PAREF Prima : une nouvelle SCPI leader sur le marché de l’immobilier commercial allemand

Malgré des prévisions de croissance modestes pour l'Allemagne en 2024 (+0,3% selon la Bundesbank), plusieurs indicateurs laissent entrevoir une amélioration de la situation économique. La baisse continue de l'inflation – passée de 2,8% en mai à 2,5% en juin 2024, après un pic de 10,4% en octobre 2022 – ainsi que la réduction des taux directeurs de la BCE de 0,25% au mois de juin avant d’autres baisses probables d’ici la fin de l’année, devraient contribuer à assouplir les conditions d’accès au marché immobilier.

De plus, le rebond de la croissance européenne enregistré depuis quelques mois et le retour de la zone euro comme premier exportateur vers les États-Unis sont autant de signes encourageants pour l'économie allemande.

Le premier semestre 2024 a vu une hausse significative des transactions immobilières en Allemagne, avec 14,2 milliards d'euros investis, soit une augmentation de 15% par rapport à la même période de 2023. Le deuxième trimestre a été particulièrement dynamique, enregistrant une hausse de 26% des volumes par rapport au premier trimestre. Les investisseurs étrangers ont joué un rôle important, représentant 40,2% du total investi.

Les secteurs de la logistique et du commerce dominent le marché, avec respectivement 7,7 et 6,6 milliards d'euros investis sur un an glissant. Le segment du commerce émerge comme le plus dynamique au premier semestre 2024, avec 3,6 milliards d'euros investis, principalement dans les actifs de centre-ville et les retail parks.

La nouvelle SCPI PAREF Prima – issue de la fusion des SCPI Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2 – affiche des performances très solides (dividendes nets versés T1 et T2 2024 en hausse de respectivement 5% et 7,8% par rapport à T1 et T2 2023), avec une capitalisation de 937,9 millions d'euros au 30 juin 2024. Son portefeuille, valorisé à 948,8 millions d'euros, comprend 81 immeubles répartis principalement en Allemagne, avec une présence aux Pays-Bas (8% de la valeur du patrimoine).

La stratégie d'investissement de PAREF Prima se concentre sur les actifs commerciaux, avec une prépondérance pour les commerces essentiels (67% du portefeuille). Cette orientation a permis de maintenir un taux d'occupation financier élevé de 95,3% au deuxième trimestre 2024, témoignant de la résilience du portefeuille.

La société de gestion PAREF Gestion adopte une approche dynamique dans la gestion de son portefeuille. Au cours du deuxième trimestre 2024, un arbitrage a été réalisé avec la cession d'un retail park en Basse-Saxe pour 8,75 millions d'euros, générant une plus-value brute de plus d'un million d'euros. Cette opération illustre la capacité de la SCPI à saisir les opportunités du marché pour optimiser sa performance à long terme.

Parallèlement, l'activité locative reste soutenue avec 8 nouvelles prises d'effet pour une surface totale de 1 155 m² et des loyers annuels de 217 926 euros. La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'établit à 5,8 ans, offrant une bonne visibilité sur les revenus futurs.

Malgré un contexte de marché encore convalescent, PAREF Prima affiche une distribution en hausse sensible avec un dividende de 3,30 euros net par part pour le deuxième trimestre 2024, contre 3,06 euros au 2ème trimestre 2023. Néanmoins, la société de gestion reste vigilante face aux évolutions du marché immobilier et aux nouveaux enjeux, notamment en matière de durabilité.

La diversification géographique et sectorielle du portefeuille, ainsi que sa focalisation sur les commerces essentiels, constituent de véritables atouts pour PAREF Prima dans un environnement économique en mutation rapide.

En conclusion, la création de PAREF Prima par la fusion de deux SCPI spécialisées sur le marché allemand positionne ce véhicule comme un acteur de premier plan, capable de saisir les opportunités d'un marché immobilier en pleine évolution. Les investisseurs devront suivre attentivement les performances et la stratégie de cette nouvelle entité dans les trimestres à venir.