SCPI de bureaux : Amundi Immobilier ajuste à nouveau ses prix

Le second semestre 2024 a confirmé la tendance baissière sur le marché des bureaux, conduisant Amundi Immobilier à ajuster une nouvelle fois les prix de souscription de ses véhicules phares. Cette décision, qui fait suite aux expertises immobilières de fin d'année, touche trois SCPI majeures de la société de gestion.

Des baisses significatives sur les prix de souscription

Les réductions annoncées par Amundi Immobilier varient sensiblement selon les SCPI concernées :

• Edissimmo subit la correction la plus marquée avec une baisse de près de 10% (9,95%), portant son prix de souscription à 172 euros ;
• Rivoli Avenir Patrimoine voit son prix diminuer de 8,8%, s'établissant désormais à 228 euros ;
• Génépierre enregistre une baisse de 5,76% avec un nouveau prix fixé à 180 euros.

Ces ajustements s'inscrivent dans un cycle de dévalorisation entamé depuis mi-2023. Sur cette période, les trois véhicules ont connu des baisses cumulées particulièrement conséquentes : Génépierre (-33,33%), Edissimmo (-27,43%) et Rivoli Avenir Patrimoine (-25,49%).

Des patrimoines impactés par la crise du bureau

La dépréciation des prix de part reflète directement l'évolution des valorisations des actifs détenus. Au cours du second semestre 2024, les patrimoines des trois SCPI ont subi des corrections comprises entre -1,9 et -3,2% selon les véhicules.

Sur l'ensemble de l'année 2024, les baisses sont encore plus significatives :

• Génépierre : -6,8% ;
• Edissimmo : -6% ;
• Rivoli Avenir Patrimoine : -5,5%.

Ces dépréciations d’expertises s'expliquent principalement par la prépondérance des bureaux dans les portefeuilles de ces SCPI, une classe d'actifs particulièrement touchée par les évolutions du marché immobilier post-Covid et la remontée des taux d'intérêt.
 

La situation actuelle des SCPI d'Amundi Immobilier ne se limite pas à la question des valorisations. Elle soulève également des problématiques réglementaires et de liquidité qui affectent les investisseurs.

Un alignement nécessaire avec le tunnel réglementaire

Les nouvelles valorisations permettent de ramener les SCPI dans le tunnel réglementaire, après une période où les surcotes atteignaient des niveaux élevés (jusqu'à 14,54% pour Edissimmo). Toutefois, même après ces ajustements, les trois véhicules demeurent en légère surcote :

• Edissimmo : 3,15% ;
• Génépierre : 2,62% ;
• Rivoli Avenir Patrimoine : 2,59%.

Cette situation s'explique notamment par la baisse encore plus prononcée des valeurs de reconstitution, impactées par le niveau d'endettement des SCPI (entre 26,5% et 32,6%) et l'utilisation de leurs réserves pour maintenir leurs distributions.

Des difficultés persistantes de liquidité

Un enjeu majeur pour ces SCPI réside dans la gestion de leur liquidité. Toutes présentent actuellement un volume significatif de parts en attente de retrait :

• Rivoli Avenir Patrimoine : 5,2% de sa capitalisation ;
• Génépierre : 4,3% :
• Edissimmo : 2,4% (seule à se situer sous la moyenne du marché de 2,7%).

Malgré la mise en place de fonds de remboursement et des cessions d'actifs conséquentes (plus de 160 millions d'euros pour les trois SCPI au second semestre 2024), les demandes de rachats ne sont pas entièrement satisfaites.

Des conditions de sortie pouvant dissuader les vendeurs

Les conditions de sortie proposées par la société de gestion aux associés souhaitant se retirer sont particulièrement dissuasives. La décote supplémentaire imposée par le mécanisme du fonds de remboursement (entre 7,9 et 12,4% selon les véhicules) conduit à des écarts très significatifs par rapport aux prix historiques :

• Par rapport au dernier prix de souscription : entre -15,28% (Rivoli Avenir Patrimoine) et -19,44% (Génépierre) ;
• Par rapport aux prix en vigueur avant juillet 2023 : entre -36,88% (Rivoli Avenir Patrimoine) et -46,30% (Génépierre)

Élément rassurant : la direction d'Amundi Immobilier estime que « l'essentiel des corrections de valeurs immobilières est désormais derrière nous » et prévoit une « année de consolidation pour l'immobilier » en 2025, avec une « stabilisation des valorisations ».

Si cette prévision se confirme, les investisseurs ne devraient pas subir de nouvelles dévalorisations majeures. Toutefois, aucune hausse n'est anticipée à court terme, même en cas d'amélioration du marché des bureaux en fin d'année 2025.

La résolution des problèmes de liquidité reste le défi principal pour Amundi Immobilier dans les mois à venir, avec un équilibre délicat à trouver entre satisfaction des demandes de rachat et préservation de la valeur des actifs dans un contexte de marché immobilier encore incertain.