SCPI EN DÉMEMBREMENT

Le démembrement de propriété est un mécanisme peu connu lié au droit de propriété. Il est en particulier organisé par les offices notariaux dans le cadre des donations ou des successions intra-familiales. Dans la pratique, il consiste à séparer l’usufruit du bien -i.e. le droit d’usage- de sa nue-propriété -droit de disposer du bien-. Les impacts patrimoniaux et fiscaux du démembrement sont très importants, et par nature temporaires, ce type d’opération pouvant se réaliser sur une durée viagère ou fixée à l’avance par les parties.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, le démembrement de propriété est une pratique courante, avec une finalité pour l’investisseur souvent bien différente de celle des démembrements viagers pilotés par les notaires dans le cadre familial. En effet, dans la plupart des cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier d’une SCPI ne se connaissent pas et le démembrement est organisé par la société de gestion de la SCPI, et non par le notaire.

Le démembrement de parts de SCPI peut être réalisé sur une période pré-définie (de 5 à 15 ans en général) ou bien sur une durée viagère dans des cas plus spécifiques. Quel que soit le scénario, c’est la société de gestion qui rédige les contrats et définit les conditions financières du partage de valeur entre usufruitier et nu-propriétaire (clés de répartition).

Démembrement temporaire

C’est le cas le plus classique de démembrement de parts de SCPI. La société de gestion propose des durées de démembrement standards (5, 7, 10, 12 ou 15 ans selon les SCPI) et tente de faire correspondre les intérêts acheteurs des nu-propriétaires et des usufruitiers sur des clés de répartition qu’elle se charge de définir. Le cas de figure du démembrement de propriété temporaire sur une durée pré-fixée correspond en général à une opération combinant rentabilité financière et cadre fiscal avantageux pour les deux parties. L’usufruitier sera typiquement une personne morale soumise à l’IS qui pourra déduire des revenus perçus l’amortissement de l’usufruit. Le nu-propriétaire sera pour sa part intéressé par l’absence de fiscalité subie pendant la période de démembrement.

Démembrement en viager

Le démembrement en viager de parts de SCPI se rapproche d’une opération classique d’optimisation patrimoniale intra-familiale. On est dans ce scénario sur les mêmes problématiques que pour un bien immobilier détenu en direct qui serait partagé dans le cadre d’une donation ou d’une succession.

Le nu-propriétaire en SCPI

Le nu-propriétaire est une partie prenante essentielle du démembrement de propriété de parts de SCPI, avec comme principale motivation de se délester de revenus fortement fiscalisés, dont il n’a pas un besoin immédiat. En contrepartie, il bénéficie d’une décote par rapport au prix en pleine propriété. Cette décote se résorbe à l’échéance du démembrement lorsque le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI.

Les avantages du démembrement de parts de SCPI en nue-propriété

Le principal avantage de la détention de parts de SCPI en nue-propriété est de ne pas être soumis à l’impôt sur le revenu ni aux prélèvements sociaux sur les revenus de la SCPI pendant la période de démembrement. En outre, l’impôt sur la fortune immobilière ne s’applique pas aux parts de SCPI détenues en nue-propriété.

L'usufruitier en SCPI

L’usufruitier est en général une personne morale qui utilisera l’usufruit de SCPI comme un placement de trésorerie assorti d’un taux de rendement interne attractif en espérance (mais sans garantie). Fiscalement, l’usufruitier pourra déduire l’amortissement progressif de l’usufruit des revenus perçus. L’usufruit s’éteint mécaniquement à l’échéance du démembrement.

Les avantages du démembrement des parts de SCPI pour l’usufruitier

Les placements de trésorerie proposés aux entreprises ont pendant longtemps procuré des rendements proches de zéro, ce qui rendait l’usufruit particulièrement avantageux avec des taux de rentabilité parfois supérieurs à 5%. Même si les taux directeurs des banques centrales ont sensiblement remonté en 2022, les placements monétaires restent encore peu rémunérés et l’usufruit de SCPI représente une solution alternative toujours intéressante pour les entreprises ayant de la trésorerie à placer.

La succession ou la donation en démembrement SCPI

Dans le cadre intra-familial, la donation de parts de SCPI est particulièrement avantageuse, tout comme le partage de parts de SCPI entre héritiers en cas de succession. En effet, contrairement à un bien immobilier détenu en direct, il est très facile de traiter équitablement les bénéficiaires d’une donation ou d’une succession sur des parts de SCPI, la granularité de ce type de placement étant extrêmement faible (quelques centaines d’euros en général). Les frais supportés traditionnellement par un bien immobilier (taxe foncière, travaux d’entretien) sont également un souci, que le nu- propriétaire et/ou l’usufruitier ne souhaitent pas nécessairement prendre en charge sur une durée aussi longue et incertaine. Par contraste, les SCPI ne supportent aucune charge puisque celles-ci sont payées à la source avant le versement du revenu aux associés.

Fin de contrat de démembrement en SCPI

A la fin du contrat de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts de SCPI alors que l’usufruit s’éteint après amortissement complet. Il n’y a aucune formalité particulière à accomplir, que ce soit du côté du nu-propriétaire ou de l’usufruitier.

Aligner la fin de l’opération avec le départ à la retraite

Réforme des retraites après réforme des retraites, les épargnants réalisent que les échéances de liquidation de leurs pensions s’éloignent progressivement, avec en parallèle une augmentation des décotes potentielles que devront subir ceux qui n’auront pas réussi à avoir une carrière complète. Pour les cadres, la baisse prévisible des revenus à l’heure de la retraite est encore plus importante.

En effet, le taux de remplacement de leur pension par rapport à leur dernier revenu d’activité pourrait chuter à moins de 50% à partir de 2030. Il y a donc naturellement chez ces épargnants l’intérêt de préparer un complément de retraite pour éviter une trop forte baisse de pouvoir d’achat après la cessation de leur activité professionnelle. L’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété avec une échéance de démembrement calée sur la date de départ à la retraite peut être une bonne réponse à cette problématique : pas de revenus immédiats mais des revenus différés relativement sécurisés à terme, lorsque l’échéance du démembrement est atteinte.

Comment investir en SCPI en démembrement ?

Acheter des SCPI en démembrement est aussi simple que de souscrire en pleine propriété. Il suffit de remplir un bulletin de souscription et la société de gestion s’occupe de trouver de son côté un usufruitier qui perçoit les revenus sur la même période et qui accepte la clé de répartition proposée. Pour faire son choix, l’épargnant peut commencer par comparer les décotes proposées par les différentes sociétés de gestion sur leurs véhicules immobiliers en fonction des échéances. La clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier détermine la décote dont bénéficiera le nu-propriétaire au démarrage du démembrement. Plus l’intérêt acheteur des usufruitiers est important, plus le nu-propriétaire bénéficie d’une décote importante, toutes autres choses égales par ailleurs. On comprend ainsi que cette décote peut être très variable d’un véhicule à l’autre. Mais la décote ne doit pas être considérée comme un facteur discriminant isolé, car elle correspond souvent à une espérance de rendement que le marché va tenter d’objectiver. Pour comprendre cela, il faut imaginer qu’une décote importante signifie implicitement une moindre perspective de revalorisation (ou un plus fort risque de baisse de valeur) selon le consensus du marché. L’épargnant aura bien sûr son propre point de vue à ce sujet, et il pourra en conséquence sélectionner les SCPI qui lui semblent présenter le meilleur profil rendement / risque sur la période de démembrement.

Les meilleures SCPI en démembrement de propriété

Une vingtaine de SCPI sont aujourd’hui proposées en démembrement de propriété sur des périodes de 5, 7, 10 ou 15 ans, pour des montants allant de quelques milliers d’euros à plus de 100.000 €.

L’idée générale est que le nu-propriétaire répond à une offre organisée par la société de gestion à partir des débouchés possibles sur le marché de l’usufruit. L’offre est déterminée par le triptyque nombre de parts, échéance et clé de répartition.

Par exemple, 100 parts de la SCPI Atream Hotels ont récemment été proposées à 10 ans avec une clé de partage de 67%. Avec un prix de part en pleine propriété de 1000€, l’offre de nue-propriété est ainsi de 67.000€ sur une durée de 10 ans.

Il y a actuellement une trentaine d’offres d’investissements en nue-propriété sur les SCPI suivantes : Cœur de Régions, Vendôme Régions, Kyanéos Pierre, Epargne Pierre, PF Grand Paris, Pierval Santé, Activimmo, Néo, Atream Hotels, Iroko Zen, PFO, Sélectipierre 2, Novapierre Allemagne 2, Aestiam Cap’Hébergimmo, Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, LF Opportunité Immo, Fair Invest, Altixia Commerces, Altixia Cadence XII, Pierre Capitale, Interpierre, Eurovalys.