SCPI Optimale : la stratégie diversifiée et 100% française qui surperforme le marché

Une triple spécificité qui fait la différence

La SCPI Optimale se distingue par une approche unique sur le marché français, combinant trois caractéristiques fondamentales :

• Une stratégie "small cap" qui cible exclusivement des actifs d'une valeur unitaire inférieure à 10 millions d'euros ;
• Une diversification sectorielle équilibrée entre différentes classes d'actifs immobiliers ;
• Un ancrage 100% français de ses investissements.

Cette triple spécificité a permis à la SCPI de délivrer en 2024 un taux de distribution brut de 6,51%, nettement supérieur à la moyenne du marché qui s'établit à 4,72% selon l'ASPIM. Plus significatif encore, cette performance a été réalisée en maintenant son prix de part, dans un marché où certaines SCPI ont dû à l’inverse procéder à des corrections de valeur.

Un marché SCPI en pleine évolution

L'année 2024 a constitué une période de transition pour le secteur des SCPI, marquée par plusieurs phases :

1. Des corrections de prix significatives pour certains fonds ;
2. Un rééquilibrage progressif du marché immobilier tertiaire ;
3. Une reprise de la collecte observée sur le dernier trimestre.

Dans ce contexte fluctuant, les écarts de performance se sont creusés entre les différentes catégories de SCPI, rendant plus que jamais nécessaire une approche sélective pour les investisseurs.

Un portefeuille renforcé par des acquisitions stratégiques

En 2024, Consultim Asset Management a poursuivi une dynamique d'investissement soutenue pour Optimale, avec cinq nouvelles acquisitions représentant près de 21 millions d'euros. Ces opérations, réalisées dans des conditions de marché favorables aux acquéreurs, ont contribué à renforcer la qualité et la diversité du portefeuille.

À fin 2024, la SCPI comptabilise 30 actifs immobiliers totalisant 62 802 m² avec des indicateurs de gestion solides :

1. Un taux d'occupation financière stable à 96% ;
2. Une durée résiduelle moyenne des baux de 3 ans et 9 mois ;
3. Une valeur moyenne d'acquisition par actif de 2,6 millions d'euros.

Une diversification multidimensionnelle

La diversification du portefeuille d'Optimale s'opère à plusieurs niveaux.

Diversification sectorielle :

• Bureaux : 43,8% ;
• Commerces : 28,8% ;
• Activités et logistique : 22,9% ;
• Santé et éducation : 4,6%.

Diversification géographique :

• Forte présence sur l'arc Atlantique : Pays de la Loire (26%), Nouvelle-Aquitaine (16,7%), Bretagne (10,7%), Normandie (9%) ;
• Développement dans d'autres régions : Grand Est (6,6%), Auvergne-Rhône-Alpes (5,9%).

Cette répartition équilibrée du patrimoine permet de mutualiser les risques et d'optimiser le potentiel de performance du véhicule.

Un engagement fort envers l'économie nationale

Contrairement à de nombreuses SCPI qui se diversifient à l'international, Optimale a fait le choix délibéré de concentrer ses investissements exclusivement sur le territoire français. Cette stratégie repose sur une conviction profonde exprimée par Edouard Fourniau, Président de Consultim AM :

« Investir en France demeure un choix gagnant et la voie la plus solide et la plus responsable, d'autant plus dans un environnement économique où la concentration des moyens sur le territoire national est essentielle. »

Des avantages concrets pour les investisseurs

Cette orientation 100% française présente plusieurs atouts :

1. Une meilleure maîtrise des marchés immobiliers locaux ;
2. L'absence de risque de change ;
3. Une contribution directe au développement économique national ;
4. Une stabilité réglementaire et fiscale, contrairement à certains investissements étrangers qui peuvent reposer sur des avantages fiscaux temporaires.

Un contexte favorable pour de nouvelles opportunités

Les professionnels du secteur anticipent une année 2025 de reprise pour l'immobilier. Dans cette phase de « bas de cycle », les conditions demeurent propices pour réaliser des investissements à des prix attractifs. Pour son cinquième anniversaire, la SCPI Optimale entend mettre à profit ce contexte favorable.

Des objectifs ambitieux mais réalistes

Pour 2025, Consultim Asset Management affiche un objectif de taux de distribution cible entre 6% et 6,20% pour Optimale. La société de gestion entend poursuivre sa stratégie d'acquisitions opportunistes tout en maintenant la pérennité des revenus locatifs de son portefeuille.

En définitive, dans un marché des SCPI où la sélectivité devient primordiale, Optimale se distingue par une approche singulière qui combine diversification, ancrage français et focus sur les actifs à taille humaine. Une stratégie qui a fait ses preuves en 2024 et qui semble bien positionnée pour continuer à porter ses fruits dans les années à venir.