà d’actifs sécurisés les investisseurs ne sont pas réticents à aller vers d’autres types de placement sur des marchés profonds.

La part des investissements en surfaces commerciales, dont la moitié des volumes engagés se trouve en régions, est en recul par rapport à l’année dernière. Cependant, malgré une faible croissance de la consommation des ménages qui devrait se poursuivre cette année, ce segment continue à attirer les investisseurs. Les opérations de petite taille sont privilégiées, aucune transaction ne dépassant les 35 millions d’euros. Les boutiques de centre-ville restent notamment très recherchées, principalement à Paris et dans les grandes villes régionales. Les taux de rendement des produits les plus recherchés de cette catégorie ont par conséquent diminué de 25 points de base en 3 mois. Les centres commerciaux dominent toujours, avec un peu plus de la moitié des volumes engagés en surfaces commerciales.

Les « retail park » demeurent moins prisés. Le segment de marché des locaux d’activités/entrepôts est le seul dont les volumes ont augmenté en un an, dépassant les 90 millions d’euros ce trimestre. Si l’activité aurait pu être plus soutenue encore, les bonnes performances de ce segment parfois jugé moins liquide mais offrant des rendements supérieurs soulignent que les investisseurs restent à l’affût d’opportunités.

Les institutionnels toujours très présents

Les institutionnels, disposant de fonds propres importants, représentent plus de 3 acquéreurs sur 5 au 1er trimestre 2012, soit presque 10 points de plus qu’un an auparavant. La prédominance des investisseurs en « full equity » explique aussi la taille modeste des opérations. Les foncières et les assureurs ont été des acteurs majeurs des acquisitions, avec près de 60 % des volumes ce trimestre. La proportion importante de SCPI et d’OPCI observée depuis plusieurs trimestres s’explique par des collectes de fonds particulièrement élevées. La présence notable des assureurs est à souligner dans un contexte d’incertitudes concernant le ratio de fonds propres définitif accordé à l’immobilier dans Solvency II.

Les promoteurs et les fonds d’investissement ont de leur côté représenté près d’un vendeur sur deux. Les fonds ouverts allemands, dont certains sont en difficulté, ont davantage vendu qu’acheté. Ceci pourrait se poursuivre au cours de l’année, après la vente sous promesse de Neo et Retiro par KanAm. Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé a surtout été animé par des entités françaises, qui représentent une large majorité des acquéreurs ce trimestre, comme ce fut le cas il y a un an, avant de se réinternationaliser.

Source CBRE. Etude complète, cliquer ici