Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale ?
Le principe
Vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu et investir dans immobilier de manière adaptée à vos moyens ? Les SCPI de défiscalisation vous apportent des solutions accessibles à partir de 5000 euros d’investissement. En cas de financement à crédit, les revenus de la SCPI participent au remboursement de l’emprunt.
À terme, le patrimoine de la SCPI est liquidé et les associés seront remboursés à la hauteur de leur quote-part. Cet investissement répond à trois principaux objectifs :
- Réaliser une réduction d’impôts de 12% à 21% selon le cas : Denormandie, Pinel, Malraux, Déficit Foncier, etc.
- Constituer un patrimoine immobilier ;
- Protéger ses proches contre les imprévus en cas d’achat à crédit via l'assurance du prêt.
Consultez la liste des SCPI Denormandie, Pinel, Malraux et de Déficit Foncier sur cette page.
Le fonctionnement
- La SCPI collecte les fonds (durée de 12 à 18 mois).
- La SCPI acquiert les immeubles à construire ou rénover, selon le dispositif fiscal.
- Les biens sont mis en location et les associés entament la perception du revenu locatif d'environ 2% par an.
- La SCPI est liquidée (le patrimoine immobilier vendu) et les associés perçoivent des acomptes au fil des cessions.
Les frais
- Les frais de souscription sont compris dans le prix de souscription ;
- Les frais de gestion annuels sont prélevés avant le versement du revenu potentiel.
Les avantages des SCPI fiscales
- Une réduction d'impôt sur les revenus dès l'année de la souscription ;
- Un accès à l'immobilier de défiscalisation dès 5 000 euros ;
- La possibilité de financer l'investissement à crédit ;
- Un complément d'investissement pour atteindre les plafonds fiscaux en vigueur ;
- Un patrimoine immobilier mutualisé sur de nombreux locataires ;
- Aucun souci de gestion immobilière, pas de locataire en direct ni de travaux.
Les risques et les contraintes
- Vos parts peuvent être bloquées toute la durée de vie de la SCPI. En cas de cession de vos parts, vous pouvez perdre l’intégralité des avantages fiscaux et devoir être amenés à rembourser les avantages déjà perçus.
- La liquidité des parts est réduite. En cas de cession des parts sans respect des obligations propres à chaque dispositif fiscal, l'avantage fiscal devra être remboursé.
- Le capital n’est pas garanti.
- Les revenus distribués ne sont pas garantis.
La fiscalité
| SCPI Denormandie | SCPI Pinel | SCPI Malraux | SCPI Déficit Foncier | |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôts correspondant à :
| Une réduction d'impôt cible de 30% du montant des dépenses de travaux (de 65% à 69%) dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 euros sur 4 ans. Soit une réduction d'impôt d'environ 18% de l'investissement applicable dans la limite de 166 000euros par an pendant 4 ans suivant l'année de souscription. | Imputation du déficit sur les revenus fonciers ou d’activité à hauteur de 10 700 euros | |
| Pour 100 000 euros investis | Variable selon la durée d’engagement locative | 18 000 euros | Variable selon Tranche Marginale d’Imposition | |
| Soumis au plafonnement des niches fiscales | OUI | NON | NON | |
| Typologie d’investissement | Logements anciens à rénover | Logements neufs ou en VEFA | Logements anciens à restaurer localisés principalement en Site Patrimonial Remarquable (SPR) | Logements anciens à rénover |
| Distribution de revenus locatifs | Location nue en résidence principale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans minimum. Soumis à des plafonds de loyer et de ressources | Oui, après la phase de restauration et de mise en location | Oui, après la phase de rénovation et de mise en location | |
| Obligations | Location nue en résidence principale pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Soumis à des plafonds de loyer et de ressources | Location nue en résidence principale pendant une durée de 9 ans minimum | – | |
| Durée de vie | De 14 à 18 ans selon la durée d’engagement locative | Environ 15 ans puis liquidation des immeubles | Environ 15 ans puis liquidation des immeubles | |
👉🏻 Exemple d'investissement sur une SCPI fiscale
Montant de votre souscription :
- SCPI Malraux : 50.000 euros ;
- Crédit : 50.000 euros sur une durée de 16 ans ;
- Apport : 0 euros ;
- Effort d'épargne moyen : 195 euros par mois.
Au terme de l'emprunt :
- Valeur de votre patrimoine : 58.629 euros ;
- Votre économie d'impôts : 8 550€
Hypothèse : Taux de distribution SCPI de 2% net, taux du crédit 2,15% (hors assurance) et revalorisation annuelle du capital et du revenu de 1% avec un effort d'épargne moyen avant IR et net de prélèvements sociaux.
Accéder aux SCPI avec Primaliance
Primaliance vous donne la possibilité de souscrire des parts de SCPI en bénéficiant d'une allocation personnalisée conçue parmi une liste de plus de 100 SCPI.
Pour un même investissement, ce principe vous permet de souscrire plusieurs SCPI rigoureusement sélectionnées et de bénéficier des complémentarités qui existent entre elles. Cette offre concerne plus particulièrement les SCPI de rendement par opposition aux SCPI fiscales.
Notre sélection de SCPI :
La sélection de Primaliance provient d'une méthodologie inédite en deux étapes :
- Une analyse quantitative qui permet de caractériser le comportement des SCPI et de leurs gérants en termes de distribution et de risque. Cette analyse met en avant les styles de gestion et les réactions des SCPI dans différents cycles immobiliers.
- Une analyse qualitative qui passe au crible l'ensemble des caractéristiques de la SCPI : la qualité du patrimoine, la politique d'investissements et d'arbitrage, l'évolution locative, la rentabilité, les réserves, la politique de travaux, l'organisation et les spécialités de la société de gestion, etc. Cette sélection est actualisée pour prendre en compte les évolutions de la vie de chaque SCPI. Au sein de cette sélection, les conseillers de Primaliance vont vous proposer une allocation de SCPI personnalisée. Chaque allocation est adaptée à votre projet et dépend de paramètres tels que vos objectifs patrimoniaux et fiscaux, la complémentarité avec un éventuel portefeuille de SCPI existant, vos préférences sectorielles ou géographiques, le type de performance recherchée (revenu, plus value). Enfin, pour une meilleure sécurisation de votre placement, votre conseiller Primaliance suit, avec vous, l'évolution de votre portefeuille année après année.