Le marché des fonds immobiliers grand public au 1er trimestre 2024 (bilan ASPIM)

Avec 88,8 milliards d'euros de capitalisation, les SCPI constituent le segment le plus important du marché des fonds immobiliers grand public. Néanmoins, leur collecte nette de 764 millions d'euros au 1er trimestre 2024 traduit un net ralentissement de 67,8% par rapport à la même période l'an dernier.

Les SCPI diversifiées, captant 71% des souscriptions nettes, demeurent les plus plébiscitées par les investisseurs. Cette appétence s'explique par leur capacité à diversifier le risque immobilier en investissant dans différentes classes d'actifs dont les cycles de performance sont décalés. Leur collecte de 553 millions d'euros sur le trimestre, bien que substantielle, accuse toutefois un recul de 42% en rythme annuel.

Les SCPI de bureaux arrivent au second rang avec 7% de la collecte nette, soit 55,5 millions d'euros. Un résultat en chute libre de 93% sur un an, reflétant les craintes persistantes quant à la demande pour les immeubles de bureaux dans un contexte de développement du télétravail.

Le dynamisme des SCPI de santé et d'éducation (7% de la collecte) ainsi que de logistique (7%) s'avère plus soutenu par rapport à leurs standards historiques, démontrant l'intérêt intact des investisseurs pour ces classes d'actifs défensives et résilientes.

À l'autre bout du spectre, les SCPI résidentielles (2% de la collecte) et de commerce (3%) peinent à séduire, confrontées respectivement à une rentabilité moyenne potentiellement moindre – pour le résidentiel – et une volatilité parfois pénalisante sur les 5 dernières années en raison de la crise du Covid-19 – pour le segment du commerce –.

Les indicateurs de distribution et de valorisation des SCPI envoient des signaux mitigés ce trimestre. Du côté des bonnes nouvelles, le taux de distribution moyen ressort à 1,13%, un niveau globalement préservé par rapport aux trimestres précédents. Dans le détail, 29% des SCPI ont procédé à une baisse de leur dividende par part, 29% à une hausse, et 42% ont laissé leur dividende inchangé.

Parallèlement, 13% des SCPI ont dû dévaloriser le prix de leurs parts au 1er trimestre 2024, signe des pressions baissières qui continuent de s'exercer sur les valorisations immobilières. A l’inverse, 5% des SCPI ont rehaussé leur prix de souscription et 82% l’ont laissé inchangé. La dégradation de prix de 1,8% en moyenne sur l’ensemble des SCPI du marché masque toutefois des disparités selon les typologies d'actifs, les valorisations des SCPI de santé reculant plus fortement ce trimestre – de 4,7% en moyenne, en raison de la baisse du prix de part de la SCPI Primovie  (GP 11-000043 du 10/06/2014) de 8,87% le 13/02/2024, qui avec 4,7 milliards d'euros de capitalisation représente plus de 50% de l’encours de ce segment –.

Que ce soit sur le taux de distribution ou l’évolution du prix de part, on observe une nette polarisation du marché au profit des jeunes SCPI qui ne subissent pas le poids d’un patrimoine immobilier historique acheté pendant la période de taux zéro.