Qu'est-ce qu'un OPCI ?
Le principe
L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) est un fonds diversifié sur des actifs immobiliers (minimum 60%) et financiers. Il dispose également d’une poche de 10% destinée à assurer la liquidité. Les OPCI sont accessibles à travers un compte titre ou un contrat d’assurance-vie.
Le gain potentiel se traduit par la perception d’un revenu et d’une éventuelle plus-value. En effet, l’OPCI répond à une volonté de diversifier son patrimoine sur un placement caractérisé par un niveau de risque intermédiaire et un potentiel de gain supérieur aux placements de trésorerie.
Le capital et les revenus ne sont pas garantis.
La fiscalité
| SPPICAV | FPI | |
| Typologie de Revenus | Revenu de capitaux mobiliers | Revenus fonciers et de capitaux mobiliers |
| Plus values | Régime des plus values mobilières | Régime des plus values immobilières |
Les frais
- Les frais de souscription s’élèvent à 5% maximum ;
- Les frais de gestion annuels représentent entre 1 et 2% de l’actif géré.
Les avantages des OPCI
- L’immobilier accessible à partir de quelques centaines d’euros ;
- Un placement principalement immobilier et diversifié sur des actifs financiers ;
- Une gestion déléguée à des professionnels agréés ;
- Une mutualisation des risques ;
- La distribution d’un revenu potentiel.
Les risques et les contraintes
La durée minimale de conservation des parts recommandée dépend de chaque OPCI, mais elle se situe généralement entre 8 et 10 ans
Les OPCI n’offrent aucune garantie de protection en capital. La fluctuation des cours des actifs financiers de l’OPCI pourra avoir une influence positive ou négative sur la valeur liquidative de l’OPCI.
La catégorie de risque actuel ne présage pas du niveau de risque futur et est susceptible d’évoluer dans le temps.
SCPI versus OPCI
| SCPI | OPCI | |
| Composition | 100% actifs immobilier direct Dette : montant statutaire | > 60% actifs immobilier > 10% de liquidités + actifs financiers (obligations, actions, foncières …) Dette : ≤ 40 % des actifs immobiliers + 10 % des autres actifs |
| Objectif de gestion | Distribution d’un revenu Limitation des travaux d’amélioration et d’agrandissement | Distribution d’un revenu et recherche d’une plus value Diversification sur des actifs financiers Investissement dans des immeubles loués ou à construire en vue de leur location |
Modalité d’acquisition Assurance vie Financement à crédit | OUI NON OUI | OUI OUI NON |
| Liquidité | Marché secondaire organisé (capital fixe) ou système de retrait (capital variable) | Système de retrait (poche de liquidité affectée) |
👉🏻 Exemple d'investissement en OPCI
- Montant de votre souscription : 50 000 euros
- Période d'épargne : 15 ans
- Valeur de votre patrimoine à terme : 83 767 euros
Hypothèse : Performance annuelle de l'OPCI de 3,5% net des frais de gestion, avant impôt sur les plus-values et les prélèvements sociaux.
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