Conjoncture immobilière CBRE 4T2010

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN FRANCE

En 2010, 11 milliards d’euros ont été échangés sur le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé, soit une progression de + 42 % sur un an. Même si ces volumes demeurent très éloignés des niveaux enregistrés avant la crise, le rebond apparaît notable. Le 4ème trimestre a en particulier bénéficié à plein de la traditionnelle pression à la conclusion des négociations en fin d’année. Il a concentré à lui seul plus de 40 % des engagements de l’année (4,6 milliards d’euros), ce qui en fait le meilleur trimestre enregistré depuis la fin 2007.

Alors que 2009 avait été dominée par les petites et moyennes transactions, faute de financements pour les volumes unitaires importants, le marché a retrouvé de la profondeur en 2010. La liquidité est notamment revenue sur le segment compris entre 100 et 200 millions d’euros. De fait, dès lors que l’actif sous-jacent est sécurisé, le crédit est à nouveau disponible, avec des exigences en termes d’apports en « equity » qui se sont assouplies, et il est proposé à des conditions financières attractives, grâce à la faiblesse des taux courts. Les très grosses transactions demeurent cependant rares et restent difficilement finançables.

Les portefeuilles continuent notamment de souffrir de leur hétérogénéité dans un contexte verrouillé pour les actifs secondaires. Ils n’ont pesé que 12 % des volumes investis sur l’année. Le 4ème trimestre a cependant vu le retour de ventes groupées significatives, avec la signature de 4 portefeuilles supérieurs à 100 millions d’euros.

Cette amélioration du marché s’explique par l’intérêt retrouvé des investisseurs pour l’immobilier d’entreprise, notamment de la part des institutionnels. Face à un environnement financier particulièrement bousculé et incertain (crise de la dette publique européenne, marché boursier instable, incertitudes sur l’évolution des taux à moyen terme…), l’immobilier, actif réel et tangible, apparaît de nouveau comme un placement protecteur sur le long terme.

Corollaire de ce statut de valeur refuge, les acquéreurs se sont focalisés sur les actifs sécurisés, assortis de baux long terme signés avec des locataires solides à des loyers de marché. La vigueur incertaine de la reprise économique a également fortement contribué à faire perdurer cette aversion au risque des acteurs immobiliers. Il en résulte la persistance du blocage du marché des actifs secondaires, pour lesquels la décote n’a toujours pas eu lieu. De fait, les rares acquéreurs potentiels exigent un niveau de rémunération du risque sur ce type d’investissement particulièrement élevé que les vendeurs, en l’absence de contrainte à la vente, refusent d’acter.

La volonté de sécurisation des investisseurs s’est logiquement doublée d’une recherche de qualité dans leurs cibles d’acquisition. En 2010, plus de 50 % des volumes engagés ont porté sur des immeubles neufs, récents ou restructurés, grâce notamment à la relance dans la 2nde moitié de l’année des VEFA. Ainsi, les volumes de cessions d’immeubles à construire ont quasiment triplé entre 2009 et 2010 et, fait notable, quelques transactions « en blanc » de taille significative se sont concrétisées à la fin de l’année. Face à la pression de la demande, l’offre de qualité est restée notoirement insuffisante, même si le redémarrage des valeurs vénales sur ce segment a contribué à rendre certains acteurs plus actifs à l’arbitrage.

Source : CBRE Market View 4T2010 - cliquer ici pour accéder à l'étude intégrale