SCPI Capiforce (Fiducial Gérance) : une résilience remarquable au 1er trimestre 2024

Un marché immobilier en pleine mutation

L'année 2023 a été marquée par une hausse significative des taux d'intérêt sous l’action des banques centrales, dont l’objectif était d’endiguer la résurgence de l'inflation. Cette situation a engendré une certaine retenue des investisseurs immobiliers, avec seulement une quinzaine de transactions enregistrées au premier trimestre 2024.

Cependant, la politique monétaire restrictive de la Banque Centrale Européenne (BCE) a porté ses fruits, apportant une vision plus claire aux investisseurs grâce à la baisse progressive de l'inflation (passée en zone euro d’un pic de 11,5% en octobre 2022 à 2,4% en avril 2024) et à la détente des rendements obligataires.

Dans l’intervalle, les ajustements de valeur des actifs immobiliers observés tout au long de l’année 2023, résultant de la décompression des taux de rendement, ont permis de redonner de l'attrait aux actifs immobiliers. La prime de risque immobilière s'est ainsi reconstituée, atteignant environ 150 points de base par rapport au taux sans risque sur les meilleurs immeubles.

Un patrimoine diversifié et résilient

Au 31 mars 2024, le patrimoine de Capiforce comprenait 92 immeubles d’une surface globale de 54.339 m² occupés par 174 locataires. Les loyers quittancés s'élevaient à 8,2 millions d'euros, hors taxes en rythme annuel. La répartition géographique de ces actifs était équilibrée :

• 48,87% en régions ;
• 21,06% en Île-de-France ;
• 30,07% à Paris.

Les locaux commerciaux représentaient 69,81% du patrimoine, suivis des bureaux (19,14%) et des locaux mixtes, d'activités et « divers » (11,05%).

Cette diversification géographique et sectorielle importante a probablement permis d'atténuer les effets des fluctuations récentes du marché immobilier sur les différents segments pris indépendamment, comme le prouve le niveau de distribution de la SCPI, largement supérieur à la moyenne du marché l’année dernière.

Une stratégie d'arbitrage active

Au cours du premier trimestre, la SCPI Capiforce de Fiducial Gérance a poursuivi sa stratégie d'arbitrage en cédant deux actifs secondaires à Cherbourg et Mantes-la-Jolie pour un prix total de 775.000 euros, un niveau nettement supérieur à la dernière valeur d'expertise, mais inférieur à la valeur nette comptable en raison d'un prix d'acquisition élevé pour les locaux de Mantes-la-Jolie.

Un autre actif, situé à Tourcoing, fait l'objet d'une promesse de vente, avec une réitération prévue pour mi-2024. Il s’agit d’une vente à un promoteur qui devrait permettre d'optimiser la valorisation de cet actif.

Des indicateurs de performance solides

Malgré le contexte immobilier difficile, Capiforce a maintenu des indicateurs de performance robustes. Le taux d'occupation financier (TOF) s'est établi à un niveau supérieur à 97% au premier trimestre 2024, témoignant de la solidité de sa base locative diversifiée.

Le taux de distribution pour l'année 2023 s'est élevé à 6,81%, soit environ 230 points de base au-dessus de la moyenne des SCPI, avec un dividende trimestriel de 3,60 euros par part observé au premier trimestre 2024, correspondant à environ 6,50% de rendement annualisé sur la base du prix d’achat actuel sur le marché secondaire.

Le taux d'encaissement a atteint 100% sur cette période, reflétant la qualité des locataires et la rigueur de la gestion effectuée par Fiducial Gérance.

Une communication transparente avec les associés

Le Conseil de Surveillance de Capiforce a adressé une communication détaillée aux associés parallèlement au bulletin d’information du 1er trimestre 2024, soulignant les points clés de l'activité au quatrième trimestre 2023 et les perspectives pour 2024. Cette transparence ne peut que renforcer la confiance des investisseurs et témoigne de l'engagement du Conseil de Surveillance de la SCPI envers ses associés, un atout que peu de véhicules du marché ont porté à ce niveau d’exigence.

En résumé, malgré les turbulences du marché immobilier, la SCPI Capiforce a démontré sa capacité à naviguer dans un environnement complexe tout en préservant les intérêts de ses associés et en délivrant un haut niveau de performance. Grâce à une gestion proactive et une stratégie d'investissement équilibrée, ce véhicule semble bien positionné pour relever les défis à venir et saisir les opportunités qui ne manqueront pas de se présenter sur les marchés immobiliers.