La BCE desserre la vis et ouvre de nouvelles perspectives pour l'immobilier

Retour sur une stratégie agressive de hausse des taux

Pour bien comprendre les enjeux de ce revirement de tendance, il faut revenir quelques mois en arrière. Face à une envolée historique des prix à la consommation dans la zone euro – dépassant le seuil symbolique de 10% sur un an à l'automne 2022 – la BCE avait choisi la manière forte. Alignant une série de hausses rapides et conséquentes de ses taux directeurs (450 points de base au global en 14 mois), elle est passée d'une politique monétaire ultra-accommodante à un régime nettement plus restrictif. L'objectif ? Refroidir la surchauffe économique post-Covid et casser la spirale inflationniste, au risque d'étouffer la croissance.

Si cette stratégie volontariste semble avoir porté ses fruits – puisque l'inflation est aujourd'hui revenue à un niveau proche de l’objectif des 2% fixé par l'institution (2,6% en mai pour la zone euro) – elle a également engendré des effets secondaires douloureux. En renchérissant fortement le coût du crédit, la BCE a mécaniquement plombé l'investissement des entreprises et des ménages, menant à une récession dans certains pays de la zone euro, dont l’Allemagne.

C'est dans ce contexte de ralentissement marqué que s'inscrit le changement de cap amorcé le 6 juin dernier. Une première baisse de taux, aussi légère soit-elle, qui marque le début d'un cycle d'assouplissement monétaire, selon la plupart des observateurs.

 

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Un coup de pouce pour relancer l'économie et l’immobilier

Le raisonnement de la banque centrale est relativement simple. En abaissant ses taux directeurs, même légèrement, elle espère donner un coup de fouet à l'activité économique dans les prochains mois. L'idée ? Que cette décision incite les entreprises et les particuliers à emprunter de nouveau à des conditions redevenues un peu plus favorables pour financer leurs projets d'investissement. Un mécanisme vertueux qui, s'il fonctionne, devrait permettre de soutenir la demande globale et de relancer la machine économique européenne.

Du côté des acteurs de l'immobilier, ce premier relâchement monétaire est en tout cas perçu d'un bon œil. Et pour cause : cette classe d'actifs est particulièrement dépendante du niveau des taux d'emprunt pour son financement. Qu'il s'agisse de l'immobilier résidentiel ou de l'immobilier d'entreprise, la grande majorité des acquisitions se font à crédit. Une baisse, même limitée pour le moment, des conditions de financement devrait donc logiquement stimuler l'investissement immobilier à moyen terme.

« On peut d'ores et déjà constater une baisse d'une quinzaine de points de base sur le taux souverain français depuis début juin, ce qui devrait se répercuter progressivement sur les taux de crédit bancaires et donc bénéficier aux investisseurs immobiliers », analyse ainsi Stéphanie Villers, économiste (propos tenus avant la dissolution de l’Assemblée Nationale décidée le 9 juin).

En théorie, cette embellie sur le coût du financement devrait également avoir des répercussions sur les prix de l'immobilier. La logique économique veut qu'une baisse des taux d'intérêt, en facilitant l'accès au crédit, fasse mécaniquement grimper la valeur des biens. Que ce soit pour le résidentiel ou pour le tertiaire, un renchérissement modéré des prix semble donc se profiler dans les prochains trimestres, après une période de forte correction des valeurs sur l’ensemble des segments ces derniers mois.

Cependant, difficile de chiffrer précisément cette hausse à venir. En effet, tout dépendra de l'ampleur de l'inflexion monétaire dans les mois à venir et de l'impact réel qu'elle aura sur les conditions de crédit. La BCE, qui reste très prudente sur le sujet, a d'ailleurs insisté sur l'aspect progressif de ce cycle de baisse des taux pour éviter toute résurgence de l’inflation.

Un impact qui dépendra aussi des décisions de la Fed

Au-delà de la BCE, un autre facteur sera déterminant pour l'orientation future des marchés immobiliers en Europe : les décisions de la Réserve fédérale américaine (Fed). Si l'institution monétaire européenne semble désormais bien engagée sur la voie de l'assouplissement, son alter ego d'outre-Atlantique reste pour l'instant beaucoup plus prudente.

Malgré une inflation revenue elle aussi à des niveaux plus raisonnables ces derniers mois, la Fed a fait savoir qu'elle n'envisageait pas de baisser ses taux avant l'automne prochain au mieux. Une position attentiste qui tranche avec l'amorce de relâchement initiée par la BCE et qui pourrait, si elle perdure, limiter la portée du changement de cap européen.

Quelle que soit les trajectoires respectives qu’emprunteront les deux instituts monétaires, cette première baisse des taux représente en tout cas un tournant symbolique fort pour la BCE. Après deux années à serrer la vis du crédit pour calmer la fièvre inflationniste, l'institution semble désormais plus préoccupée par les risques d’un ralentissement économique trop marqué.

Le retour de l’inflation dans la zone de confort de la BCE est un signal positif pour la poursuite de ce cycle d’assouplissement monétaire, une configuration qui devrait incontestablement être favorable aux marchés immobiliers.

 

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