SCPI | SOCIÉTÉS DE GESTION | TAUX DE DISTRIBUTION 2024 | TAUX DE RENDEMENT INTERNE CIBLE |
| Alderan | 11,18% | 6,5% sur 10 ans | |
| Mata Capital | 9,33% | 5,5% sur 10 ans | |
| Swiss Life AM | 8,59% | 6,4% sur 10 ans | |
| Arkéa REIM | 8,25% | Aucun TRI communiqué | |
| Axipit | 7,96% | 6,5% sur 10 ans | |
| Remake AM | 7,50% | 6% sur 10 ans | |
| Iroko | 7,32% | 7% sur 8 ans | |
| Norma Capital | 7,01% | Aucun TRI communiqué | |
| My Share Company | 7,00% | Aucun TRI communiqué | |
| Fiducial Gérance | 6,83% | 2,09% sur 10 ans | |
| Atland Voisin | 6,75% | 5,5% sur 10 ans | |
| Epsicap REIM | 6,55% | 6,5% sur 8 ans | |
| Consultim AM | 6,51% | Aucun TRI communiqué | |
| Intergestion REIM | 6,51% | 6,09% sur 10 ans | |
| Altarea AM | 6,50% | Aucun TRI communiqué | |
| Theoreim | 6,30% | 5% sur 10 ans | |
| Perial Asset Management | 6,27% | 5,20% sur 10 ans | |
| Foncières et Territoires | 6,24% | 5,96% sur 6 ans | |
| Sofidy | 6,20% | 5,23% sur 10 ans | |
| Sogenial Immobilier | 6,20% | 4,97% sur 5 ans | |
| CORUM AM | 6,05% | 6,75% sur 10 ans | |
| Sogenial Immobilier | 6,02% | Aucun TRI communiqué | |
| Novaxia | 6,01% | 7,51% sur 5 ans | |
| Paref Gestion | 6,00% | 4,38% sur 10 ans | |
| Paref Gestion | 6,00% | Aucun TRI communiqué | |
| Atland Voisin | 5,87% | 5,62% sur 10 ans | |
| Sogenial Immobilier | 5,75% | 4,57% sur 10 ans | |
| Altixia REIM | 5,73% | 3,74% sur 5 ans | |
| Advenis REIM | 5,71% | Aucun TRI communiqué | |
| Corum AM | 5,53% | 4,15% sur 5 ans | |
| Corum AM | 5,53% | 6,36% sur 5 ans | |
| BNP Paribas REIM | 5,52% | -0,19% sur 10 ans | |
| Alderan | 5,50% | Aucun TRI communiqué | |
| Fiducial Gérance | 5,31% | 9,45% sur 15 ans | |
| Sofidy | 5,28% | 5,08% sur 10 ans | |
| Atland Voisin | 5,28% | 5,45% sur 10 ans | |
| Swiss Life AM | 5,22% | Aucun TRI communiqué | |
| Sofidy | 5,20% | Aucun TRI communiqué | |
| Aestiam | 5,10% | 6,46% sur 10 ans | |
| Altixia REIM | 5,10% | 5,04% sur 5 ans | |
| Perial Asset Management | 5,10% | 4,76% sur 10 ans | |
| Urban Premium | 5,10% | Aucun TRI communiqué | |
| Fiducial Gérance | 5,07% | 3,25% sur 10 ans | |
| Fiducial Gérance | 5,07% | 4,75% sur 10 ans | |
| Sofidy | 5,07% | 3,9% sur 10 ans | |
| Intergestion REIM | 5,06% | 5,56% sur 10 ans | |
| Atream | 5,05% | 2,27% sur 5 ans | |
| Fiducial Gérance | 5,04% | 7,79% sur 15 ans | |
| Fiducial Gérance | 5,04% | 4,71% sur 15 ans | |
| Sofidy | 5,04% | 3,63% sur 10 ans | |
| Advenis REIM | 5,00% | 3,44% sur 10 ans | |
| My Share Company | 5,00% | 4,07% sur 5 ans | |
| Paref Gestion | 5,00% | 4,5% sur 5 ans | |
| Sogenial Immobilier | 5,00% | Aucun TRI communiqué | |
| Deltager | 4,99% | 3,13% sur 10 ans | |
| Kyaneos AM | 4,97% | 6,17% sur 5 ans | |
| Perial Asset Management | 4,91% | 3,39% sur 10 ans | |
| BNP Paribas REIM | 4,90% | 3,70% sur 10 ans | |
| Aestiam | 4,49% | 3,89% sur 10 ans | |
| HSBC REIM | 4,30% | 6,42% sur 10 ans | |
| Unofi Gestion d'Actifs | 4,10% | 3,01% sur 10 ans | |
| Fiducial Gérance | 4,08% | 12% sur 15 ans | |
| Euryale | 4,05% | 4,13% sur 10 ans | |
| Perial Asset Management | 4,02% | Aucun TRI communiqué | |
| Allianz Immovalor | 4,01% | 4% sur 10 ans | |
| Grennman Arth | 4,00% | Aucun TRI communiqué | |
| BNP Paribas REIM | 3,88% | 2,8% sur 10 ans | |
| Allianz Immovalor | 3,69% | Aucun TRI communiqué | |
| BNP Paribas REIM | 3,53% | 7,92% sur 10 ans | |
| Aestiam | 3,18% | 3,43% sur 10 ans | |
| Sofidy | 0,54% | 1,73% sur 5 ans |
Les SCPI créées en 2024
SCPI | SOCIÉTÉS DE GESTION | TAUX DE DISTRIBUTION BRUT 2024 | TAUX DE RENDEMENT INTERNE CIBLE |
| MNK Partners | 2,10% | 12,60% * | 7,5% sur 8 ans | |
| Wemo REIM | 5,00% | 10,00% * | 7,5% sur 8 ans | |
| Edmond de Rothschild | 2,30% | 9,66% * | 6% sur 10 ans | |
| Sofidy | 3,17% | 9,52% * | 7% sur 5 ans |
* Taux de distribution brut annualisé
Source : Sociétés de gestion
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Pourquoi investir en SCPI en 2025 ?
Ce placement séduit de plus en plus les épargnants français : avec un taux de rendement de 4,72% pour les SCPI en 2024, la bonne rentabilité des SCPI se confirme. À partir de quelques milliers d'euros, chacun peut devenir propriétaire immobilier et se constituer un patrimoine. Acquérir des parts de SCPI permet de diversifier son épargne grâce à de l'immobilier d'entreprise, un marché caractérisé par des rendements élevés et une certaine stabilité.
Malgré leur stabilité historique, les SCPI n'ont pas été épargnées par ces dernières années mouvementées sur le marché de l'immobilier, marquées par des fluctuations économiques et des incertitudes. La hausse des taux d'intérêt combinée à une pression accrue sur la valeur des actifs a contraint certaines SCPI – souvent les véhicules historiques lestés d'un patrimoine immobilier vieillissant – à revoir leur stratégie d'investissement et ajuster leur prix de parts. À l'inverse, certaines SCPI sont parvenues à tirer leur épingle du jeu et proposer des performances attractives, malgré le contexte. Cette période difficile a redéfini les dynamiques du secteur.
Aujourd'hui, nous entrons dans un nouveau cycle immobilier qui permet aux investisseurs de profiter d'un bon momemtum de marché : 2025 se révèle donc l'année où il est intéressant d'investir pour se constituer un patrimoine immobilier et profiter de potentiels rendements attractifs.
Un autre avantage des SCPI ? Le principe de risque mutualisé. En cas de difficultés dans l'un des immeubles, les conséquences sont compensées par les revenus des autres actifs. Ce principe est également renforcé si l'épargnant a pris le soin d'investir auprès de plusieurs SCPI.
Chaque SCPI est gérée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), un organe de contrôle qui s’assure de la bonne information des investisseurs et définit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, investissements immobiliers et arbitrages, agréments, etc.
Le fonctionnement des SCPI>
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Nos experts restent à vos côtés tout au long de votre souscription. Toute souscription nécessitera la validation par un conseiller en gestion de patrimoine qui s'assurera que votre investissement correspond à vos objectifs et votre profil investisseur.
Finalisation et signature
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Un placement qui s'adapte à tous vos projets d'investissements
La souscription à des parts de SCPI permet de réaliser des objectifs variés selon la formule choisie. Vous pouvez obtenir des revenus complémentaires immédiats ou de façon différée, consolider votre patrimoine ou encore opter pour une formule contribuant à la réduction de vos impôts. Que vous réfléchissiez à accroître vos revenus en vue de votre retraite, optimiser votre imposition ou construire un capital pour financer un projet, le placement dans les SCPI s'adapte à vos objectifs.
Par ailleurs, la liquidité est organisée. Il est possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année, même si la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts. L'investissement en SCPI au comptant, à crédit ou via l'assurance-vie et le PER vous permet de bénéficiez d'un revenu potentiel versé chaque trimestre.
De plus, les contraintes liées à la gestion de ces biens immobiliers sont assurées par la société de gestion. Cette dernière réalise l'acquisition des actifs immobiliers, assure la gestion locative (mise en location, collecte des loyers, assurance, …), l'entretien des locaux, les travaux et l'entretien, les formalités administratives et fiscales et le versement des dividendes aux associés porteurs de parts. Les souscripteurs n'ont donc aucune démarche à effectuer une fois leurs parts acquises.
Comment choisir ses SCPI ?
L'analyse des indicateurs historiques
Avant de choisir une SCPI, il convient d'analyser certains indicateurs :
- Le Taux de Distribution sur Valeur Marché (TDVM) permet de mesurer le niveau de rémunération des parts ;
- La Variation du Prix Moyen de la part (VPM) ;
- Le Taux de Rendement Interne (TRI) qui mesure la performance globale de la SCPI à long terme (revenus + valorisation du capital) en tenant compte des frais.
À noter : Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
L'analyse du patrimoine
Il est important de vérifier la qualité des immeubles (situation géographique, environnement, rénovations éventuelles), la mutualisation du parc, la mutualisation locative, etc. En effet, certains indicateurs reflètent de la qualité de la SCPI :
- Le taux d'occupation financier (TOF) ;
- Le niveau de la provision pour gros entretiens ;
- Le niveau du report à nouveau (RAN).
Le marché des parts
Il est important également de regarder le marché secondaire (volume des échanges annuels, délais de transactions…) de la SCPI.
Comment investir en SCPI ?
Vous pouvez investir dans des SCPI :
- au comptant et ainsi obtenir un revenu immédiat ;
- à crédit pour se constituer un patrimoine et obtenir des revenus différés ;
- en nue-propriété afin de percevoir un revenu différé ou optimiser leur fiscalité ;
- en unité de comptes sur une assurance-vie pour optimiser votre fiscalité et votre succession.
Le capital d'une SCPI est divisé en parts qui représentent des titres financiers. Le prix de souscription d’une part de SCPI est déterminé sur la base de la « valeur de réalisation » (valeur vénale d’expertise des actifs immobiliers + valeur nette des autres actifs) augmentée du montant des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI.
Pour ce faire, l'épargnant doit s'adresser à son banquier, à une société de gestion ou à un conseiller en investissement financier.
Nos conseillers sauront vous conseiller en matière de SCPI selon votre profil investisseur, votre budget et vos objectifs.
Quels sont les frais associés ?
- Les frais de souscription (inclus dans le prix des parts) qui correspondent entre 8 et 10% et comprennent les éventuels droits d'enregistrement.
- Les frais de gestion qui s'élèvent entre 0,6 et 1,0% par an. Le dividende est net de ces frais.
Certaines SCPI n'appliquent pas de frais d'entrée, mais uniquement des frais de gestion.
Quelle est la rémunération de Primaliance ?
Le client est informé que pour tout acte d’intermédiation, Primaliance est rémunérée par ses fournisseurs d'une partie des frais d'investissement à laquelle peut s'ajouter une fraction des frais de gestion. Primaliance ne facture aucun honoraire de conseil à ses clients.
Quelle est la fiscalité des SCPI ?
La fiscalité des SCPI suit le principe appliqué aux investissements immobiliers directs :
| Type d'imposition | Barème | Prélèvement sociaux |
| Pendant la détention | ||
Impôt sur le revenu foncier
| Au Taux Marginal d'Imposition Régime réel ou micro-foncier (selon conditions) Au taux Marginal d'Imposition | 17,2% |
| À la revente de vos parts | ||
| Impôt sur les plus-values | Barème dégressif Exonération après 22 années de détention | Barème dégressif Exonération après 30 années de détention |
Quels sont les avantages de la SCPI ?
L'investissement dans les SCPI présente de nombreux avantages : un potentiel rendement, des risques mutualisés, un placement qui s'adapte à vos projets d'investissements et accessible en direct ou via un contrat d'assurances-vie ou de PER. C'est aussi une excellente stratégie pour obtenir des revenus supplémentaires lors de sa retraite ou construire un capital, mobilisable à moyen terme pour financer ses projets.
Un rendement potentiel élevé
Avec un placement composé à 100% d’immobilier (bureaux, commerces, résidences hôtelières, santé…), le rendement des SCPI oscille aux alentours de 4,5% depuis 10 ans. Si les performances passées ne représentent pas les performances futures, cet investissement prouve régulièrement sa capacité de résilience.
Un risque mutualisé
Les SCPI permettent un mutualisation du risque sur un grand nombre d'immeubles et de locataires : l'investissement est ventilé sur plusieurs immeubles, répartis sur les principales métropoles françaises, voir européennes. De plus, vous n'avez pas de contrainte de gestion, contrairement à l'immobilier locatif en direct, puisqu'elle est assurée par une société agréée qui réalise les investissements, assure la gestion locative, l'entretien des locaux, les travaux et les gros entretiens, les formalités administratives et fiscales, etc.
Quels sont les inconvénients des SCPI ?
Montant investi et durée des placements
Le montant raisonnable à investir dans une SCPI va dépendre de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Il s’agit d’un placement à long terme dont la durée minimale de conservation des parts recommandée se situe généralement entre 8 et 10 ans, selon chaque SCPI.
Liquidité et investissement à crédit
La SCPI ne garantit pas elle-même la revente des parts ni le retrait des parts. La sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou la mise en place d’un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.
En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers, uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI.
Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Risque de perte en capital et risque de change
Comme tout investissement, cet investissement comporte un risque de perte en capital et un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés hors zone euro. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
Risque lié à des investissements dans les actifs immobiliers
Les variations du marché immobilier peuvent entraîner des variations importantes de la valeur des immeubles, tout comme l’évolution du marché locatif (risque de vacance locative ou d’impayés) ainsi que le niveau de prestation technique des immeubles.
Risque lié à la gestion discrétionnaire
Le style de gestion pratiqué par une SCPI et ses délégataires repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des actifs. Il existe un risque que la SCPI ne soit pas investie à tout moment sur les marchés ou sur les immeubles les plus performants. La performance d’une SCPI peut être inférieure à l’objectif de gestion et la valeur de retrait d'une SCPI peut enregistrer une performance négative.
Comment fonctionnent les SCPI ?
Régies par l'Autorité des Marchés Financiers, une SCPI est gérée par une société de gestion qui achète et arbitre les immeubles, assure la gestion locative, informe les associés et organise le marché des part. En souscrivant au comptant, les épargnants obtiennent un revenu immédiat. À crédit, ils constituent un patrimoine et obtiennent des revenus différés. En nue-propriété, les épargnant obtiennent un revenu différé ou réduisent l'IFI. En souscrivant via une assurance-vie, les épargnants optimisent leur fiscalité sur les revenus et leur succession.
Comment acheter et vendre des parts de SCPI ?
Le marché des parts de SCPI et la liquidité qui en découle est organisé de manière différente selon qu'il s'agisse d'une SCPI à capital fixe ou à capital variable :
- SCPI à capital variable : demande d’achat ou de vente des parts en continu ;
- SCPI à capital fixe : possibilité d’acheter ou de revendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes.
N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour plus d’information.
> L'achat et la vente de parts
Quelles sont les différents types de SCPI ?
Les SCPI de rendement
- Objectif : Percevoir un revenu locatif potentiel net de charge ;
- Composition : Bureaux, murs de magasins, résidences hôtelières, etc.
- Catégories : SCPI de bureaux, SCPI de commerce, SCPI de santé, SCPI diversifiée, etc.
Les SCPI Fiscales
- Objectif : Générer une économie d'impôt sur le revenu en fonction de la loi fiscale correspondante avec une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 21% de l’investissement ;
- Composition : Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en France, selon la loi fiscale de référence ;
- Catégories : SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de Déficit Foncier, etc.
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SCPI : bilan 2024 et perspectives 2025
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"Les loyers des SCPI sont indexés sur l'inflation. Or, en Europe, une bonne partie du parc enregistre de fortes revalorisations", précise Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance.
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