LA CONJONCTURE IMMOBILIERE PAR CBRE

Près de 8,3 milliards d’euros ont été engagés en immobilier d’entreprise banalisé au 1er octobre 2011 en France, soit une progression de 30 % sur un an. Comme nous l’escomptions, après un début d’année difficile, le 2nd semestre démarre sur un rythme d’activité plus soutenu, avec notamment un mois de septembre étonnamment dynamique si l’on considère les perturbations économiques et financières survenues depuis l’été. Ces bons résultats ont été notamment portés par la signature de quelques très grosses transactions. Durant le 3ème trimestre ont été en particulier signés 3 « deals » supérieurs à 300 millions d’euros(portefeuille acquis par le fonds de pension du gouvernement norvégien, River Ouest et portefeuille Eurosic). La poursuite de la progression des volumes investis atteste que l’aggravation de la crise de la dette souveraine et l’effondrement des bourses confortent la dimension de valeur refuge de l’immobilier. Toutefois, le marché reste globalement difficile. Les dossiers retirés de la vente ont été nombreux, portant parfois sur des volumes importants. Cela confirme l’extrême sélectivité des acquéreurs pour les actifs considérés comme « prime » et la difficulté à satisfaire les exigences des vendeurs, souvent alignées sur les valeurs d’expertise, pour les produits plus secondaires. La perspective d’un ralentissement économique, quand ce n’est pas la crainte d’une récession, ravive la prudence des investisseurs et fige les fondamentaux du marché.

Le marché de l’investissement en locaux d’activités et logistique (7 % du total tous produits confondus), plombé depuis le début de l’année par l’aversion au risque des investisseurs, a bénéficié au 3ème trimestre de la conclusion de quelques signatures sur de la logistique « classe A », dont un important portefeuille. Celui du « retail » (13 %) a été plus que jamais dominé par les cessions de centres commerciaux, qui ont pesé plus de 66 % des volumes investis durant l’été. Faute d’offre sur les gros équipements, les transactions ont essentiellement porté sur des centres régionaux de tailles petite et moyenne, pour des montants compris entre 50 et 100 millions d’euros. Les bureaux restent le produit privilégié par les investisseurs (80 %). Ces trois derniers mois ont été marqués par le retour sur ce segment des ventes groupées par portefeuille. En revanche, le développement des VEFA a connu un coup de frein malgré la signature de 3 transactions « en blanc » en 1ères Couronnes franciliennes.

Sur un marché où les financements bancaires deviennent de plus en plus difficiles à mobiliser, les investisseurs institutionnels, riches de leurs capitaux, sont aujourd’hui quasiment les seuls à pouvoir se positionner sur les gros volumes. Ils continuent ainsi à dominer le marché. En particulier, les assureurs ont été très actifs au 3ème trimestre, leur organisation en « club deal » leur ayant permis de réaliser certaines des plus importantes transactions de l’année. Et les SCPI, bénéficiant d’une collecte toujours aussi dynamique, ont continué de développer leur volume d’acquisitions. Enfin, quelques fonds d’investissement étrangers ont entamé un timide retour sur le marché français, notamment sur les segments de la logistique et dans une moindre mesure des commerces. Au final, l’activité reste majoritairement circonscrite aux acteurs nationaux (61 % des engagements), épaulés de quelques voisins européens (Allemands, Britanniques, Néerlandais pour l’essentiel).

Dans un contexte économique et financier bouleversé, la fin de l’année s’annonce délicate même si les volumes profiteront de la traditionnelle pression à la conclusion des négociations, ce qui devrait finalement permettre d’avoisiner les 11 milliards d’euros échangés sur la totalité de 2011. À plus long terme, les signaux apparaissent contradictoires quant aux perspectives du marché. La demande pour les actifs sécurisés de qualité reste forte, en particulier pour les petits volumes, comme l’atteste la poursuite d’une faible compression des taux sur certains segments de marché. Certes, la tendance générale est à la stabilisation mais la fin de la remontée des taux courts et le fort recul des taux longs rendent encore envisageables des baisses marginales pour les meilleurs actifs d’un volume liquide (< 50 millions d’euros).

En revanche, les conditions de financement (disponibilité et coût du crédit) vont inévitablement se durcir en raison de la crise de liquidités que traversent les banques. Dans ces conditions, la problématique du désendettement risque de redevenir prégnante chez les foncières SIIC, par ailleurs malmenées par la chute de leurs valorisations boursières. Et les marges de manœuvre pour les autres acteurs à effet de levier resteront limitées. Le marché risque donc de demeurer durablement dépendant des stratégies des seuls investisseurs en fonds propres, peu prompts à prendre des risques. Or, l’incertitude est forte quant à l’ampleur du ralentissement économique, désormais inéluctable, et de son impact quant à l’évolution du marché utilisateurs, en termes de vacance et de loyer.

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