Pourquoi investir dans des SCPI à crédit ?

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Intermédiaire

Acheter des parts de SCPI à crédit, c’est peut-être aujourd’hui une des meilleures façons de se constituer une épargne lorsque l’on dispose d’un apport initial limité. En effet, comme pour tout placement immobilier, les SCPI peuvent être financées par un crédit immobilier ou même un crédit à la consommation si l’encours est inférieur à 70.000€. Cette façon d’investir sans mobiliser de fonds propres est spécifique à la classe d’actifs immobilière, car il est généralement impossible d’utiliser un tel effet de levier sur les actifs financiers dans des conditions de risque acceptables. Profiter de taux d’intérêt encore bas, gommer une partie de sa fiscalité, s’enrichir avec un effort d’épargne limité, garantir des mensualités fixes sur longue période alors que l’inflation repart à la hausse, voilà autant de facteurs actuellement favorables à l’investissement en SCPI à crédit.

PROFITER DE TAUX D’EMPRUNT QUI RESTENT ENCORE PROCHES DES PLUS BAS HISTORIQUES

Même si les taux d’intérêt ont commencé à sensiblement remonter sur les marchés financiers, le taux de référence de l’emprunt d’Etat français à 10 ans étant passé de -0,3% à +0,3% en l’espace d’un an, l’impact de cette hausse sur les taux d’emprunt immobiliers est encore marginal. Il est donc aujourd’hui tout à fait opportun de profiter de taux de crédit proches de leurs minima historiques pour investir avec un effet de levier sur un placement -la SCPI- dont le rendement courant reste en moyenne supérieur à 4%, y compris au cours des trimestres les plus affectés par la crise sanitaire du Covid-19.

GOMMER UNE PARTIE DE SA FISCALITÉ

Aussi faibles soient-ils encore en ce début d’année, les intérêts et les cotisations d’assurance payés dans le cadre d’un emprunt immobilier permettent malgré tout d’effacer une partie non négligeable de la fiscalité générée par un placement en SCPI car ils sont déductibles des revenus fonciers. La fiscalité sur laquelle joue ce mécanisme déductif est l’impôt sur le revenu prélevé au taux marginal du contribuable, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, ce qui dans la pratique peut représenter au global plus de 60% des revenus perçus pour les épargnants situés dans la tranche la plus élevée du barème de l’impôt sur le revenu. Acheter des parts de SCPI à crédit -de préférence à une souscription au comptant- permet ainsi de créer une forme de défiscalisation puissante, qui échappe de surcroît au plafonnement global des niches fiscales.

S’ENRICHIR AVEC UN EFFORT MENSUEL DE TRÉSORERIE LIMITÉ

Un achat de parts de SCPI à crédit peut dans certains cas être financé à 100% par un organisme bancaire, en fonction du profil de l’épargnant et des garanties qu’il est en mesure d’apporter au prêteur. L’effort de trésorerie est donc très réduit, voire nul au démarrage de l’opération. Ultérieurement, les flux financiers générés respectivement par les revenus des parts de SCPI d’un côté, et les mensualités du crédit de l’autre, vont partiellement se compenser, laissant un reste à charge relativement faible comparé au montant de l’investissement. La plupart des SCPI versent des revenus trimestriels, certaines -encore rares- ayant opté pour une mensualisation de leurs acomptes sur dividendes. Il y a donc potentiellement un décalage de trésorerie de 2 mois au maximum sur une partie des mensualités du crédit. Malgré cela, l’opération peut être très intéressante en termes d’effort mensuel de trésorerie lorsqu’elle est considérée sur un horizon de long terme. Par exemple, sur une durée de 25 ans, un investissement de 100 k€ en SCPI financé à crédit peut donner lieu à un effort d’épargne inférieur à 150€ par mois dans les conditions actuelles.

Investir à crédit sur une SCPI permet donc de se créer au fil de l’eau une épargne sans avoir nécessairement d’apport initial important: cela peut s’apparenter à une forme d’enrichissement progressif moyennant un effort mensuel de trésorerie assez limité.

LA GARANTIE DE MENSUALITÉS FIXES, UNE PERSPECTIVE INTÉRESSANTE EN PÉRIODE DE REPRISE DE L’INFLATION

S’endetter aujourd’hui à taux fixe pour acquérir des parts de SCPI, comme pour tout achat immobilier, est une opération qui permet de garantir une visibilité totale sur les flux financiers qui seront payés sur la durée de l’emprunt. Les mensualités d’un emprunt immobilier à taux fixe amortissable sont en effet -dans l’immense majorité des cas- constantes au cours du temps. Or payer 300€ par mois aujourd’hui n’a pas la même valeur que dans 15 ou 20 ans. Les revenus disponibles des ménages suivent généralement une courbe ascendante, liée aux progressions de carrières, combinées à une revalorisation régulière en fonction de l’inflation. On conçoit donc aisément que la mensualité négociée au démarrage d’un crédit immobilier semblera beaucoup moins lourde par rapport au revenu disponible de l’épargnant au bout de quelques années. Ceci est d’autant plus vrai à un moment où l’inflation redémarre fortement après la crise sanitaire : le taux d’inflation a atteint 5% en Europe en rythme annuel au mois de décembre 2021, le niveau le plus élevé depuis 25 ans.

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 16 février 2022

5 mins de lecture

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