Nouvelle salve de baisses de prix de parts sur les SCPI d’Amundi Immobilier et de BNP Paribas REIM

En tout, ce sont 26 SCPI qui ont baissé leur prix de part depuis début 2023. Elles sont très minoritaires en nombre par rapport aux plus de 200 SCPI du marché, mais représentent néanmoins à peu près 40% des encours globaux du marché.

Parmi les SCPI qui ont réduit leur prix, deux véhicules avaient déjà procédé à deux salves successives de baisse : Laffitte Pierre de AEW Patrimoine pour un total de -17,33% (-8,44% en mars et -9,71% en octobre 2023) et Primopierre de Primonial REIM pour un total de -19,23% (-13,46% en septembre 2023 et -6,67% en février 2024).

Aujourd’hui, ce sont donc quatre nouvelles SCPI qui rejoignent ce club des « worst performers à 2 chiffres » à partir du 15 mars 2024, elles qui avaient été les premières à ouvrir le bal des baisses de prix de parts en juillet 2023 après la mise en garde de l’AMF sur les expertises immobilières.

La SCPI Accimmo Pierre de BNP Paribas REIM avait été la première du marché à amorcer le mouvement dès le 1^er juillet 2023, avec une des baisses les plus spectaculaires à hauteur de -17,07%. La société de gestion filiale de la banque de la rue d’Antin avait immédiatement été suivie par Amundi Immobilier, qui avait réduit les prix de ses trois SCPI phares (Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre) le 17 juillet 2023, de respectivement -13,92%, -12,42% et -17,04%. Vingt-deux autres SCPI du marché avaient enchaîné, dans des proportions majoritairement moindres que ces quatre précurseurs.

On aurait donc pu penser que ces quatre véhicules à l’initiative du mouvement, ayant en quelque sorte « frappé un grand coup » pour se repositionner à proximité des nouvelles valeurs d’expertises de mi-2023, seraient potentiellement à l’abri de mauvaises surprises supplémentaires. Malheureusement, les comptes de fin d’année 2023 qui devraient servir de base aux prochains rapports annuels ont probablement laissé apparaître des baisses supplémentaires de valorisations sur certains actifs.

BNP Paribas REIM le confirme officiellement, communicant sur une valeur de reconstitution de 153,16 euros par part au 31/12/2023 (-9,8% en 6 mois) et Amundi Immobilier le laisse entendre en évoquant des baisses comprises entre -6,4 et -6,7%, mais sans donner les nouvelles valeurs de reconstitution de ses trois SCPI.

Bilan des courses : il devenait nécessaire de réajuster les prix de parts pour ne pas trop s’éloigner des nouvelles valeurs de reconstitution. La baisse est très limitée sur Accimmo Pierre (-1,18%), juste suffisante pour se remettre dans le tunnel réglementaire de +/-10%, alors qu’elle est plus significative sur les SCPI d’Amundi Immobilier : respectivement -6,37%, -6,72% et -6,70% sur Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre.

Au global, les baisses cumulées de prix encaissées par ces quatre SCPI auront été comprises entre -18,05% (pour Accimmo Pierre) et -22,69% (pour Génépierre) depuis le mois de juillet, sans que l’on puisse exclure des baisses supplémentaires à venir, en particulier pour Accimmo Pierre qui reste très proche de sa borne haute de surcote réglementaire : 9,69% de surcote au 15 mars 2024 post-repricing.

Alors que certaines SCPI historiques comme Accimmo Pierre, Edissimmo, Rivoli Avenir Patrimoine et Génépierre finissent de digérer la baisse des prix immobiliers à l’œuvre depuis 18 mois, les principaux observateurs du marché estiment que 2024 pourrait être l’année de la reprise grâce à la baisse anticipée des taux de la Banque centrale européenne (BCE).

Même s’il est inenvisageable de revenir à l’environnement de taux zéro que l’on a connu jusqu’en 2022, il est raisonnable d’anticiper 3 ou 4 baisses de taux de la BCE d’ici fin 2024, ce qui ramènerait son principal taux directeur autour de 3%, contre 4% aujourd’hui. Cela constituerait un support très fort pour les prix immobiliers – à prime de risque constante – puisque 100 points de base de baisse de rendement immobilier représente entre 15 et 20% de prix sur les niveaux actuels de rendement autour de 5 ou 6% : le taux « prime » bureaux Paris QCA est à 4,50% au T4 2023 selon CBRE, soit une hausse de 110 points de base sur l’année 2023.

Le retour en grâce de l’immobilier tertiaire à l’aune de la baisse des taux sera néanmoins progressif et sélectif selon la qualité des actifs, en particulier sur le plan environnemental. Sous réserve que l’on choisisse les SCPI positionnées sur les meilleurs immeubles et en capacité de relancer leur collecte, la période actuelle constitue donc probablement un point d’entrée intéressant pour les épargnants.