LES MEILLEURES SCPI EN 2025

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

¹ Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au  titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), par le prix de souscription au 1 er janvier de l’année n pour les SCPI à capital variable / le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 pour les SCPI à capital fixe.

Cette sélection des meilleures SCPI s'appuie sur notre lecture attentive du contexte économique actuel et notre connaissance des acteurs du marché. Ce classement rassemble uniquement des SCPI créées avant avril 2024. 

Notre sélection privilégie des SCPI positionnées à l’international (zone euro et au-delà), permettant une plus grande diversification, ainsi qu'une approche fiscale avantageuse pour certains profils d’investisseurs. 

Elle met également en avant des SCPI relativement récentes, dont les portefeuilles ne sont pas pénalisés par des actifs anciens ou survalorisés, offrant toutefois moins de visibilité et d'historique aux les investisseurs. Ces dernières années, les SCPI qui se sont démarquées ont souvent été celles qui disposaient d’une stratégie agile, adaptée aux évolutions du marché.

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues un outil central de l'épargne française. Elles permettent de se constituer indirectement un patrimoine immobilier diversifié, à partir de quelques milliers d'euros. Les investisseurs ayant opté pour un placement en SCPI bénéficient ainsi de :

• Diversification : Les SCPI permettent d’investir dans un large choix d'actifs : bureaux, commerces, logements, santé, logistique… sans contrainte géographique (France, Europe ou international), réduisant ainsi les risques liés à un seul type d'actif ou emplacement.
• Accessibilité : Les SCPI offrent un accès à l'immobilier professionnel, traditionnellement réservé aux investisseurs institutionnels, à partir de quelques centaines ou milliers d'euros seulement.
• Gestion professionnelle : Les SCPI sont gérées par des sociétés spécialisées qui sélectionnent, achètent et gèrent les biens. Cela permet de bénéficier d'une expertise professionnelle sans se soucier de la gestion quotidienne liée à l'immobilier (travaux, prélèvements, etc.), en contrepartie de frais pour l'investisseur.
• Rendements stables : Les revenus étant issus des loyers perçus par la SCPI, cela permet aux investisseurs de bénéficier d'une visibilité sur le rendement (qui reste toutefois non garanti). Les revenus sont versés mensuellement ou trimestriellement en fonction des SCPI souscrites.
• Risques mutualisés : Grâce à des taux d'occupation élevés, et un nombre important de locataires, la visibilité sur les loyers est . En investissant dans plusieurs SCPI, les risques sont encore dilués, même si le danger de vacance ou d'impayé demeure.

Vous pouvez acquérir des parts dans une SCPI auprès d’un conseiller en investissement financier, en investissement direct ou comme support au sein d'un contrat d'assurance-vie.

Voici quelques informations importantes à consulter avant de souscrire à une SCPI :

• Le type de SCPI  : Le type de la SCPI donne une indication sur l'orientation de ses placements. Ainsi, une SCPI de bureaux investit majoritairement ou exclusivement dans des immeubles de bureaux. Les SCPI « spécialisées » se focalisent sur un thème spécifique, comme la santé ou l'hôtellerie. Contrairement aux SCPI spécialisées dans un seul secteur immobilier, les SCPI diversifiées choisissent différents secteurs et adoptent une stratégie opportuniste. C'est cette approche qui les place souvent parmi les plus résilientes et les meilleures.
• Le capital : Un SCPI peut être à capital fixe (déterminé à son lancement) ou variable (dépendant des souscriptions et cessions continues). Si le capital est fixe, le souscripteur peut acheter des parts uniquement en cas d'augmentation du capital, ou s'il existe des vendeurs sur le marché secondaire. Le fonctionnement en capital variable est, lui, plus souple : la souscription est toujours possible (sous réserve que la société de gestion ne limite pas la collecte), tout comme le retrait. Le risque de liquidité existe malgré tout, car les rachats de parts, comme leur délai, ne sont pas garantis.
• La date de création : Les SCPI plus anciennes ont pour atout de disposer d'un historique, facilitant pour le souscripteur une analyse de la qualité de la gestion. Les SCPI plus récentes ont, quant à elles, l'avantage d'avoir plus d'immeubles modernes répondant par exemple aux dernières normes environnementales.
• Le Taux d'Occupation Financier : C'est un indicateur reflétant la vacance financière du patrimoine immobilier du fonds. Il s'agit d'un indicateur de performance essentiel pour les SCPI, car il permet de savoir en détail si les biens sont loués ou pas, s'ils le seront, ou s'ils vont être vendus. Plus ce taux est élevé, plus le ratio entre les surfaces locatives et le montant des loyers perçus est bon. Le Taux d'Occupation Physique quant à lui mesure le ratio entre les surfaces disponibles et les surfaces louée.
• Taux de Distribution (Rendement) : Le Taux de Distribution est la division des revenus bruts distribués aux investisseurs par le prix de part au 1er janvier. Il est  utilisé pour mesurer la performance annuelle d'une SCPI. Cet indicateur a remplacé la notion de Rendement, puis le Taux de Distribution sur Valeur de Marché. Il a ainsi permis une lecture unifiée des performances des SCPI.
• Taux de Rendement Interne (ou Objectif) : Le TRI mesure la rentabilité d'un investissement sur une période donnée, généralement plusieurs années. Pour les SCPI, il est calculé en prenant en compte les loyers perçus et la valorisation des parts, permettant ainsi d'évaluer la performance globale de l'investissement.
• Frais : Les SCPI appliquent généralement des frais de souscription (souvent entre 8 % et 10 %, inclus dans le prix de souscription). Elles prélèvent également des frais de gestion annuels (sur les revenus bruts, autour de 10 %). Ils rémunèrent la société de gestion pour l'acquisition, la gestion et la revente des biens.
• Délai de jouissance : Correspondant à la période entre la souscription et le début du versement des revenus potentiels, il est le plus souvent de 3 à 6 mois. Pour un investisseur, cet indicateur permet de connaître la durée pendant laquelle il ne touchera aucun revenu.
• Fiscalité : Les revenus perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, parfois alourdis en fonction de la tranche marginale. La fiscalité varie selon que la SCPI investit en France ou à l’étranger. Elle est à considérer en amont par l'investisseur, en fonction de sa situation personnelle.
• Patrimoine : Son étude permet d’évaluer la qualité, la diversification et la localisation des actifs. Cela donne une indication quant à la stratégie et la gestion de la SCPI. Cela aide aussi à s'informer sur les risques liés à certains secteurs ou zones géographiques.