Classement des SCPI selon le taux de distribution 2024
Sources : Sociétés de gestion - Février 2025
👉🏻 Quelles SCPI choisir ?
Sélection réalisée par Primaliance
Pourquoi investir en SCPI en 2025 ?
En 2025, investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) peut s’avérer pertinent dans un environnement économique en transition. Après plusieurs années marquées par la hausse des taux d’intérêt et des incertitudes sur le marché immobilier, elles semblent aborder une phase de stabilisation. Cela permet de redonner de la visibilité aux investisseurs.
Les SCPI, dont certaines ont vu leurs valorisations et leurs rendements légèrement reculer, commencent à retrouver un certain équilibre. Plusieurs SCPI – souvent les historiques lestées d'un patrimoine vieillissant – ont dû revoir leur stratégie d'investissement. À l'inverse, d’autres ont tiré leur épingle du jeu et proposer des performances attractives, malgré le contexte. En 2024, le marché a affiché un rendement moyen de 4.72 % (source : ASPIM)
Cette période difficile a redéfini les dynamiques du secteur. Le nouveau cycle immobilier qui s’ouvre peut constituer une fenêtre d’entrée intéressante. Les SCPI permettent un accès simplifié à l’immobilier, sans souci de gestion locative (en contrepartie de frais de gestion), tout en offrant une diversification sur différents secteurs (bureaux, santé, logistique, résidentiel) et zones géographiques. Ce mode d’investissement s’adresse aux épargnants recherchant une solution à long terme, avec des revenus réguliers potentiels.
Comme tout placement immobilier, les SCPI comportent des risques : liquidité limitée en cas de revente, évolution incertaine des loyers, sensibilité aux cycles économiques, et perte en capital. Par ailleurs, la fiscalité liée est à étudier selon le statut de l’investisseur. Une analyse approfondie des fonds, de leur stratégie et de leur solidité reste indispensable.
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), autorité publique indépendante. Elle est chargée de veiller à la protection de l’épargne investie, à l’information des investisseurs et au bon fonctionnement des marchés.
En somme, en 2025, les SCPI constituent un outil d’investissement intéressant dans une logique de diversification, et doivent être envisagées dans une approche patrimoniale globale et prudente.
Le fonctionnement des SCPI>
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Nos experts restent à vos côtés tout au long de votre souscription. Toute souscription nécessitera la validation par un conseiller en gestion de patrimoine qui s'assurera que votre investissement correspond à vos objectifs et votre profil investisseur.
Validation et signature
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Un placement qui s'adapte à tous vos projets d'investissements
La souscription à des parts de SCPI permet de répondre à des objectifs variés selon le mode de souscription choisi. Vous pouvez obtenir des revenus complémentaires immédiats ou de façon différée, consolider votre patrimoine ou encore opter pour une formule contribuant à la réduction de vos impôts. Que vous réfléchissiez à accroître vos revenus en vue de votre retraite, optimiser votre imposition ou construire un capital pour financer un projet, le placement dans les SCPI s'adapte à vos objectifs.
Par ailleurs, la revente des parts est organisée. Il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année. Pour autant, la société de gestion ne garantit pas la liquidité. Le délai de revente des parts dépend des conditions de marché, et peut aller de quelques semaines à plusieurs mois. En effet la revente n’est possible que s’il existe une contrepartie à l'achat, ou s'il est mis en place un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.
L'investissement en SCPI au comptant, à crédit ou via l'assurance-vie et le PER vous permet de bénéficier d'un revenu potentiel versé chaque trimestre.
De plus, les contraintes liées à la gestion de ces biens immobiliers sont assurées par la société de gestion en contrepartie de frais. Cette dernière réalise l'acquisition des actifs immobiliers, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l'entretien des locaux, les travaux et l'entretien, les formalités administratives et fiscales et le versement des dividendes aux associés porteurs de parts. Les souscripteurs n'ont donc aucune démarche à effectuer une fois leurs parts acquises.
Comment comparer les SCPI ?
L'analyse des indicateurs historiques
Avant de choisir une SCPI, il convient d'analyser certains indicateurs :
- Le Taux de Distribution (TD) permet de mesurer le niveau de rémunération des parts ;
- La Variation du Prix Moyen de la part (VPM) ;
- Le Taux de Rendement Interne (TRI) qui mesure la performance globale de la SCPI à long terme (revenus + valorisation du capital) en tenant compte des frais.
À noter : Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
L'analyse du patrimoine
Il est important de vérifier la qualité des immeubles (situation géographique, environnement, rénovations éventuelles), la mutualisation du parc, la mutualisation locative, etc. En effet, certains indicateurs reflètent de la qualité de la SCPI :
- Le taux d'occupation financier (TOF) ;
- Le niveau du report à nouveau (RAN).
Le marché des parts
Il est important également de regarder le marché secondaire (volume des échanges annuels, délais de transactions…) de la SCPI. Cela permet d'estimer l'attractivité du placement parmi les investisseurs, et de donner une indication sur la liquidité.
Comment investir en SCPI ?
Vous pouvez investir dans des SCPI :
- au comptant et ainsi obtenir un revenu potentiel immédiat (après expiration du délai de jouissance) ;
- à crédit pour vous constituer un patrimoine et obtenir un revenu potentiel ;
- en nue-propriété afin de percevoir un revenu potentiel différé et/ou pour optimiser votre fiscalité ;
- en unité de comptes sur une assurance-vie pour optimiser votre fiscalité et votre succession.
Le capital d'une SCPI est divisé en parts qui représentent des titres financiers. Le prix de souscription d’une part de SCPI est déterminé sur la base de la « valeur de réalisation » (valeur vénale d’expertise des actifs immobiliers + valeur nette des autres actifs) augmentée du montant des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI.
Nos conseillers sauront vous accompagner dans votre projet d'investissement en SCPI selon votre profil investisseur, votre budget et vos objectifs.
Quels sont les frais associés ?
- Les frais de souscription (inclus dans le prix des parts) s'élèvent en moyenne à entre 8 et 10%, et sont payés au moment de l'éventuelle revente des parts
- Les frais de gestion qui s'élèvent entre 8 et 12 % du montant des loyers annuels brut perçus par la SCPI. Le dividende versé est net de ces frais.
Certaines SCPI n'appliquent pas de frais de souscription, mais uniquement des frais de gestion.
Quelle est la rémunération de Primaliance ?
Le client est informé que pour tout acte d’intermédiation, Primaliance est rémunérée par ses fournisseurs de partie des frais d'investissement, à laquelle peut s'ajouter une fraction des frais de gestion. Primaliance ne facture aucun honoraire de conseil à ses clients.
Quelle est la fiscalité des SCPI ?
La fiscalité des SCPI suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs :
| Type d'imposition | Barème de l'impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Pendant la détention | ||
Impôt sur le revenu foncier
| Au Taux Marginal d'Imposition Régime réel ou micro-foncier (selon conditions) Au taux Marginal d'Imposition | 17,2% |
| À la revente de vos parts | ||
| Impôt sur les plus-values | Barème dégressif Exonération après 22 années de détention | Barème dégressif Exonération après 30 années de détention |
Quels sont les avantages de la SCPI ?
L'investissement dans les SCPI présente de nombreux avantages : un potentiel rendement, des risques mutualisés, un placement qui s'adapte à vos projets d'investissements et accessible en direct ou via un contrat d'assurances-vie ou de PER. Il s'agit aussi d'une excellente stratégie pour obtenir des revenus supplémentaires (non garantis) lors de sa retraite ou construire un capital, mobilisable à moyen terme pour financer ses projets.
Un rendement potentiel élevé
Avec un placement composé à 100% d’immobilier (bureaux, commerces, résidences hôtelières, santé…), le rendement des SCPI oscille aux alentours de 4,5% depuis 10 ans. Si les performances passées ne représentent pas les performances futures, cet investissement prouve régulièrement sa capacité de résilience.
Un risque mutualisé
Les SCPI permettent un mutualisation du risque sur un grand nombre d'immeubles et de locataires : l'investissement est ventilé sur plusieurs immeubles, répartis sur les principales métropoles françaises, voire européennes. De plus, vous n'avez pas de contrainte de gestion, contrairement à l'immobilier locatif en direct, puisqu'elle est assurée par une société agréée qui réalise les investissements, assure la gestion locative, l'entretien des locaux, les travaux et les gros entretiens, les formalités administratives et fiscales, etc., en contrepartie de frais.
Quels sont les inconvénients des SCPI ?
Durée des placements
Le montant raisonnable à investir dans une SCPI va dépendre de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier. Un conseiller pour vous aider à déterminer les caractéristiques de votre investissement.
Il s’agit d’un placement à long terme. La durée minimale recommandée de conservation des parts se situe généralement entre 8 et 10 ans, selon chaque SCPI.
Liquidité et investissement à crédit
La SCPI ne garantit pas elle-même la revente des parts ni le retrait des parts. La sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou la mise en place d’un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.
En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers, uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI.
Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence. Son attention est également attirée sur le délai de jouissance qui court entre sa souscription et la perception des premiers revenus potentiels. Ce délai peut être source de difficultés de paiement des mensualités du crédit.
Risque de perte en capital et risque de change
Comme tout investissement immobilier, cet investissement comporte un risque de perte en capital. Il peut également comporter un risque de change lié aux devises étrangères, si la SCPI investit dans des pays situés hors zone euro. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
Risque lié à des investissements dans les actifs immobiliers
Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles.
Risque lié à la gestion discrétionnaire
Le style de gestion pratiqué par une SCPI et ses délégataires repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des actifs. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou sur les immeubles les plus performants. La performance d’une SCPI peut être inférieure à l’objectif de gestion et la valeur de retrait d'une SCPI peut enregistrer une performance négative.
Comment fonctionnent les SCPI ?
Une SCPI est gérée par une société de gestion, régie par l'Autorité des Marchés Financiers. Cette société de gestion achète et cède les immeubles, assure la gestion locative, informe les associés et organise le marché des part. En souscrivant au comptant, les épargnants obtiennent un revenu immédiat (après expiration du délai de jouissance). À crédit, ils constituent un patrimoine et obtiennent des revenus différés. En nue-propriété, les épargnant obtiennent un revenu potentiel différé, et leurs parts ne sont pas assujetties à l'IFI. En souscrivant via une assurance-vie, les épargnants optimisent leur fiscalité sur les revenus et leur succession.
Comment acheter et vendre des parts de SCPI ?
Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découle est organisé de manière différente selon qu'il s'agisse d'une SCPI à capital fixe ou à capital variable :
- SCPI à capital variable : demande d’achat ou de vente des parts possible à n'importe quel moment ;
- SCPI à capital fixe : possibilité d’acheter ou de revendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes.
N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus d’information.
> L'achat et la vente de parts
Quels sont les différents types de SCPI ?
Les SCPI de rendement
- Objectif : Percevoir un revenu locatif potentiel net de charge ;
- Composition : Bureaux, murs de magasins, résidences hôtelières, etc.
- Catégories : SCPI de bureaux, SCPI de commerce, SCPI de santé, SCPI diversifiée, etc.
Les SCPI Fiscales
- Objectif : Investir tout en optimisant sa fiscalité (économie d'impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante avec une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% de l’investissement) ;
- Composition : Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France, selon la loi fiscale de référence ;
- Catégories : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de Déficit Foncier, etc.
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SCPI : bilan 2024 et perspectives 2025
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La presse en parle 🎙️
"Les loyers des SCPI sont indexés sur l'inflation. Or, en Europe, une bonne partie du parc enregistre de fortes revalorisations", précise Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.
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