Le marché des SCPI en 2024 : l’analyse de la société de gestion Euryale

Daniel While met en lumière une collecte brute de 4,7 milliards d'euros en 2024 pour le marché des SCPI (source : ASPIM), un niveau qui – bien qu'inférieur aux années fastes de la période 2016-2022 – démontre la résilience de ce véhicule d'investissement. Cette performance est d'autant plus notable qu'elle s'inscrit dans un contexte où l'assurance-vie redéfinit son exposition à l'immobilier et où les conditions de crédit sont devenues nettement moins favorables.

Le Directeur Recherche & Stratégie d'Euryale souligne toutefois que cette apparente stabilité masque des réalités contrastées. Le marché des SCPI connaît simultanément des mouvements d'attraction et de retrait de capitaux, créant une dynamique inédite. Les sociétés de gestion ayant su maintenir la valeur de leurs parts captent l'essentiel des nouveaux investissements, illustrant une polarisation croissante du marché. À l’inverse, les sujets de liquidité concernent majoritairement les fonds qui ont revu à la baisse leurs prix de parts, parfois plusieurs fois en l’espace de 18 mois.

L'analyse de Daniel While rappelle que l'année 2024 se caractérise par un taux de distribution moyen de 4,72% (source : ASPIM) pour les SCPI, accompagné d'une baisse moyenne de la valeur des parts de 4,50%. Ces chiffres globaux dissimulent cependant trois réalités distinctes :

1. Un premier groupe de SCPI, principalement exposé aux grands immeubles de bureaux acquis en période de taux bas, a subi des corrections significatives de valorisation, parfois à 2 chiffres.
2. À l'opposé, les SCPI récentes, constituées depuis la remontée des taux, affichent des rendements attractifs, bénéficiant d'acquisitions réalisées dans des conditions beaucoup plus favorables.
3. Entre ces deux extrêmes, certaines SCPI matures ont démontré leur résilience en maintenant leur valorisation, confortant la confiance des investisseurs.

L’expert immobilier d'Euryale observe que le secteur des SCPI se trouve aujourd’hui à un moment charnière de son histoire. La transition parfois douloureuse entre l'ère des taux bas et celle des taux plus élevés redessine le paysage concurrentiel. L'immobilier doit désormais composer avec l'émergence de produits financiers alternatifs (produits structurés, cryptoactifs, private equity) qui attirent une part croissante de l'épargne.

Dans ce contexte, Daniel While souligne la pertinence de l’immobilier de santé comme stratégie différenciante pour Euryale. Il estime que cette classe d’actifs démontre une résilience particulière, ayant résisté à la fois à l’épisode du Covid-19 et à la hausse des taux enregistrée entre 2022 et 2024. En outre, ce segment est porté par des fondamentaux démographiques solides et une structure de baux longs sur les actifs.

De façon plus générale, l'année 2024 marque un tournant pour le marché des SCPI, confronté à la nécessité de se réinventer dans un environnement économique transformé. La capacité d'adaptation des sociétés de gestion, la pertinence de leurs stratégies d'investissement et leur track record deviennent des critères de sélection essentiels. Dans ce contexte, la diversification sectorielle et géographique, ainsi que l'attention portée aux fondamentaux des actifs, s'imposent comme des éléments clés de la création de valeur à long terme.