Cushman & Wakefield publie la cartographie des valeurs locatives des bureaux parisiens en fonction des stations de métro et de RER

Par rapport aux éditions précédentes, le panel de l’étude s’est enrichi puisque l’échantillon analysé représente cette fois-ci 1988 immeubles pour environ 2,8 millions m2, contre seulement 1590 immeubles et 1,7 million m2 en 2018 par exemple. Le spectre des valeurs locatives s’est parallèlement élargi, la borne basse diminuant à 110 € / m2 / an -hors charges et hors taxes- en 2020 (contre 120 € / m2 / an en 2018 et 2019) et la borne haute passant de 590 € en 2018 à 630 € en 2019, et 740 € cette année. Le ratio entre l’immobilier le plus cher et le moins cher est donc passé en 2 ans de moins de 5 à presque 7 !

Sans surprise, les valeurs métriques les plus élevées se situent sur la rive gauche de la Seine, dans les 6ème et 7ème arrondissements de Paris. A Sèvres-Babylone, le m2 de bureau culmine à un loyer annuel de 740 € et Saint-Germain-des-Prés n’est pas loin derrière avec 710 €. En 2018, c’était Concorde et Assemblée Nationale qui établissaient le record de loyer à 590 € / m2 / an. Concorde était également la station de métro la plus chère en 2019 à 630 € / m2 / an, mais elle descend nettement dans le classement en 2020 à seulement 620 € / m2 / an. Elle fait cette année jeu égal avec des stations du Quartier Central des Affaires parisien (Paris QCA) de la rive droite comme Miromesnil, Saint-Philippe du Roule, Franklin Roosevelt, George V et Charles de Gaulle Etoile. A l’autre extrémité du spectre parisien, on retrouve des stations en bout de ligne de métro dans le nord-est ou le sud-est de la capitale comme Fort d’Aubervilliers ou Créteil Université (120 € / m2 / an). Le prix le plus bas est cette année atteint à la station Basilique Saint-Denis, proche du terminus de la ligne 13 de métro : 110 € / m2 / an, soit une valeur divisée quasiment par 2 en l’espace de quelques années (cette station affichait 200 € / m2 / an en 2016 dans la 2ème étude de C & W).

Cushman & Wakefield a également élargi la perspective à l’ensemble du réseau RER d’Île-de-France, avec une analyse sur 249 stations au total. La moyenne des valeurs locatives ressort sur ce réseau à 230 € / m² / an (soit une progression de 5 % par rapport à l’édition 2019). L’amplitude des loyers est bien entendu encore plus importante que sur le réseau de métro, puisque certains marchés tertiaires de grande couronne sont accessibles par le RER. En borne basse, on retrouve ainsi une valeur locative de 80 € / m² / an à Ris-Orangis (station du RER D), et en borne haute la station Musée d'Orsay du RER C  dans le 7ème arrondissement parisien, avec un loyer hors charges et hors taxes de 750 € / m² / an (qui dépasse donc le record enregistré pour le réseau de métro à la station Sèvres-Babylone).

« Le renchérissement des valeurs locatives de bureaux à Paris et en proche périphérie est un thème récurrent dans cette analyse, et ce depuis plusieurs années, estime Magali Marton, directrice des études chez C & W. Le passage du loyer moyen des bureaux sur le réseau du métro à plus de 400 €/m²/an traduit parfaitement cette tendance haussière observée depuis 2017 (350 €/m²/an, soit une hausse de 17 %). Après les arrondissements de l’ouest en 2019, ce sont ceux de la rive gauche (7e et 6e en particulier) qui trustent le top 5 des stations de métro les plus chères. Côté RER, la tendance est

identique, les zones 1 et 2 - Paris et sa banlieue proche - profitent d’une hausse des valeurs locatives (+10 % l’an dernier et +8 % cette année en 2020), alors que sur les autres zones (3 à 5), les changements sont marginaux et illustrent toujours un écart significatif des loyers en première et deuxième couronnes de l’ordre de 30 % à 90 %, selon les zones considérées. Le rattrapage des loyers sur ces secteurs est conditionné par le développement d’une offre neuve de grande qualité ; un présupposé difficile à confirmer dans le contexte actuel d’un ralentissement de la demande des utilisateurs, et surtout, d’un grand questionnement sur la configuration du marché tertiaire francilien post-Covid-19. »