Les SCPI à l'heure du grand écart : l'exemple d'Iroko Zen au troisième trimestre 2024

Avec une collecte nette de 83,5 millions d'euros au 3ème trimestre 2024 et presque 250 millions d’euros en cumulé sur les 9 premiers mois de l’année, Iroko Zen maintient son dynamisme commercial.

Désormais, la SCPI atteint une capitalisation de 713 millions d'euros, portée par l'arrivée de 1 673 nouveaux associés, portant leur nombre total à près de 15 000.

Le patrimoine sous gestion s'élève à 745 millions d'euros, constitué de 118 actifs répartis dans six pays européens.

Face à des conditions de marché très favorables aux acheteurs, la société de gestion a saisi plusieurs opportunités d'acquisition en France, tout en maintenant son orientation européenne. Le troisième trimestre a vu six nouveaux actifs rejoindre le patrimoine de la SCPI Iroko Zen pour 40,3 millions d'euros, avec une diversification géographique incluant les Pays-Bas, l'Espagne et le Royaume-Uni.

Signe de la capacité de la société de gestion à réaliser ses acquisitions dans de bonnes conditions, les actifs signés depuis début 2024 présentent une plus-value latente significative, les valeurs d'expertise les plus récentes dépassant en moyenne de 10% les prix d'acquisition.

Le portefeuille d'Iroko Zen se caractérise par une répartition équilibrée entre différentes typologies d'actifs :

• 36% en commerces,
• 30% en bureaux,
• 18% en locaux d'activités,
• 11% en entrepôts.

Géographiquement, si la France représente 44% des investissements (28% en régions et 16% en Île-de-France), le reste du patrimoine est ventilé de façon relativement équilibrée entre plusieurs pays européens : Espagne (14%), Allemagne (13%), Irlande (13%), Pays-Bas (11%) et Royaume-Uni (4%).

La SCPI Iroko Zen affiche des indicateurs de gestion robustes avec un taux d'occupation physique de 98,85% et un taux d'occupation financier de 98,64%.

Le ratio d'endettement reste maîtrisé à 25,4% tandis que la durée moyenne des baux (WALT) atteint 9,03 ans, témoignant de la qualité des engagements locatifs.

Au 1er août 2024, le prix de la part a été revalorisé de 200 à 202 euros, première hausse depuis la création du fonds en 2020.

Après avoir atteint 7,12% en 2023, le taux de distribution d’Iroko Zen pourrait atterrir dans une fourchette de 6,75 à 7,50% en 2024 (objectif non garanti annoncé par la société de gestion).

La société poursuit ses efforts en matière environnementale, comme en témoigne l'obtention du label BREEAM In Use Very Good pour son immeuble Lille Eurocentre.

Des initiatives concrètes sont également déployées, à l'image du dispositif de cool roofing installé sur l'actif d'Osny, permettant une réduction significative des consommations énergétiques. La SCPI affiche une note ESG moyenne de 53,9/100 pour son portefeuille.

Dans un contexte de stabilisation progressive des marchés immobiliers européens à des niveaux de rendement très élevés, la SCPI Iroko Zen table sur un taux de distribution 2024 dépassant à nouveau son objectif initial de 6%, un objectif systématiquement dépassé depuis la création du véhicule il y a bientôt 5 ans.

D'autre part, la société de gestion observe avec satisfaction un regain d'activité palpable sur l’immobilier européen avec le retour progressif des investisseurs, laissant présager une possible fin de cycle baissier sur les prix.

Plus généralement, l'exemple d'Iroko Zen illustre la capacité des SCPI récentes à tirer parti des opportunités offertes par le contexte de marché actuel, tout en maintenant une stratégie d'investissement disciplinée et une attention particulière aux enjeux de développement durable.