Foire Aux Questions

Non. Les fonds de la souscription sont directement encaissés par la SCPI, votre intermédiaire n’encaisse aucune somme liée à la souscription. Ces fonds vont permettre à la SCPI d’accroître la taille de son patrimoine en acquérant de nouveaux immeubles.

Sur le marché secondaire et dans certains cas, c’est la société de gestion qui encaisse les fonds et assure la solvabilité de l’acheteur.

Non, la souscription de SCPI est relativement simple, pas de passage devant notaire ni de signature d’un compromis. Il faut remplir un dossier de souscription et une attestation de propriété de parts sera délivrée par la société de gestion dès l’enregistrement.

Le délai de cession des parts dépend du type de SCPI.

Dans le cas des SCPI à capital fixe, les confrontations entre l’offre et la demande ont lieu à une fréquence généralement mensuelle, parfois hebdomadaire. Le succès d’un ordre dépend du prix et des volumes d’achat. Pour connaître l’orientation du marché, il est recommandé de consulter le carnet d’ordre.

En matière de SCPI à capital variable, le délai est d’environ 2 semaines, à condition de marché « normale ».

En théorie, rien n’empêche la cession des parts de SCPI en cours de démembrement temporaire.

La pratique est différente. Ce type de marché n’est pas organisé et les cessions de gré à gré s’opèrent à des conditions généralement défavorables au vendeur.

Mieux vaut donc considérer que les sommes placées en démembrement seront conservées pendant la durée du démembrement.

Oui, la SCPI permet de détenir un patrimoine immobilier sous forme de parts. En cas de besoin, il devient possible de mettre en vente une partie de son investissement. La vente s'effectue à travers un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendants des conditions de marché.

La liquidité des SCPI est organisée par des processus réglementés qui restent soumis aux conditions du marché.

Dans le cas d’une SCPI à capital variable, la SCPI assure le retrait des parts sur les ressources de son actif dans un délai d’environ 2 semaines, à conditions de marché "normales". Par priorité, les ventes sont compensées par les nouveaux souscripteurs, puis par liquidités de la SCPI. Certaines SCPI à capital variable mettent en place un fonds de remboursement. En cas de hausse significative des retraits, la SCPI devra céder des immeubles pour trouver des liquidités supplémentaires. Cette situation exceptionnelle impose des délais qui peuvent atteindre plusieurs mois.

S’agissant des SCPI à capital fixe, la cession des parts s’effectue sur leur marché secondaire. L’actif de la SCPI n’est donc pas impacté car les échanges s’organisent entre associés au rythme des confrontations. Celles-ci se tiennent généralement à fréquence mensuelle. Un carnet d’ordre décrit les positions prises par acheteurs et vendeurs.

Le délai de jouissance d’une SCPI est une notion relative à la perception des dividendes au moment d’une souscription. Il concerne les émissions de nouvelles parts des SCPI à capital variable ou des augmentations de capital des SCPI à capital fixe. Les parts souscrites par l’intermédiaire du marché secondaire ne sont pas concernées.

Qu’est-ce que le délai de jouissance d’une SCPI ?

Ce délai correspond au décalage existant entre la date de souscription et la date d'entrée en jouissance, celle-ci étant faisant office de référence pour le versement des premiers dividendes. L’unité de temporelle est généralement mensuelle. On parle d’une entrée en jouissance au 1er jour du Xème mois suivant celui de la souscription. Il n'est imputable qu'au moment de la souscription, une fois ce délai passé, l'associé percevra ses revenus à fréquence trimestrielle.

Pourquoi les SCPI mettent-elles en place un délai de jouissance ?

Les capitaux collectés par une SCPI lui permettent d’acquérir de nouveaux immeubles. Bien que la plupart des sociétés de gestion anticipe la collecte de fonds, la concrétisation de l’investissement peut prendre plusieurs mois. Pendant ce temps, le nombre d’associés augmente, tandis que la collecte demeure en attente d’investissement, sur des placements de trésorerie faiblement rémunérateurs. Le délai de jouissance permet donc à la société de gestion d’investir les fonds sans toutefois risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.

Un exemple de délai de jouissance

Prenons le cas d’une SCPI dont le délai de jouissance est de 3 mois, soit une prise d’effet au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. Si l’investissement a lieu en janvier, l’investisseur aura une prise de jouissance au 1er mai de cette même année. Dans la mesure où les dividendes sont versés à chaque fin de mois suivant le trimestre civil (avril, juillet, octobre et janvier), le nouvel associé percevra son premier dividende à la fin du mois de juillet, pour un acompte correspondant aux mois de mai et de juin. Les dividendes suivants seront versés entièrement et trimestriellement à chacune des prochaines échéances.

Les sociétés de gestion recommandent un montant minimum pour toute première souscription. Celui-ci est variable selon la politique adoptée par chaque société de gestion.

Dans la plupart des cas, les SCPI de rendement recommandent un minimum de 4 000 à 5 000 €, mais certaines sont accessibles à partir d’une unique part, soit quelques centaines d’euros.

En revanche, un associé historique peut resouscrire à sa SCPI sans condition minimale.

Dans tous les cas, le « ticket d’entrée » demeure nettement inférieur à celui de l’immobilier en direct.

Lorsqu’un associé d’une SCPI à capital variable souhaite vendre ses parts, c’est la SCPI elle-même qui va racheter les parts à un prix déterminé par la société de gestion.

La demande de rachat est compensée par les demandes de souscription, puis par les liquidités dont dispose la SCPI. Dans un contexte « normal » de marché, le délai de rachat varie entre 2 à 4 semaines. En cas de demande massive, la SCPI sera contrainte à la revente d’actifs immobilier auquel cas ce délai peut atteindre plusieurs mois.

En période de ralentissement économique, les SCPI se trouvent sur un terrain qui leur est favorable. Le fait d’investir sur leurs fonds propres, sans appel au crédit, confère aux SCPI des garanties significatives pour négocier leurs acquisitions face à des vendeurs désireux de se désendetter ou à des propriétaires « utilisateurs » qui recherchent des ressources pour se recentrer sur leur cœur de métier.

Dans un tel contexte, les SCPI font figure d’investisseurs opportunistes capables de capter des opportunités de marché.

Les nouvelles acquisitions peuvent ainsi avoir un effet positif sur la rentabilité globale du parc immobilier. A l’inverse, le patrimoine historique de la SCPI fera l’objet de négociations souvent favorables aux locataires.

Traditionnellement, l’écart entre le prix de souscription et de cession d’une SCPI se compose des frais perçus par la société de gestion et de la TVA. Une partie de ces frais permettent de rémunérer le réseau de distribution, évitant ainsi toute participation supplémentaire de la part des épargnants.

Dans le cas spécifique d’une acquisition de parts sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, ce même écart comprend les droits d’enregistrement (5% en 2018).

Le taux de distribution d’une SCPI est calculé sur la base du prix de souscription, soit net des frais de souscription.

Vous pouvez consulter le détail des échanges de parts d'une SCPI dans sa rubrique "Marché secondaire".