Pourquoi les SCPI se revalorisent en début d'année ?

L’année 2022 restera probablement dans les annales comme celle du record historique de collecte sur les SCPI, avec d’ores et déjà 7,5 milliards d'euros collectés sur les 9 premiers mois de l’année, en hausse de 45% par rapport à la période équivalente de 2021 (source : ASPIM). Les 8,6 milliards d'euros de collecte de 2019, record historique actuel, devrait donc être dépassé en toute logique cette année.

Dans le même temps, les valeurs de patrimoine des SCPI se sont considérablement appréciées ces dernières années, générant de facto un certain effet retard sur les prix de parts, malgré des revalorisations assez fréquentes depuis 3 ou 4 ans. Un bon nombre de SCPI accusent ainsi une décote de plusieurs centaines de points de base par rapport à leurs valeurs de reconstitution validées lors des dernières assemblées générales annuelles en juin et juillet dernier, établies sur la base des valeurs d’expertises des patrimoines à fin 2021.

Les sociétés de gestion ont donc dans un certain nombre de cas « subi » une collecte importante sur des niveaux de prix de parts potentiellement dilutifs pour les associés historiques des véhicules concernés, les délais de jouissance généralement compris entre 3 et 6 mois ayant fort heureusement permis de gommer ces effets sur la plupart des véhicules. Malgré tout, le fait d’avoir des valeurs de parts trop décotées (la décote restant obligatoirement dans la limite réglementaire des 10%) est une situation inconfortable en période de forte collecte, ce qui pourrait conduire certaines sociétés de gestion à revaloriser les prix de souscription de leurs SCPI en début d’année prochaine, même si les valeurs d’expertise à fin 2022 stagnent ou régressent légèrement.

 Ce type de décisions ne seront pas prises par les gérants avant d’avoir une vision claire sur les expertises à fin 2022, c'est-à-dire à priori plutôt en milieu ou fin de premier trimestre 2023. Pour avoir une idée du processus, la majorité des revalorisations de SCPI en 2022 ont eu lieu entre début mars et début mai.

C’est un autre argument de taille qui milite pour un mouvement de revalorisations sélectives de certaines SCPI début 2023. Les sociétés de gestion travaillent leur attractivité auprès des épargnants en faisant -quand c’est possible- progresser le rendement global de leurs véhicules par le biais des revalorisations de prix de parts. En effet, les investisseurs sont certes sensibles au dividende distribué, qui constitue l’essentiel de la performance sur les SCPI de rendement, mais ils s’intéressent aussi à la plus-value qu’ils peuvent espérer réaliser sur leur placement. La progression des prix de parts représente en moyenne 18% de la performance globale des SCPI sur les 10 dernières années, avec 82% de celle-ci qui est à l’inverse issue de la distribution de dividendes. L’intérêt de booster la performance globale par le biais d’une revalorisation de prix de part a aussi une dimension fiscale : avec des frais d’entrée de l’ordre de 10%, l’associé d’une SCPI ne réalise pas de plus-value comptable sur ses parts avant que celles-ci aient au moins progressé de 10%. Dit autrement, cela signifie que les 10 premiers points de revalorisation se font en franchise de fiscalité.

Au début de l’année prochaine, alors que certains véhicules connaîtront des baisses de valeurs d’expertises liées aux décompressions des rendements immobiliers, les sociétés de gestion bénéficiant à l’inverse d’une dynamique favorable sur les valeurs de leurs actifs seront tentées de pousser leur avantage commercial en extériorisant des revalorisations de prix de parts que leurs concurrents ne pourront pas se permettre de mettre en œuvre. Les SCPI ayant de surcroit les retards accumulés les plus importants par rapport à leur valeur de reconstitution (proche de la limite réglementaire de 10%) seront à surveiller tout particulièrement pour un éventuel positionnement à l’achat fin 2022 ou début 2023, dans l’optique de bénéficier d’une potentielle revalorisation de leurs prix de part.