Interview Exclusive de Carmen LOPES, gérante d'OPCIMMO, l'OPCI
Cet article a été écrit par Pierre Nissac Publiée le :
Carmen LOPES : OPCIMMO est une solution d’investissement immobilier innovante qui permet à l’investisseur de diversifier une partie de son patrimoine dans de l’immobilier d’entreprise, souvent difficile d’accès pour un investisseur particulier, tout en se déchargeant des soucis de gestion, moyennant une commission de gestion annuelle.
Il offre les avantages de la diversification des risques immobiliers et locatifs, répartis sur plusieurs immeubles situés dans des villes différentes et loués à des locataires variés.
OPCIMMO permet, en outre, d’obtenir un complément potentiel de revenus, distribué sous forme d’acomptes trimestriels sur le revenu annuel.
En effet, au minimum 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées sur les cessions de biens sont distribués. Les dividendes d’OPCIMMO sont fiscalisés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values mobilières.
A noter qu’OPCIMMO est investi, à l’issue de la phase de constitution de l’OPCI, dans des actifs liés à l’immobilier à hauteur de 70% minimum, dont 51 à 60% maximum dans des actifs immobiliers physiques (bureaux, locaux commerciaux,…) et le reliquat dans des actifs financiers du secteur immobilier (actions et obligations de sociétés foncières).
Des produits monétaires et obligataires composent l’autre partie des investissements (10 à 30%).
OPCIMMO permet donc d’investir, de manière souple et abordable, principalement dans de l’immobilier d’entreprise.
Immeuble rue du Hameau - Paris Crédit photo : Christophe Audebert
Primaliance : Dans quelle mesure OPCIMMO apparaît-il comme complémentaire à un investissement dans une SCPI à capital fixe ?
Carmen LOPES : OPCIMMO offre les avantages suivants par rapport à une SCPI :
- Une liquidité renforcée : OPCIMMO bénéficie d’une valeur liquidative bi-mensuelle qui permet à l’investisseur de sortir à tout moment en cas de besoin, dans un délai de 2 mois maximum à 8 jours ouvrés minimum après la date de centralisation des ordres dans le cadre d’un compte titres ordinaires.
- Une plus grande accessibilité : avec un minimum de souscription d’une action ou d’un montant divisible en cent-millième d’action dans le cadre d’un abonnement (valeur liquidative : 103,61€ au 30/03/2012), OPCIMMO permet d’investir à son rythme en fonction de ses besoins et objectifs. L’investisseur peut souscrire à chaque établissement de la valeur liquidative, sans attendre, comme dans les SCPI à capital fixe, qu’il y ait une contrepartie sur le marché secondaire.
- L’application de la fiscalité sur les revenus effectivement perçus par l’investisseur, et non pas sur sa quote-part des revenus de la SCPI (distribuée ou non).
- Une gestion plus souple et plus diversifiée notamment liée à la possibilité pour OPCIMMO de détenir de l’immobilier de manière indirecte et à l’absence d’obligation de détenir un immeuble pendant au moins 6 ans. En revanche, la SCPI qui distribue des revenus fonciers peut, le cas échéant, permettre à l’investisseur de compenser des déficits fonciers existants éventuellement au sein de son foyer fiscal ou de déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt immobilier qu’il aurait contracté. Enfin, elle répond à des objectifs patrimoniaux spécifiques comme le démembrement de propriété.
Primaliance : Quels sont les principaux actifs immobiliers détenus par OPCIMMO ?
Carmen LOPES : Le portefeuille d’actifs immobiliers est actuellement constitué de deux immeubles de bureaux parisiens acquis en 2011 et d’une participation immobilière.
Le premier immeuble, de 3 900 m², situé à Paris, rue du Hameau, est entièrement loué à une entreprise de 1er rang du secteur français de la mode.
Le second immeuble, de 7 620 m², situé avenue P. Vaillant Couturier, a été acquis en état futur d’achèvement et dispose du label BBC (bâtiment basse consommation) et la certification HQE (haute qualité environnementale), entièrement pré-loué pour un bail de 9 ans fermes.
OPCIMMO détient indirectement, via une participation dans une société immobilière, un immeuble de bureaux construit en 2002, situé dans le quartier d’affaire londonien de Canary Wharf, hébergeant de nombreux acteurs du secteur tertiaire (banques et assurances). Il est entièrement loué jusqu’en 2027.
Primaliance : Que risque-t-on lorsqu’on investit dans ce produit ?
Carmen LOPES :
- Le capital et le rendement d’OPCIMMO P ne sont pas garantis et dépendent de la situation du marché locatif immobilier, des conditions économiques et de l’état des marchés immobiliers et financiers et des charges supportées.
- Le montant que l’investisseur récupèrera pourra être inférieur à celui qu’il a investi, en cas de baisse de la valeur des actifs de l’OPCI.
- OPCIMMO P est un placement à long terme dont la durée recommandée est de 8 ans.
- L’OPCI détient des immeubles dont la vente exige des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier.
- En cas de demande de rachat des parts, le délai de règlement est de 8 jours, dans le cadre d’un compte titres ordinaires, mais en cas de nécessité le règlement peut être différé de 2 mois au maximum.
Primaliance : Quels sont les frais liés à l’investissement dans OPCIMMO P ?
Carmen LOPES : Les frais liés à l’acquisition d’actions OPCIMMO P sont de deux types :
- Les frais ponctuels prélevés avant l’investissement et ayant pour objet de couvrir les frais et taxes relatifs à l’acquisition ou à la cession d’actifs. o Les frais d’entrée acquis à l’OPCI de 2,85% TTC, ont pour objectif de couvrir les droits, frais, honoraires et taxes acquittés par l’OPCI lors de l’acquisition ou la cession d’Actifs Immobiliers. o Les frais d’entrée non acquis à l’OPCI de 5% maximum TTC rémunérant la Société de gestion et le commercialisateur.
- Les frais courants prélevés par l’OPCI sur une année de 4,30% TTC de l’actif net couvrant les frais de gestion et de fonctionnement et les frais d’exploitation immobilière. Notons également l’absence de commission de rachat.
Mentions légales : La documentation juridique d’OPCIMMO P doit vous être remise avant toute souscription. OPCIMMO P est une action de l’OPCI OPCIMMO, SPPICAV gérée par Amundi Immobilier, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP 07000033. Société Anonyme au capital de 15 666 374 €. Siège social : 91-93, bd Pasteur - 75710 Paris, Cedex 15 - France - RCS Paris 315 429 837.