Les critères de performances d'une SCPI
Pour juger de la performance d'une SCPI, un certain nombre de critères peuvent être utilisés, certains étant communs avec les titres financiers, d'autres plus spécifiques aux fonds immobiliers non cotés. Tout d'abord, il est toujours intéressant de regarder le comportement historique d'une SCPI sur une période homogène à son horizon de placement : une dizaine d'années si l'historique de la SCPI le permet.
À ce titre, on pourra observer l'historique des dividendes d'une SCPI pour se faire une idée de leur régularité ainsi que de leur éventuelle croissance ou décroissance au cours du temps. Un gérant qui crée de la valeur immobilière sur une longue période aura tendance à absorber les chocs macro- économiques mieux que les autres : les dividendes des SCPI qu'il gère baisseront donc moins en période de crise et se rétabliront plus vite en période de rebond économique.
Une autre façon de regarder les dividendes historiques est de les comparer aux valeurs de parts en vigueur au moment de leur détachement, ce qui forme la rentabilité historique distribuée (dividendes sur valeur de marché). En général, les meilleures SCPI ont tendance à distribuer des taux de rendement élevés à leurs associés. Elles sont majoritairement au-dessus de la moyenne du marché établie par l'Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) et l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF).
Un autre critère de performance historique est l'évolution de la valeur de part : certaines SCPI ont tendance à se revaloriser régulièrement et créent de cette façon une performance non négligeable au cours du temps. Selon les chiffres de l'ASPIM, la revalorisation des parts représente 18% de la performance globale des SCPI en moyenne sur les 10 dernières années.
Ceci dit, que ce soit en termes de dividendes ou de revalorisation, il faut garder à l'esprit que les performances passées ne présument en aucun cas des performances à venir. Il faudra donc compléter l'analyse historique des performances d'une SCPI par d'autres critères donnant des indices sur la qualité actuelle du véhicule et sa propension à produire de la performance sur les trimestres ou années qui viennent. En cela, le taux de distribution prévisionnel est un indicateur précieux communiqué par la société de gestion : il permet de mesurer le niveau de rémunération des parts d'une SCPI au moment de la souscription, et ce pour l'année en cours
Considérés sur une période historique ou en prévisionnel, des taux de distribution élevés pour une SCPI doivent néanmoins être considérés avec une certaine circonspection. En effet, ils peuvent aussi refléter un risque particulier comme une moindre mutualisation du patrimoine, un risque de carence locative plus important ou bien encore une décote spécifique sur le prix de la part pour une SCPI à capital fixe tributaire de la liquidité de son marché secondaire.
La capitalisation
La capitalisation d'une SCPI est un élément important à considérer lorsque l'épargnant effectue son choix de placement. Une SCPI disposant d'une trop faible capitalisation aura un patrimoine faiblement diversifié et donc un risque plus important de ne pas délivrer le rendement prévisionnel, risque jouant à la hausse comme à la baisse.
Une faible capitalisation peu aussi parfois être un handicap pour collecter des capitaux auprès de nouveaux associés. C'est pour cette raison que certaines SCPI nouvellement créées octroient des conditions de souscription dérogatoires pendant les premières semaines ou les premiers mois de commercialisation (prix réduit, délai de jouissance raccourci…) car cela permet généralement de booster la collecte.
Le rendement
Le rendement d'une SCPI doit être apprécié dans la durée, et en fonction du cycle immobilier propre à chaque typologie d'actifs : bureaux, commerces, logistique, résidentiel, etc.
La période de crise sanitaire en 2020-2021 est emblématique puisqu'elle a eu un impact très différencié selon les véhicules, ce qui permet de distinguer les fonds les plus résilients dans leur catégorie.
Le taux d'occupation
Le taux d'occupation financier est un indicateur de la qualité de gestion locative d'une SCPI. Un gérant qui saura conserver un taux d'occupation financier élevé sera bien souvent celui qui aura de bonnes relations avec ses locataires, les accompagnant en cas de difficultés passagères (comme sur les actifs de commerces pendant la crise sanitaire) et parvenant à les fidéliser dans la durée.
Le taux d'occupation financier reflète aussi la qualité du patrimoine d'une SCPI : des actifs positionnés sur un marché avec une demande locative forte subiront par construction moins de carence locative que ceux situés dans des zones secondaires peu prisées des utilisateurs.
Les liquidités
En général, les SCPI sont des véhicules peu endettés comparés aux foncières cotées, ce qui contribue à leur robustesse sur longue période. En effet, la philosophie de ces fonds immobiliers non cotés est de distribuer à leurs associés des revenus réguliers issus des loyers perçus sur les actifs en portefeuille, sans chercher à booster le rendement avec l'effet de levier.
Ceci dit, certaines SCPI extériorisent des ratios d'endettement qui peuvent parfois dépasser 20%. En période de remontée des taux d'intérêt et de plus grande sélectivité des banques prêteuses, il est important de choisir des fonds qui ne sont pas trop endettés.
À noter cependant que les SCPI récemment créées peuvent parfois jouer temporairement sur leur ratio d'endettement pour sécuriser des actifs en amont de la collecte, leur capacité de développement commercial leur permettant généralement de rembourser rapidement ce type de facilités de caisse.
La composition de l'actif
La composition du portefeuille immobilier est un élément essentiel pour bien choisir sa SCPI. L'épargnant devra en particulier s'intéresser à la typologie d'immobilier détenu ainsi qu'à sa localisation géographique. Certaines SCPI vont se spécialiser sur une typologie d'immobilier en particulier (logistique, actifs commerciaux ou immobilier de santé et d'éducation), d'autres jouant au contraire la carte de la diversification. Le même phénomène peut être observé sur l'implantation géographique.
Nonobstant ces différences de stratégies immobilières, la règle d'or pour une SCPI demeure la mutualisation du risque locatif : la taille unitaire des actifs doit être dimensionnée par le gérant en fonction de la capitalisation de la SCPI pour obtenir une granularité assez fine du patrimoine sous gestion.
Pour l'épargnant, il sera ainsi pertinent de regarder le poids des cinq ou dix principaux locataires dans le portefeuille de la SCPI, information qui est généralement disponible dans le rapport annuel du fonds.
La zone géographique
De plus en plus de SCPI s'intéressent aux marchés immobiliers situés en dehors de nos frontières. Cela permet d'accroitre la diversification des patrimoines immobiliers sous gestion. En effet, les cycles immobiliers sont décalés selon les pays européens et cela contribue en général à gommer une partie de la volatilité des fonds immobiliers.
Pendant l'épidémie de Covid-19 et en fonction des périodes de confinements qui ont été décidées par chaque pays, on a ainsi pu observer des différences substantielles de risques locatifs se matérialiser entre les différentes zones géographiques sur le secteur de l'immobilier commercial.
L'analyse du patrimoine de la SCPI
Dans le cadre du processus de sélection d'une SCPI, il va être incontournable dans un second temps (après avoir correctement analysé les différents ratios financiers et leurs historiques) de se pencher sur l'inventaire des immeubles en portefeuille, disponible dans le rapport annuel de la SCPI. Il s'agit alors de juger la qualité de chaque actif : positionnement géographique exact avec photos de l'environnement urbain immédiat, qualité du bâti, état (avant et/ou après travaux), type d'occupation locative (mono ou multi-locataires), éventuellement le type de bail si l'information est disponible, ainsi que le niveau de loyer par rapport au marché, etc.
Pour chaque nouvelle acquisition opérée par la SCPI, la société de gestion communique en général ces informations par le biais du bulletin trimestriel d'information, ce qui évite d'attendre la publication du prochain rapport annuel.
Il faut également porter une attention particulière aux locaux vides : sont-ils en cours de commercialisation, en cours d'arbitrage, en travaux ?
Dans le cadre de la politique de gestion de la SCPI, l'épargnant doit aussi s'intéresser aux différentes provisions passées dans les comptes du fonds : provision pour gros travaux d'entretien, report à nouveau de résultats non distribués, plus-values réalisées sur cessions d'immeubles, etc.
Le marché des parts
Le marché des parts d'une SCPI est un élément clé pour estimer sa liquidité en cas de revente. Plus le volume des échanges annuels de parts est important, plus cela signifie que la collecte est en adéquation avec les demandes de retraits d'associés. En effet, pour la plupart des SCPI à capital variable, le principal moyen de revendre ses parts est d'exercer un retrait compensé par de nouvelles souscriptions. Au-delà, certaines SCPI proposent un fonds de remboursement piloté par la société de gestion qui permet d'accroitre encore la liquidité proposée aux associés vendeurs.
Pour un épargnant qui souhaite souscrire dans une SCPI, il est conseillé d'anticiper la revente éventuelle des parts en cas de nécessité. Par exemple, il faudra éviter les SCPI où une longue file d'attente de vendeurs s'est constituée au fil des trimestres avec en face, une maigre collecte qui n'absorbe qu'une fraction des demandes de retrait. Le nombre de parts en attente de cession ainsi que le volume de parts cédées sur un trimestre (données publiées dans le bulletin trimestriel d'information) doivent donner un ordre de grandeur du temps d'attente estimé pour une cession de parts.
Une autre information importante concerne le prix de part proposé aux souscripteurs en comparaison de la valeur de reconstitution par part de la SCPI. Cela permet de mesurer l'adéquation entre la valeur du patrimoine immobilier et le prix de souscription au moment de l'investissement.
La société de gestion
L'historique de la société en matière de gestion de SCPI est un aspect important si l'on souhaite réduire les risques d'investissement, sans pour autant éliminer d'office les nouvelles sociétés de gestion qui se révéleront bien souvent talentueuses (cf : les SCPI lancées depuis 5 ans sur le marché, qui ont généralement des rendements dans le haut de fourchette). En effet, ce sont fréquemment des équipes de gérants aguerris qui prennent leur indépendance de sociétés de gestion établies pour fonder leur propre structure.
Un autre aspect à examiner est le niveau d'intégration des différents métiers de l'immobilier au sein de la société de gestion : investissement, property management, gestionnaires travaux, etc. On se préoccupera enfin du « process de sourcing immobilier », en d'autres termes de la capacité de la société de gestion à négocier dans de bonnes conditions financières des actifs immobiliers de qualité et de la stabilité de l'équipe de gestion.
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