SCPI spécialisée vs SCPI diversifiée : quelle stratégie choisir pour l’épargnant ?

Les SCPI spécialisées, aussi appelées thématiques (« stratégies immobilières à prépondérance » selon le vocable de l’ASPIM), concentrent leurs investissements sur un secteur économique particulier. Elles visent à capitaliser sur la performance de domaines spécifiques comme la santé, la logistique, ou l'hôtellerie. Généralement, au moins 80% de leur portefeuille est investi dans le secteur cible (et a minima 50%).

Ces SCPI peuvent se focaliser sur divers segments :

• Santé : cliniques, maisons de retraite ou laboratoires ;
• Logistique : entrepôts ou centres de tri ;
• Tourisme : hôtels, campings ou centres de loisirs ;
• Commerce : supermarchés ou grandes surfaces ;
• Bureaux : sièges sociaux, espaces de coworking, etc.

À l’inverse, les SCPI diversifiées répartissent leurs investissements sur différents types d'actifs immobiliers et zones géographiques. Elles visent ainsi à équilibrer les risques et à assurer une certaine stabilité de la performance.

Pour être considérée comme diversifiée, une SCPI doit respecter les 2 conditions suivantes :

1. Posséder au moins 3 types d'actifs distincts ;
2. Limiter chaque typologie à moins de 50% de la valeur totale du portefeuille.

SCPI spécialisée : le point de vue de Foncière Magellan

Par Guillaume HILAIRE, Directeur Général Délégué Développement chez Foncière Magellan et Jérémy SCHORR, directeur commercial chez Primaliance, groupe Eres.

Jérémy SCHORR : Pour quelles raisons avez-vous opté pour une SCPI spécialisée ?

Guillaume Hillaire : La spécialisation dans une SCPI spécialisée ou thématique comme la SCPI Foncière des Praticiens est avant tout un gage de lisibilité et de transparence pour l’investisseur quant à la stratégie d’investissement. Elle lui offre la possibilité de mieux maitriser le sous jacent, mais aussi de donner du sens à son épargne comme avec la SCPI Foncière des Praticiens qui investit dans la santé, un secteur au coeur des préoccupations de chacun. Du côté de la société de gestion, cette approche plus ciblée permet d’avoir une expertise plus approfondie du secteur et donc prendre des décisions véritablement alignées sur les besoins du marché. En étant identifié comme un acteur référent du secteur, vous bénéficiez par ailleurs d’un accès à des opportunités « offmarket » et à des partenariats solides noués avec des acteurs clés du secteur.

Jérémy SCHORR : Quels avantages à investir uniquement sur le secteur de la santé ?

Guillaume Hillaire : Investir sur la santé c’est investir dans un enjeu sociétal crucial, au coeur des préoccupations des Français et de nos gouvernements. La pénurie d'infrastructures de santé en France, conjuguée aux projections démographiques indiquant une augmentation des besoins en soins (notamment en raison du vieillissement de la population et du développement des maladies chroniques), renforce l'importance de notre investissement dans ce secteur. Investir dans la santé c’est donc aussi investir sur un secteur aux besoins fondamentaux importants, offrant une visibilité de long terme et une stabilité économique moins sujette aux fluctuations cycliques que d'autres secteurs comme les bureaux, la logistique ou l'hôtellerie. De plus, les aides gouvernementales et les budgets alloués par l'État soutiennent activement le développement du secteur de la santé, renforçant ainsi la résilience des stratégies sur ce secteur.

SCPI diversifiée : le point de vue de Perial AM

Par Rémi JUZANX, Directeur Fund Management chez Perial AM et Jérémy SCHORR, directeur commercial chez Primaliance groupe Eres.

Jérémy SCHORR : Pour quelles raisons avez-vous opté pour une SCPI diversifiée ?

Rémi JUZANX : Créée en 1998, à l’issue de la crise immobilière des années 90, PFO s’est construite avec pour objectif d’aller saisir les opportunités qu’offre le marché immobilier. Depuis sa création, PF Opportunité, de son nom complet, cherche ainsi à acquérir des bâtiments dont la valorisation constitue une opportunité pour son investisseur à la date d’achat. En premier lieu tournée vers le bureau et la France, la SCPI a pris le virage de la diversification en 2016 : 100% français et presque 80% constitué de bureaux à cette date, son patrimoine est désormais à 39% européen et n’inclut plus que 50 % de bureaux. La volonté de diversification a été motivée par l’ADN opportuniste de la SCPI qui l’a conduite à aller chercher du rendement sur d’autres géographies et d’autres classes d’actifs. Ainsi, elle répond à une demande d’investisseurs qui ne souhaitent pas travailler l’allocation de leur épargne entre différents supports thématiques, mais qui cherchent un produit complet, leur offrant l’ensemble des thématiques d’investissement diverses dans un unique support. Elle est ainsi moins dépendante des variations d’une classe d’actifs en particulier comme aujourd’hui le bureau, ou les hôtels et commerce post période Covid. Grâce à cette stratégie, PFO a pu atteindre un taux de distribution de 5,70 % en 2023, en hausse par rapport à 2022 (5,57 %). Le taux de distribution cible annoncé pour l’année 2024 se situe entre 5,90 et 6,30% avec pour objectif de poursuivre la diversification du fonds, tant au niveau géographique que sectoriel.

Jérémy SCHORR : Quels avantages à investir sur différentes classes d'actifs ?

Rémi JUZANX : L’essence de la SCPI est de proposer un produit immobilier mutualisé pour les épargnants. Cela leur permet d’atténuer le risque locatif qu’ils pourraient avoir en investissant dans l’immobilier en direct. Une SCPI diversifiée comme PFO va encore plus loin dans la logique de la mutualisation du risque. D’abord, elle permet d’atténuer les risques liés à l’exposition géographique des portefeuilles (croissance économique, politique monétaire, politique fiscale ont des conséquences directes sur l’immobilier, tant sur le marché locatif que sur le marché transactionnel) ou de faire profiter de dispositions plus favorables (durée des baux, prise en compte de l’indexation, fiscalité immobilière, etc.). De plus, elle permet d’atténuer les risques liés à l’exposition sectorielle des portefeuilles, les classes d’actifs subissant cycliquement des variations de leur taux à l’acquisition en fonction du contexte macro-économique et des recherches des investisseurs. La diversification est ainsi la meilleure façon d’avoir un portefeuille équilibré, plus à même de contenir les fluctuations de marché et d’aller investir à contre cycle. Pour 2024, PFO devrait ainsi pouvoir bénéficier de taux de rendement à l’acquisition favorable à l’investissement, l’augmentation des taux directeurs ayant corrigé à la hausse l’ensemble des taux immobiliers en 2023. C’est cette stratégie qui a permis à PFO de constituer un portefeuille équilibré depuis sa constitution, il y a 25 ans maintenant.

Le choix entre SCPI spécialisée et diversifiée ne se résume pas à une simple opposition. Chaque approche présente ses avantages et ses risques, répondant à des objectifs d'investissement différents.

Les SCPI spécialisées offrent en particulier un potentiel de rendement attractif pour les épargnants prêts à assumer un risque plus élevé, tandis que les SCPI diversifiées privilégient la stabilité et la résilience.

L'investisseur avisé saura évaluer ses propres besoins et sa tolérance au risque pour construire un portefeuille équilibré, potentiellement en combinant ces deux types de SCPI. Dans tous les cas, l'accompagnement par des experts du secteur reste un atout majeur pour optimiser sa stratégie d'investissement immobilier.

Avertissements :

Acheter des parts de SCPI  est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Il existe un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cette communication a un caractère commercial, n'est pas un document contractuel ou un document d'information requis par une quelconque disposition législative, et n'est pas suffisante pour prendre une décision d'investissement. Vous êtes invité à consulter les documents d'information avant toute décision d’investissement.

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