Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?
La Société Civile de Placement Immobilier est une structure d’investissement de placement collectif qui gère l’ensemble d’un patrimoine immobilier afin de redistribuer les loyers et les avantages fiscaux à ses investisseurs. Depuis quelques années, il est possible d’investir dans un patrimoine immobilier diversifié : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, résidences de tourisme, établissements de loisirs ou de santé.
Aujourd’hui, certaines sociétés de gestion choisissent d’investir sur les marchés européens pour bénéficier d’un cycle de marché en décalage par rapport au cycle français. Grâce à ces SCPI européennes, les investisseurs peuvent facilement diversifier leurs investissements, profiter des avantages d’un cycle en décalé, mais également bénéficier d’une fiscalité allégée.
Les SCPI européennes investissent principalement outre-Rhin, sur le marché allemand. Avant le Brexit, certaines sociétés de gestion investissaient au Royaume-Uni, mais face au risque de change, elles se sont montrées un peu plus prudentes. Grâce à une SCPI européenne, les investisseurs peuvent également investir dans la péninsule ibérique, dans les pays nordiques ou les pays de l’Est. Les sociétés de gestion doivent simplement étudier les différents cycles de marché pour pouvoir saisir les meilleures opportunités.
Quelles sont les avantages des SCPI européennes ?
Investir dans une SCPI européenne présente de nombreux avantages pour les investisseurs particuliers ou institutionnels. Face aux nombreux avantages des SCPI européennes, plusieurs sociétés de gestion ont choisi d’adapter leur stratégie d’investissement pour s’ouvrir aux marchés hors de France.
- L’avantage fiscal des SCPI européennes : En effet, les loyers perçus dans le cadre d’un investissement hors-France ne sont que marginalement imposables. Les revenus provenant d’immeubles situés hors de France sont fiscalisés dans le pays où sont situés les immeubles. De plus, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). D’autre part, comme ces revenus de source étrangère sont déjà nets de fiscalité dans les pays où sont situés les immeubles, la fiscalité française ne peut s’appliquer en plus, ce qui est un avantage considérable pour les contribuables les plus lourdement imposés. Ainsi, la fiscalité des SCPI européennes est divisée par 2 ou 3 selon la situation du contribuable par rapport à des SCPI investies en France.
- Le décalage avantageux des cycles de marché : Au cours d’une période de crise, certains pays européens peuvent être moins atteints que la France, bénéficiant d’un moindre impact économique. Dans le cas d’un investissement européen, les sociétés de gestion vont chercher à profiter d’opportunités dans ces cycles de marché décalés par rapport au marché français.
- La diversification du portefeuille d’investissement : Investir en dehors des frontières nationales permet de s’exposer à des zones économiques, juridiques et fiscales différentes. Il s’agit d’une diversification intéressante pour l’investisseur dans la mesure où il va bénéficier des caractéristiques propres de chaque marché, qu’elles soient conjoncturelles ou structurelles comme les taux de rendement différents d’un pays à l’autre, la vacance locative structurelle variable ou la longueur et la forme juridique des baux contractualisés avec les locataires. À cette diversification géographique, il convient d’ajouter également une diversification sectorielle pour réaliser un investissement sécurisé et bénéficier d’un potentiel rendement attractif.
Que vous choisissiez une SCPI française ou européenne, il est nécessaire de se constituer un portefeuille diversifié pour mutualiser les risques et augmenter vos potentiels revenus. Néanmoins, Il ne faut pas négliger l’investissement immobilier européen comme une réelle source de diversification pour les SCPI.
Comment fonctionne la fiscalité d’une SCPI européenne ?
La fiscalité avantageuse des SCPI européennes est l’un des principaux arguments des sociétés de gestion qui décident d’investir hors de l’hexagone. Dans le cas d’un investissement à l’étranger, les loyers perçus par la société de gestion ne sont pas imposés de la même manière que les loyers perçus dans le cadre d’un investissement au sein du territoire français, en fonction de la convention fiscale entre le pays où est réalisé l’investissement et la France. En effet, les revenus provenant d’immeubles situés hors de France sont fiscalisés dans le pays où sont situés les immeubles et ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2%).
De plus, les revenus de source étrangère ne peuvent pas être doublement imposés, c’est-à-dire que la fiscalité française ne s’applique : un avantage intéressant pour les contribuables avec un taux marginal d’imposition (TMI) élevé.
En fonction de la situation fiscale du contribuable, la fiscalité des SCPI européennes est divisée par 2 ou 3 par rapport à des SCPI investies en France, ce qui devient un véritable argument pour encourager les épargnants à investir hors de France !
Quelles SCPI européennes choisir ?
Afin de permettre à leurs investisseurs de mutualiser leurs risques, certaines SCPI « historiques » ont commencé à s’ouvrir aux marchés européens. Quelques années plus tard, certaines « jeunes » SCPI se sont spécialisées uniquement sur le segment européen afin de profiter de nouvelles opportunités. Aujourd’hui, il existe de plus en plus de SCPI européennes diversifiées qui permettent de saisir une autre opportunité de placement sur un marché européen dynamique.
Quels sont les risques d'investissement dans une SCPI européenne ?
Malgré de bonnes performances globales, l’investissement au sein d’une SCPI européenne n’est tout de même pas sans risque. En effet, il s’agit d’un investissement financier qui doit être mûrement réfléchi.
- Risque de change : c’est le principal risque pour les SCPI qui réalisent des investissements immobiliers dans un pays hors de la zone Euro, où il existe un risque lié aux cours des devises qui accroît le risque sur les revenus ;
- Risque de perte en capital : le capital investi n’est pas garanti et la valeur du placement peut évoluer en fonction des cycles immobiliers ;
- Rendement non garanti : le versement des dividendes potentiels n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse, en fonction notamment des conditions de location des immeubles, du niveau de loyer et du taux de vacance ;
- Risque de liquidité : conformément aux dispositions relatives aux sociétés à capital variable, les associés ont le droit de se retirer de la société dans les limites des clauses de variabilité, mais la SCPI ne garantit ni la revente des parts, ni leur retrait ;
- Risque de crédit : la souscription de parts de la SCPI peut se faire à crédit, mais le rendement à terme des parts achetées à crédit pourrait être insuffisant pour permettre le remboursement des échéances de l’emprunt.
Attention : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les risques ci-dessus s’appliquent souvent aux autres types de sociétés civiles de placement immobilier comme celles qui investissent dans les entrepôts de commerce, de logistique ou les SCPI résidentielles, par exemple. Afin de mutualiser vos risques, il est conseillé d’investir de manière diversifiée.
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