SCPI européennes : une stratégie immobilière sans frontières

Des marchés variés pour répartir les risques

L'atout principal des SCPI européennes est simple : elles investissent dans plusieurs pays. Ainsi, vos placements sont diversifiés. Si vous achetez des parts de ces SCPI, vous pouvez posséder des parts dans des immeubles de bureaux à Berlin, de commerces à Amsterdam ou encore des hôtels à Madrid.

Cette diversité peut être un avantage parce que chaque ville européenne a ses propres caractéristiques. Par exemple, le marché berlinois est différent du marché milanais. Les loyers, les prix et les règles ne sont pas les mêmes. Les meilleures SCPI européennes cherchent à tirer parti de ces différences pour générer de potentiels revenus nets attractifs.

Le défi de la gestion à distance

Cependant, cette diversité crée aussi des défis. La gestion d'immeubles dans plusieurs pays demande une expertise particulière.
Les gestionnaires doivent connaître les réglementations locales et comprendre les marchés de chaque pays. Par conséquent, les sociétés de gestion acquièrent les compétences nécessaires afin d’appréhender au mieux les spécificités de chaque marché. Elles ont parfois même des bureaux dans les pays dans lesquels elles investissent.

Une protection contre les crises locales

Un avantage souvent mis en avant est que les marchés immobiliers européens ne suivent pas tous le même rythme. Quand l'immobilier français ralentit, le marché allemand ou espagnol peut être en pleine croissance. Cette non-synchronisation peut protéger votre investissement contre les crises qui touchent un seul pays.

Par exemple, si les bureaux parisiens connaissent des difficultés, les revenus fonciers générés par des immeubles à Munich pourraient potentiellement compenser cette baisse. Cette répartition des risques est un argument pour les SCPI européennes.

Des résultats parfois difficiles à prévoir

Mais cette diversité rend aussi les prévisions plus complexes. Il est plus difficile de suivre l'évolution de plusieurs marchés que d'un seul. Les facteurs économiques, politiques et sociaux qui influencent le marché immobilier varient d'un pays à l'autre. Cette complexité peut rendre les rendements moins prévisibles qu'avec une SCPI concentrée sur un seul marché bien connu.

Des conventions qui protègent contre la double imposition

Sur le plan fiscal, les SCPI européennes bénéficient des conventions fiscales entre la France et les autres pays européens. Ces accords empêchent que vos revenus soient taxés deux fois. Ils ne seront pas taxés dans le pays du bien et en France.

Le mécanisme du crédit d'impôt permet généralement de neutraliser l'impôt payé à l'étranger. En pratique, vous ne payez pas plus d'impôts (voire plutôt moins en général) qu'avec un investissement immobilier en France. Les revenus fonciers issus de vos SCPI européennes sont ainsi optimisés.

Une déclaration fiscale plus compliquée

Mais attention : la fiscalité internationale reste complexe. Votre déclaration d'impôts devient plus compliquée avec des revenus provenant de plusieurs pays. Vous devrez souvent remplir des formulaires supplémentaires et peut-être consulter un expert fiscal. Cependant, les sociétés de gestion vous adressent un imprimé fiscal unique (IFU) qui reprend l’intégralité des informations à indiquer dans votre déclaration d’impôts. En cas de doute, votre conseiller pourra également vous accompagner.

Contrairement à ce qu'on pourrait penser, investir dans les SCPI européennes n'est pas plus difficile que d'investir dans les SCPI françaises. Les montants minimums d'investissement sont généralement similaires, souvent entre 1 000 et 5 000 euros selon les produits.

Comme pour les SCPI françaises, vous pouvez acheter ses parts :

• En pleine propriété ou démembrement de propriété ;
• Via votre contrat d'assurance-vie ;
• En utilisant un crédit pour augmenter votre capacité d'investissement.

Votre expert Primaliance vous conseillera la meilleure option selon votre profil et vos objectifs.
 

Des marchés en phase avec les tendances de fond

Les meilleures SCPI européennes ciblent souvent des secteurs immobiliers qui profitent des grandes évolutions de notre société :

• L'immobilier de santé (maisons de retraite, cliniques) se développe avec le vieillissement de la population européenne ;
• Les plateformes logistiques modernes bénéficient de l'explosion du commerce en ligne ;
• Les bureaux flexibles répondent aux nouveaux modes de travail après la pandémie ;
• Le logement dans les villes qui attirent de nouveaux habitants offre de bonnes perspectives.

Des secteurs parfois instables

Mais ces spécialisations comportent aussi des risques. Certains secteurs peuvent connaître des retournements rapides.

Par exemple, le marché des bureaux a été bouleversé par la généralisation du télétravail. Les commerces de centre-ville souffrent de la concurrence du e-commerce. Une SCPI trop spécialisée dans un secteur peut voir ses revenus nets diminuer si ce secteur rencontre des difficultés. C’est sans doute pour cela que les nouvelles SCPI sont quasiment toujours diversifiées.

Les SCPI européennes sont gérées par des équipes spécialisées. Ces professionnels connaissent les marchés locaux et comprennent les subtilités juridiques de chaque pays. Cette expertise est essentielle pour identifier les bonnes opportunités et gérer efficacement les biens immobiliers à l'étranger.

Les gestionnaires entretiennent des réseaux dans plusieurs pays, ce qui leur permet d'accéder à des offres intéressantes. Ils négocient avec les locataires, s'occupent de l'entretien des immeubles et optimisent les revenus fonciers.

Une vision européenne de l'immobilier

En 2025, les SCPI européennes représentent plus qu'un simple produit financier. Elles traduisent une approche moderne de l'investissement immobilier, adaptée à l'Europe d'aujourd'hui. La diversification devient la règle pour construire un patrimoine solide.

Pour l'investisseur français qui cherche à préparer l'avenir, ces SCPI offrent un accès simple à des marchés dynamiques. Elles permettent de toucher des revenus fonciers de plusieurs pays sans les complications de l'achat direct à l'étranger.

Un choix qui mérite réflexion

Pourtant, les SCPI européennes ne conviennent pas à tous les profils d'investisseurs. Elles demandent une certaine tolérance au risque et une vision à long terme.

Avant d'investir, prenez le temps de comparer les différentes SCPI européennes, d'analyser leurs frais et leur stratégie d'investissement. Regardez aussi leur historique de performance, même si les résultats passés ne garantissent pas les performances futures. Un expert pourra vous aider à déterminer si ces produits correspondent à vos objectifs et à votre situation personnelle.