LES DIFFÉRENTS TYPES DE SCPI

Les SCPI de rendement pour percevoir des revenus potentiels réguliers

Les SCPI de rendement sont des véhicules de placements collectifs gérés par des sociétés de gestion. Ces dernières achètent des biens immobiliers après avoir collecté des fonds notamment auprès d'investisseurs particuliers. En contrepartie de cet investissement, les épargnants perçoivent des loyers.

Les catégorie de SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont composées de plusieurs catégories :

Les SCPI diverisifiées ;
Les SCPI de bureaux qui représentent la majorité des SCPI ;
Les SCPI de commerces ;
Les SCPI spécialisées, comme celle de résidences de services (seniors, Ehpad, étudiants) ou d'activité logistique ;
Les SCPI régionales qui investissent sur une zone géographique déterminée.

Les SCPI de rendement peuvent intervenir sur un segment unique ou être diversifiées.

Le fonctionnement de la SCPI de rendement

Une SCPI de rendement achète et gère des biens immobiliers professionnels puis les loue à travers des baux commerciaux. Essentiellement composé de bureaux, le patrimoine d'une SCPI peut également se composer d'entrepôts, de biens de services (Ehpad, résidences seniors...) et de locaux commerciaux.

Les avantages de la SCPI de rendement

Les avantages des SCPI de rendement sont nombreux :

Rendement attractif ;
Risques mutualisés et mesurés par rapport à d'autres investissements immobiliers ;
Location déléguée à la société de gestion.

Les inconvénients de la SCPI de rendement

Les principaux inconvénients des SCPI sont :

Le risque de perte en capital ;
Le risque de liquidité ;
Le risque de carence locative ;
Les revenus non garantis ;
La fiscalité de la SCPI ;
La gestion de la trésorerie de la SCPI par la société de gestion.

Objectifs	Distribution d'un revenu, revalorisation progressive du patrimoine
Revente des parts	SCPI à Capital Variable : demande de retrait des parts en continu SCPI à Capital Fixe : possibilité de vendre ses parts sur le marché secondaire à dates fixes
Catégories	SCPI classique diversifiée (majoritairement bureaux), SCPI murs de magasins, SCPI régionale, SCPI internationale, SCPI de plus values
Composition	Bureaux, murs de magasins, entrepôts, locaux d'activité, résidences : hôtelières, séniors, étudiantes, médicalisées..., centres d'affaires, logements, …
Modalités de souscription	Au comptant, à crédit, en démembrement temporaire (nue propriété, usufruit)
Durée recommandée	Minimum 5 ans, possibilité de demander la cession des parts à tout instant
Niveau de risque modéré	L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque des SCPI de rendement par rapport à d’autres produits. Sur l'échelle de risque comprise de 1 à 7, 7 étant le niveau le plus risqué, les SCPI offrent généralement un risque de 3 ou 4 sur 7. Cet indicateur signifie la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de la part de la société de gestion à satisfaire une demande de rachat. L’indicateur de risques part de l’hypothèse que l’investisseur conserve la SCPI le temps de détention minimum recommandé par la société de gestion, qui se situe généralement entre 8 et 10 ans.
Frais	Frais de souscription (inclus dans le prix de souscription) : entre 8% et 10%, comprenant les éventuels droits d'enregistrement Frais de gestion : entre 0,6% et 1,0% par an. Le dividende est net de ces frais.
Rémunération Primaliance	Le client est informé que pour tout acte d’intermédiation, Primaliance est rémunérée par ses fournisseurs d'une partie des frais d'investissement à laquelle peut s'ajouter une fraction des frais de gestion. Primaliance ne facture aucun honoraire de conseil à ses clients.
Principaux avantages	Les avantages des SCPI de rendement sont nombreux : rendement attractif, risques mutualisés et mesurés par rapport à d'autres investissements immobiliers et location déléguée à la société de gestion sont les principaux atouts des SCPI de rendement
Principaux risques	La durée minimale de conservation des parts recommandée est de 10 ans. La SCPI est considérée comme peu liquide, le capital n’est pas garanti, les revenus distribués ne sont pas garantis.
Principales sociétés de gestion	LA FRANCAISE AM (ex UFG-LFP), AMUNDI IMMOBILIER, BNP PARIBAS REIM, NAMI AEW EUROPE, PERIAL, CILOGER, HSBC REIM, SOFIDY, ...

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont composées d'immobilier résidentiel et permettent de réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. Les SCPI fiscales acquièrent des immeubles neufs ou à rénover selon le dispositif fiscal.

SCPI Pinel

Le dispositif Pinel acquiert des immeubles neufs ou rénovés avec pour contrepartie un engagement de location.

L'avantage fiscal avec un SCPI Pinel est entre 18 et 21% du montant investi et la durée de vie de la SCPI se situe entre 14 et 16 ans.

SCPI Malraux

Les SCPI du dispositif Malraux acquièrent des logements anciens à restaurer et situés en Secteur Sauvegardé.

L'avantage fiscal est d'environ 17% de l'investissement applicable en une seule fois au titre de l'année de souscription. La durée de vie de la SCPI se situe entre 14 et 16 ans.

SCPI régime du Déficit foncier

Le régime de déficit foncier permet aux SCPI d'acquérir des logements anciens à rénover.

L'avantage fiscal est compris etre 22 et 30% des dépenses de travaux.

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value (ou de valorisation) appartiennent à la catégorie des SCPI de rendement. Ce type de SCPI a pour objectif d'acheter des biens immobiliers décotés, c'est-à-dire dont la valeur des m² est inférieur à la valeur moyenne du marché, puis de valoriser sur le long-terme ce bien, afin de bénéficier d'une plus-value lors de la revente du bien immobilier.

Les parts en démembrement de propriété

Le démembrement temporaire consiste à scinder la pleine propriété en deux, la nue-propriété et l'usufruit, pendant une durée de 5 ou 10 ans.

Le nue-propriétaire détient alors les droits de propriété des parts mais n'en perçoit pas les revenus. Les avantages sont la décote immédiate comprise entre 14 et 37%, pas d'IFI ni d'impôt sur le revenu pendant la durée de démembrement et des revenus démultipliés à terme.

Les SCPI de défiscalisation

Les SCPI de défiscalisation sont des SCPI d'immobilier résidentiel qui permettent de réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier. On compte quatre grands type de dispositifs : Pinel, Denormandie, Malraux et Déficit Foncier.

Objectifs	Réduction de l’impôt sur le revenu, distribution d'un revenu complémentaire, valorisation progressive du patrimoine
Revente des parts	Dissolution de la SCPI au terme de la durée statutaire. En cours de vie de la SCPI, le délai de cession des parts n'est pas garanti, et la cession peut entrainer la perte de l'avantage fiscal (information complémentaire, nous consulter)
Catégories	SCPI Pinel, SCPI Malraux, SCPI de déficit foncier
Composition	Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en métropole ou dans les dom-tom, ... (selon la loi de référence)
Modalités de souscription	Au comptant, à crédit
Durée recommandée	Selon la loi fiscale de référence.
Niveau de risque Modéré à élevé	L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque des SCPI fiscales par rapport à d’autres produits. Sur l'échelle de risque comprise de 1 à 7, 7 étant le niveau le plus risqué, les SCPI offrent généralement un risque de 3 ou 6 sur 7. Cet indicateur signifie la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de la part de la société de gestion à satisfaire une demande de rachat. L’indicateur de risques part de l’hypothèse que l’investisseur conserve la SCPI le temps de détention minimum recommandé par la société de gestion, qui se situe pour les SCPI fiscales généralement entre 14 et 18 ans.
Frais	Frais de souscription (inclus dans le prix de souscription) : entre 8% et 10%, comprenant les éventuels droits d'enregistrement Frais de gestion : entre 0,6% et 1,0% par an. Le dividende est net de ces frais.
Rémunération Primaliance	Le client est informé que pour tout acte d’intermédiation, Primaliance est rémunérée par ses fournisseurs d'une partie des frais d'investissement à laquelle peut s'ajouter une fraction des frais de gestion. Primaliance ne facture aucun honoraire de conseil à ses clients.
Principaux avantages	Avantage fiscal, pas de contrainte de gestion, mutualisation locative, souplesse d’investissement
Principaux risques	La réduction d’impôt sur le revenu n’est ni restituable, ni reportable. Vos parts peuvent être bloquées toute la durée de vie de la SCPI : en cas de cession de vos parts, vous pouvez perdre l’intégralité des avantages fiscaux et devoir être amenés à rembourser les avantages déjà perçus.
Principales sociétés de gestion	LA FRANCAISE AM (ex UFG-LFP), AMUNDI IMMOBILIER, BNP PARIBAS REIM, CILOGER, IMMOVALOR GESTION...