Des résultats encourageants pour la SCPI Soprorente au 1er trimestre 2024

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Intermédiaire

Dans un contexte immobilier particulièrement incertain, la SCPI Soprorente présente des résultats solides pour le premier trimestre 2024. Précédemment gérée par BNP Paribas REIM et reprise en octobre 2023 par la société de gestion Fiducial Gérance, cette SCPI diversifiée à capital fixe d’un encours proche de 60 millions d'euros bénéficie d’un patrimoine immobilier de bonne qualité, dont 47% est situé à Paris intra-muros. Ses principaux indicateurs financiers sont au beau fixe, avec en particulier un taux d’occupation financier supérieur à 97%.

Autre atout de cette SCPI à ne pas négliger : malgré une baisse de sa valeur de reconstitution en 2023, elle reste décotée de plus de 30% sur la base des dernières transactions observées sur le marché secondaire. Son rendement courant distribué approche des 7% pour les acquéreurs ayant pu se positionner à l’achat au 2ème trimestre 2024.

Un marché immobilier en transition

Le début de l'année 2024 marque une période de transition pour le marché immobilier. Après une année 2023 marquée par des hausses de taux d'intérêt sans précédent, le premier trimestre 2024 a connu une activité relativement calme en termes d’investissements des SCPI. Force est de constater que les actions de la Banque Centrale Européenne commencent à porter leurs fruits : la baisse de l'inflation et la stabilisation des taux obligataires apportent une meilleure visibilité aux investisseurs.

Les ajustements de valeur des actifs immobiliers observés en 2023 ont permis de redonner de l'attractivité au secteur. On constate une stabilisation des taux prime et une reconstitution progressive de la prime de risque immobilier, qui s'établit désormais à environ 150 points de base par rapport au taux sans risque.

Performances de la SCPI Soprorente

Dans ce contexte, la SCPI Soprorente affiche des résultats particulièrement encourageants au 1er trimestre 2024 :

1. Distribution : Un dividende de 3,75 euros par part a été distribué sur la période, en ligne avec la distribution de 2023. Ce niveau de distribution correspond à un taux de rendement annualisé proche de 7% sur la base des dernières transactions observées sur le marché secondaire.

2. Taux d'occupation financier : Il s'établit à plus de 97% au T1-2024, témoignant de la solidité du portefeuille.

3. Taux d'encaissement des loyers : Dépassant les 98%, il reflète la qualité de la base locative diversifiée.

4. Capitalisation : Elle s'élève à 59,7 millions d'euros au 31/03/2024, une des plus faibles du marché des SCPI.

5. Taux de distribution 2023 : Il s'est établi à 5,92%.

6. Les réserves de la SCPI Soprorente (report à nouveau et stock de plus-values) à fin 2023 sont équivalentes à près de 2 ans de distribution d’après le rapport annuel 2023 publié récemment

Ces chiffres démontrent la résilience de la SCPI Soprorente dans un environnement économique qui reste malgré tout complexe pour les actifs immobiliers.

Composition du patrimoine de la SCPI Soprorente

Le patrimoine immobilier de Soprorente se caractérise par sa diversification :

Répartition géographique : 47% à Paris, 29% en régions, et 24% en Île-de-France (à fin mars 2024).
Répartition par typologies : 55% en commerces, 40% en bureaux, et 4% en locaux d'activités (à fin mars 2024).

Cette diversification contribue à la stabilité des revenus de la SCPI car elle permet de gommer partiellement les cycles immobiliers (ex : crise Covid qui a spécifiquement touché les commerces, et plus récemment problématique de vacance locative concentrée sur certains segments de bureaux franciliens).

Stratégie d'investissement et d'arbitrage

Au cours du premier trimestre 2024, la SCPI Soprorente n'a pas effectué de nouveaux investissements. Cependant, une promesse de vente a été signée pour l'actif tertiaire de Noisy-le-Grand, pour un montant de 8,3 millions d'euros, sensiblement supérieur à la valeur d'expertise. Cette opération, qui représente plus de 10% de la valeur globale du patrimoine de Soprorente et dont la réitération est prévue mi-2024, illustre la stratégie d'optimisation du portefeuille menée par Fiducial Gérance depuis la reprise de la gestion de la SCPI.

Principales tendances du marché immobilier

Plusieurs tendances se dégagent sur le marché immobilier en ce début d'année 2024 selon Fiducial Gérance :

1. Commerces : Les actifs situés en centres-villes connaissent une forte hausse de fréquentation. Les retail parks restent attractifs, notamment pour les enseignes discount.

2. Bureaux : La recherche de centralité demeure primordiale pour les investisseurs. Le marché est en pleine mutation, avec des disparités croissantes selon la localisation des actifs.

3. Stabilisation des valeurs : Les valeurs des actifs immobiliers semblent avoir trouvé un point d'équilibre, avec une stabilisation des taux prime observée au premier trimestre.

Perspectives et défis : l’analyse de Fiducial Gérance

Malgré des signes encourageants, plusieurs défis persistent pour les marchés immobiliers selon la société de gestion :

1. Niveau élevé de défaillances d'entreprises : Un point de vigilance à surveiller attentivement.

2. Sélectivité des investisseurs : Les acteurs du marché restent très sélectifs dans le choix des actifs, ce qui diminue la liquidité des segments non core.

3. Mutation du marché des bureaux : L'évolution des modes de travail continue d'impacter ce segment.

4. Adaptation aux nouveaux modes de consommation : Un enjeu crucial pour les actifs commerciaux.

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Par

Jean-Francois Valicon

Publie le 22 juillet 2024

5 mins de lecture

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