Performance des SCPI : la nouvelle méthodologie de calcul

L’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier) vient de publier une note présentant les nouvelles modalités de calcul relatives à la communication de la performance des SCPI. Applicable à compter du 1er juillet 2012, cette méthodologie a pour but de fournir aux investisseurs une vision homogène et représentative de la performance de leur placement.

Chaque SCPI (hors fiscale) fera l’objet d’un calcul de performance qui a pour vocation de renseigner l’investisseur sur son évolution dans le temps, sur le niveau de la distribution et sur la valorisation du placement. Aucune performance ne sera publiée pour les SCPI fiscales, compte tenu de leurs caractéristiques spécifiques.

L’indicateur de mesure de la performance à long terme est le Taux de Rentabilité Interne (TRI). Il pourra être déterminé sur plusieurs périodes (cinq, dix, quinze, vingt ans), en fonction de la durée d’existence de la SCPI. Le TRI est la valeur actualisée des flux de décaissement (montant de l’investissement au prix acquéreur) et d’encaissement (revenus perçus, montant de la cession sur la base du prix de sortie net des frais).

La performance sur un exercice est déterminée par le taux de distribution sur valeur de marché (DVM) et par la variation du prix moyen de la part.

Le taux de distribution sur valeur de marché de la SCPI remplacera l’ancien « Taux de rendement »). Il est la division (i) du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) (ii) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n. Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges successifs (acquisitions et souscriptions).

Enfin, la variation du prix moyen de la part se déterminera par la division (i) de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1 (ii) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1. La précédente méthode prenait en compte la variation des prix constatés entre le premier et le dernier jour d’une même année. Ce nouveau mode de calcul permet ainsi de lisser les variations en s’appuyant sur des prix moyens, plus représentatifs.