Ajustement sur l’immobilier de bureau: la SCPI LF Grand Paris Patrimoine face à une correction majeure de son prix de part

Le groupe La Française a récemment annoncé les résultats des expertises de mi-année pour ses SCPI, révélant une tendance baissière générale. Sur l'ensemble de la gamme, huit SCPI enregistrent une diminution moyenne de 4,4% de la valeur expertisée au 30 juin 2024 par rapport à fin 2023. Cette baisse – bien que significative – masque des disparités importantes entre les différents fonds.

Les ajustements de valeur varient considérablement, allant de -2,4% à -12,6% selon les caractéristiques spécifiques de chaque SCPI. Ces variations s'expliquent par plusieurs facteurs, notamment le niveau d'endettement (et donc l'effet de levier) ainsi que la prise en compte des travaux en cours dans les évaluations des experts.

La SCPI LF Grand Paris Patrimoine se trouve au cœur de cette tempête avec une baisse de valeur de réalisation de 12,6% en 6 mois, la plus importante du groupe. Cette correction se traduit par une réduction drastique du prix de souscription, qui passe de 310 à 255 euros à partir du 1er septembre 2024, soit une chute de 17,7% !

Cette SCPI – qui se concentre presque exclusivement sur les bureaux à Paris et en Île-de-France – avait jusqu'à présent résisté à la tendance baissière grâce à un portefeuille composé majoritairement de bureaux récents. Cependant, plusieurs facteurs ont contribué à cet ajustement :

1. Les retards dans les chantiers du réseau de transport du Grand Paris, qui impactent l'attractivité de certains emplacements.
2. Une réévaluation générale du marché des bureaux dans un contexte post-pandémique où le télétravail s'est généralisé.
3. Des problèmes de liquidité préexistants avec plus de 13% du capital en attente de retrait à fin juin 2024.

Cette baisse significative du prix de souscription pourrait paradoxalement avoir des effets positifs à moyen terme. En alignant le prix sur la valeur de réalisation de sa SCPI, le groupe La Française espère stimuler la collecte et résoudre les problèmes de liquidité qui affectent ce véhicule.

Pour les investisseurs actuels, cette correction représente une moins-value latente importante. Néanmoins, pour les nouveaux entrants, elle peut constituer une opportunité d'acquérir des parts à un prix plus attractif, à condition que les fondamentaux du marché immobilier parisien restent solides sur le long terme.

La situation de LF Grand Paris Patrimoine n'est pas isolée. Désormais, d'autres SCPI du groupe La Française présentent des surcotes significatives par rapport à leur valeur de reconstitution :

• Épargne Foncière, avec une forte exposition aux bureaux en région parisienne, affiche une surcote d'environ 6% ;
• LF Europimmo concentrée sur les bureaux en Allemagne, présente une surcote dépassant 7% ;

Ces surcotes pourraient présager de futures corrections de prix de parts si les conditions de marché ne s'améliorent pas.

Malgré ces ajustements, La Française maintient ses objectifs de distribution de dividendes pour 2024 sur ses véhicules. Cependant, le groupe ne cache pas les défis à venir :

• Des pressions à la baisse sur les loyers, particulièrement en périphérie ;
• Le coût élevé des travaux et de l'entretien des immeubles dans un contexte de collecte restreinte.

Pour tenir leurs engagements, certaines SCPI du groupe pourraient devoir puiser dans leurs réserves de plus-values, une stratégie qui ne peut être que temporaire.

En conclusion, la correction de prix majeure subie par LF Grand Paris Patrimoine illustre les défis auxquels fait face le secteur de l'immobilier de bureau francilien. Elle souligne la nécessité pour les gestionnaires de SCPI d'adapter leurs stratégies à un environnement en mutation, où la flexibilité et la qualité des actifs seront plus que jamais déterminantes pour maintenir l’attractivité de leurs fonds auprès des investisseurs.