Certaines SCPI voient leur file d’attente s’allonger pour les rachats de parts
En fin d'année 2023, le marché des SCPI s’est nettement polarisé avec certains véhicules majoritairement anciens et exposés sur les marchés de bureaux franciliens qui subissaient un début de crise de liquidité, et d’autres fonds plus récents et sectoriellement plus diversifiés qui concentraient une part toujours plus importante de la collecte. Une forme de « prime à la jeunesse » clairement liée à l’absence de patrimoine historique sujet à des baisses d’expertises.
Parmi les SCPI les plus exposées aux retraits de parts, l’équilibre avec les souscriptions n’est plus respecté depuis l’été dernier et les files d’attente pour sortir ses capitaux s’allongent…
La liquidité des SCPI à capital variable pose question lorsque la collecte diminue
Pendant longtemps, les SCPI ont privilégié les structurations à capital fixe avec un marché secondaire un peu confidentiel et des augmentations de capital ponctuelles. Néanmoins, l’engouement des épargnants pour ces véhicules immobiliers non cotés a entraîné un glissement du marché vers des structures à capital variable à partir des années 2010, mieux à même d’assurer un développement commercial dynamique et régulier.
Lorsque la collecte est au rendez-vous – comme c’était le cas depuis une dizaine d’années – les retraits de parts sont absolument fluides pour les épargnants souhaitant récupérer leurs capitaux puisque les souscriptions excèdent largement les rachats. Malheureusement, l'année dernière, le vent a tourné pour ces fonds immobiliers avec simultanément, une moindre collecte du fait de la concurrence des placements financiers mieux rémunérés qu’auparavant et une vague de rachats très inhabituelle en lien avec des retraits institutionnels. Conséquence : lorsque les demandes de retrais de parts dépassent le volume des souscriptions, la liquidité de ces fonds se retrouve rapidement bloquée. En effet, la variabilité du capital de ces SCPI n’est pas symétrique. N'étant limitée à la hausse que par le capital maximal statutaire, elle ne peut se matérialiser à la baisse que de façon très contrainte via des compensations sur de la collecte récente ou l’activation de fonds de remboursement par nature limités en taille.
Ainsi, on retrouve actuellement sur le marché 99 SCPI avec des parts en attente de retraits pour un montant total de 2,1 milliards d'euros au 31/12/2023, soit 2,3% de la capitalisation totale du marché des SCPI selon l'ASPIM.
Une très forte polarisation de la position de liquidité selon les véhicules
Parmi les SCPI faisant face à des problèmes de liquidité, les observateurs attentifs aux bulletins d’information du 4ème trimestre ont relevé quatre SCPI qui dépassent le seuil des 100 millions d'euros de parts en attente et totalisent – à elles quatre – plus de 642 millions d'euros de retraits non servis au 31/12/2023 :
- Épargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine et Crédit Mutuel Pierre 1 de La Française REM ;
- PFO2 de Perial AM.
Ces 4 véhicules représentent donc 30% du total des parts non rachetées sur l’ensemble des SCPI au 31/12/2023.
Il est intéressant de noter que ces quatre SCPI ont distribué entre 4,10 et 4,53% de taux de rendement à leurs associés en 2023. À l’autre bout du spectre des performances, on retrouve une quinzaine de véhicules qui ont distribué plus de 6% et plus de 7% pour 3 d’entre elles. Ces SCPI n’ont aucune part en attente de retrait à fin 2023.
Pour mémoire, la moyenne des taux de distribution des SCPI s’établit à 4,52% en 2023, selon l’ASPIM.
Il y a donc clairement un lien, même s’il n’est pas nécessairement causal ni systématique, entre le niveau de distribution et la position de liquidité des SCPI. Cela peut aisément se comprendre car il est évident que plus la performance distribuée est élevée, plus le véhicule va être à même de collecter des capitaux auprès de nouveaux épargnants et donc de servir d’éventuels rachats auprès des associés existants.
Un autre élément joue de façon importante également. Parmi les 4 véhicules qui affichent la position de liquidité la plus dégradée en valeur absolue, mais pas nécessairement en pourcentage de leur capitalisation car d’autres véhicules de taille plus modeste peuvent avoir des files d’attente plus importantes relativement à leur encours, deux ont subi une baisse importante de leur prix de part en 2023 : PFO2 de 16,3% et Crédit Mutuel Pierre 1 de 7,02%. Cela envoie un signal négatif aux épargnants candidats à une éventuelle souscription.
Enfin, la présence d’investisseurs institutionnels au capital des quatre SCPI confrontées à ce phénomène d’illiquidité explique majoritairement le montant élevé des volumes en attente de rachat. Pour Épargne Foncière, les institutionnels représentent 84% des 282,4 millions d'euros en attente de retrait. Sur LF Grand Paris Patrimoine, c’est même 99% des 154,3 millions d'euros en attente…
