Performance des SCPI : pourquoi le taux de distribution ne suffit pas ?

Un indicateur incomplet face à la complexité des SCPI

Dans un marché immobilier en pleine mutation, les sociétés de gestion rivalisent pour afficher le taux de distribution le plus attractif. Cette course au chiffre se traduit par une communication souvent déséquilibrée, où l'AMF constate que les règles de calcul ne sont pas toujours respectées. Le phénomène est particulièrement marqué pour les SCPI en phase de lancement pour lesquelles l'enjeu de collecte est crucial.

Cette focalisation sur un indicateur unique conduit à une uniformisation des stratégies d'investissement et de communication, au détriment d'une analyse plus globale des performances et des risques.

Des besoins investisseurs variés qui sont parfois ignorés

Les profils et objectifs des épargnants sont pourtant très diversifiés. Si certains recherchent effectivement un complément de revenu régulier, d'autres privilégient des critères comme :

• Le type d'actifs et leur localisation ;
• La prise en compte des critères ESG (environnement, social, gouvernance) ;
• L'appétence ou l'aversion au risque ;
• L'horizon de détention envisagé ;
• La situation fiscale personnelle.

Une évaluation reposant exclusivement sur le taux de distribution ne permet pas de répondre à cette diversité de besoins.

La qualité du patrimoine comme fondement de la performance durable

Comme le souligne Laurent Le, Président d'Aestiam : « Se fier uniquement au taux de distribution pour comparer les SCPI revient à juger un immeuble sur sa façade sans en examiner ses fondations et ce qu'il contient. »

Cette métaphore illustre parfaitement la nécessité d'analyser en profondeur la composition du patrimoine d'une SCPI :

• Sa diversification géographique ;
• La qualité intrinsèque des actifs ;
• La solidité des locataires ;
• La capacité de résilience face aux cycles économiques

L'exemple d'Aestiam Placement Pierre : la résilience à l'épreuve du temps

Certaines SCPI historiques démontrent qu'une stratégie d'investissement rigoureuse porte ses fruits sur le long terme. Aestiam Placement Pierre – dont le patrimoine s'est constitué progressivement depuis les années 1980 – en est l'illustration. La SCPI affiche en 2024 un taux de distribution de 5,10% et une quasi-stabilité des valeurs d'expertise (-0,35%).

Plus significatif encore, son Taux de Rendement Interne à 20 ans s'élève à 9,77%, témoignant d'une performance solide sur la durée. Depuis sa transformation en SCPI à capital variable en 2015, le prix de la part n'a pas baissé, signe d'une gestion maîtrisée.

Les facteurs de résilience à prendre en compte

Plusieurs éléments structurels contribuent à la solidité d'une SCPI dans le temps :

• La mutualisation des risques (Aestiam Placement Pierre compte 150 immeubles) ;
• La granularité du patrimoine (valeur unitaire moyenne des actifs) ;
• La qualité des emplacements (centralité, attractivité économique) ;
• L'évitement des marchés locatifs fragiles

Dans le cas d'Aestiam Placement Pierre, la concentration du patrimoine (77% de bureaux) sur Paris intra-muros, le Croissant Ouest francilien et les métropoles régionales, tout en évitant les zones fragilisées comme La Défense, constitue un atout majeur.

Mettre en relation performance et risques

Pour une évaluation pertinente, l'investisseur avisé doit mettre en relation le taux de distribution avec la performance globale et les risques associés au patrimoine. Cette approche complète permet d'identifier les SCPI capables de maintenir une performance durable, au-delà des simples affichages promotionnels.

Privilégier l'adéquation avec son profil d'investisseur

Le choix d'une SCPI doit avant tout correspondre aux objectifs personnels de l'investisseur :

• Horizon d'investissement ;
• Tolérance au risque ;
• Objectifs de rendement ;
• Sensibilité aux enjeux ESG ;
• Stratégie patrimoniale globale

En définitive, si le taux de distribution reste un indicateur important, il ne saurait constituer l'unique critère de sélection d'une SCPI. La pérennité des performances repose sur des fondamentaux solides qu'une analyse approfondie permet de révéler. C'est cette vision globale qui permettra aux épargnants de faire des choix éclairés dans un marché des SCPI en pleine évolution.