PAREF Prima : 10 ans d'expertise sur l'immobilier allemand

Le choix de la continuité plutôt que de l'expansion

En 2024, PAREF Gestion a fait le choix stratégique de ne pas lancer de nouvelles SCPI. Cela va à l’encontre de la tendance du marché. La société de gestion a préféré se concentrer sur la gestion de ses fonds existants.

Cette décision s'est notamment traduite par la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne. Le nouvel ensemble a été baptisé PAREF Prima, au terme d'une opération approuvée à une large majorité par les associés.

Cette approche privilégiant la qualité à la quantité reflète la philosophie du groupe PAREF. La priorité est donnée à la performance durable et à la satisfaction des associés actuels plutôt qu'à la course à la collecte.

Les commerces essentiels en Allemagne : un secteur résilient

Depuis sa création en 2014, PAREF Prima a fait le choix stratégique de se concentrer sur les actifs commerciaux en Allemagne. En outre, une préférence marquée est accordée aux retail parks et aux petits centres commerciaux comportant une forte proportion de commerces essentiels.

Cette approche s'est révélée hautement pertinente lors des périodes de crise. On pense notamment à la pandémie de COVID-19, où le taux de recouvrement des loyers a été particulièrement élevé. Il a atteint 99,8% en 2020, 99,7% en 2021 et 99,6% en 2022.

Cette résilience s'explique en grande partie par la nature des actifs détenus par la SCPI. Les commerces essentiels répondent à des besoins fondamentaux des consommateurs qui résistent aux aléas économiques. En outre, la structure des baux commerciaux allemands est généralement de plus long terme que dans d'autres pays européens. Cela offre une visibilité accrue sur les revenus locatifs.

Des rendements stables et en progression constante

En 2024, la SCPI PAREF Prima affiche un taux de distribution de 5,00% ! Son taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans est de 4,83% au 31/12/2024. Cette performance s'inscrit dans une tendance de progression constante des dividendes distribués.

En 2024, le dividende augmente de 1,31% par rapport à 2023 et de 11,94% par rapport à 2020. Le dividende versé en 2024 est également en hausse de 8,10% par rapport à la moyenne des dividendes versés entre 2020 et 2023.

Cette progression constante des dividendes distribués s'inscrit dans un contexte où de nombreux fonds immobiliers ont dû faire face à des défis majeurs. La stabilité des performances de PAREF Prima contraste avec la volatilité observée sur d'autres segments du marché immobilier. On pense notamment aux bureaux et aux commerces non essentiels.

Une résistance remarquable à la correction du marché

Le contexte récent de hausse des taux d'intérêt a entraîné une décompression des valeurs immobilières en Europe. Par contraste, les actifs de PAREF Prima ont démontré une résilience remarquable.
Depuis le 31 décembre 2022, la valeur des actifs de la SCPI n'a enregistré qu'une baisse de 7,84% (à périmètre constant). L'essentiel de cette baisse a été réalisée en 2023, avec seulement 0,09% de diminution entre fin 2023 et fin 2024.

Cette performance est d'autant plus remarquable quand on la compare aux corrections subies par d'autres classes d'actifs en Allemagne sur la même période. Par exemple les bureaux (-23,53% entre fin 2022 et fin 2023) ou le résidentiel (-27,59%). Les commerces, catégorie principale de PAREF Prima, n'ont connu qu'une baisse de 2,22% sur cette même période, confirmant la pertinence de sa stratégie.

Une gestion avisée de l'endettement

PAREF Prima a maintenu une politique d'endettement mesurée, qui contribue positivement à sa performance globale. Avec un taux d'endettement de 27,7% au 31 décembre 2024, la SCPI bénéficie d'un taux moyen d'intérêt particulièrement avantageux de 2,17%.

La décision stratégique de recourir à l'endettement début 2022 a été salutaire. Elle a permis de sécuriser des financements à taux bas avant la période de hausse importante des taux directeurs. L'étalement des échéances de remboursement entre 2025 et 2029 offre une visibilité rassurante sur la structure financière à moyen terme. Seulement 16% de la dette totale arrive à échéance en 2025.

Une fiscalité avantageuse liée à l'exposition allemande

L'un des avantages compétitifs majeurs de PAREF Prima réside dans son traitement fiscal particulièrement favorable. Ce dernier est directement lié à son exposition prépondérante au marché allemand.
Cette spécificité la distingue nettement de nombreuses autres SCPI européennes. En Allemagne, il est possible d'amortir fiscalement les actifs immobiliers. Les travaux réalisés sont également déductibles et le taux d'impôt sur les sociétés allemand est parmi les plus bas d'Europe à 15,84%.

L'impact est très concret pour les investisseurs. Il se traduit par une différence relativement faible entre le taux de distribution brut et le taux de distribution net. Pour PAREF Prima, cette différence n'est que de 0,31% (5,00% en brut contre 4,69% en net en 2024). Cela représente un écart de seulement 6,2% de la valeur du dividende.

À titre de comparaison, une analyse menée par PAREF Gestion sur un échantillon de SCPI européennes révèle des écarts bien plus importants. Un premier groupe témoin représentatif du marché affiche une différence moyenne entre brut et net de 18,85%. Un second groupe présente une différence moyenne de 14,15%.

Cette fiscalité avantageuse se traduit concrètement pour les investisseurs. Avec 5,00% de taux de distribution brut, PAREF Prima donne 4,69% net. Une SCPI investissant dans d'autres pays européens devrait afficher un taux de distribution brut supérieur à 6,00% pour obtenir le même résultat net.

Une approche analytique approfondie des actifs et des locataires

La performance durable de PAREF Prima repose également sur un procédé rigoureux d'analyse des actifs et des locataires. L'équipe de gestion mène un travail continu d'appréciation portant sur la solidité financière des enseignes locataires. L'évolution des tendances de consommation et l'analyse des zones de chalandise sont également regardées avec soin. L'étude de la concurrence locale et l'adéquation des actifs avec la stratégie à long terme de la SCPI complètent l'analyse.

Cette approche approfondie permet d'ajuster si nécessaire l'exposition de la SCPI à certaines enseignes ou secteurs d'activité. Cela garantit ainsi l'alignement permanent du portefeuille avec les objectifs de performance.

Dans l'écosystème actuel des placements immobiliers, PAREF Prima se positionne comme une solution d'investissement offrant un équilibre optimal entre rendement et sécurité. Sa stratégie distinctive, axée sur les commerces essentiels en Allemagne, lui confère une place à part dans l'univers des SCPI européennes.

Après une décennie d'existence, PAREF Prima aborde l'avenir avec des fondamentaux solides. Les taux d'intérêt pourraient amorcer une baisse progressive. Cela donne à la SCPI des atouts considérables pour continuer à générer de la valeur pour ses associés.
PAREF Prima a un patrimoine de qualité composé d'actifs répondant à des besoins fondamentaux des consommateurs. Sa structure financière est équilibrée. Elle bénéficie d'une expertise approfondie du marché immobilier commercial allemand et d'une base d'associés fidèles.

La SCPI PAREF Prima est destinée aux investisseurs en quête d'une exposition immobilière européenne maîtrisée et performante. Intégrer PAREF Prima dans une allocation patrimoniale apparaît comme une stratégie particulièrement pertinente en 2025.