Les risques de l’investissement en SCPI : 5 conseils pour y remédier !

Le premier risque pour l’investisseur en SCPI est bien sûr le risque de liquidité : « il convient de rappeler que la société de gestion ne garantit pas la revente des parts » peut-on lire sur le site internet de Paref Gestion. « La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts » avertit une autre société de gestion, Fiducial Gérance. Ces mises en garde ne sont pas anodines puisqu’elles sont imposées par le régulateur de marché (l’Autorité des Marchés Financiers) aux sociétés gestion dans le cadre de leur communication avec les associés de SCPI. Cela signifie bien sûr que dans certains cas défavorables, l’investisseur peut voir ses fonds bloqués pendant une période indéterminée, soit parce qu’un trop grand nombre de vendeurs se présentent par rapport au nombre d’acheteurs, soit parce que le fonds de remboursement de la SCPI, s’il existe, ne permet pas de satisfaire toutes les demandes de rachats.

Mais même s’il est impossible de s’affranchir complètement de ce risque de liquidité, il y a moyen de le limiter considérablement. En effet, ce risque se matérialise lorsqu’il n’y a pas assez d’acheteurs face aux vendeurs. Il faut donc sélectionner si possible une SCPI qui a une forte capacité à collecter : par exemple une SCPI gérée par une société de gestion filiale d’un réseau bancaire qui assure une collecte régulière quelles que soient les conditions de marché, ou alors une SCPI récente et spécialisée qui attire un grand nombre d’investisseurs comme les SCPI investies en Europe ou sur des actifs de santé.

Le second risque avéré d’une SCPI est son régime fiscal qui est devenu défavorable pour les gros contribuables à double titre depuis le début de l’année par rapport aux placements financiers : tout d’abord parce que les revenus générés par une SCPI sont taxés au taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvement sociaux (soit plus de 60% pour les investisseurs fortement fiscalisés) alors que les placement financiers bénéficient de la « flat tax » de 30%, et ensuite parce que la SCPI entre dans l’assiette de l’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) ce qui n’est pas le cas des placements financiers. Mais là aussi, la parade existe pour l’investisseur : l’achat de parts de SCPI à crédit en premier lieu, qui diminue à la fois le revenu taxable et l’assiette de l’IFI, ou alors « l’arme fiscale absolue » de la nue-propriété avec une imposition globale ramenée à zéro.

Le troisième risque potentiel d’une SCPI est de subir une baisse significative de sa distribution au cours du temps. Cela arrive en général lorsque la collecte a été trop forte dans un temps limité : les nouveaux capitaux peinent à être investis par le gérant et cela dilue la performance globale de la SCPI. L’investisseur pourra dans ce cas sélectionner une SCPI dont le rythme de collecte est modéré, ce qui augmentera ses chances d’éviter cette déconvenue.

Le quatrième aléa pour l’investisseur concerne la valeur résiduelle des parts de SCPI au terme de son investissement. Absence de plus-values, voire moins-values sont parfois au rendez-vous de nombreuses années après l’acquisition des parts ! Mais là aussi, des critères de bon sens permettent de sélectionner les SCPI qui pourront à priori éviter cet écueil : par exemple en ciblant les zones les plus prisées pour le bureau comme le quartier des affaires parisien, ou en anticipant les segments de marché les plus performants en fonction des évolutions de l’économie : logistique, santé, hôtellerie…

Le cinquième risque de la pierre-papier concerne le niveau des frais, particulièrement élevé à l’entrée (de l’ordre de 10%), qui rend la rentabilité de ce placement assez aléatoire sur un horizon de placement inférieur à 5 ans. Mais là aussi, il est très simple de contourner ce « risque » : tout d’abord en sélectionnant les SCPI dont les frais d’entrée sont modérés, et surtout en allongeant la durée d’investissement au-delà de 8 ans, de façon à lisser dans le temps ces frais pour les rendre relativement indolores sur la durée.