SCPI Novapierre Résidentiel : quels changements suite à la suspension de variabilité du capital ?

Un contexte de liquidité tendu

Malgré plusieurs initiatives déjà mises en place par PAREF Gestion, notamment la création et l'utilisation d'un fonds de remboursement, la SCPI fait face à des défis persistants concernant la liquidité de ses parts. En novembre 2024, les parts en attente de retrait depuis plus de 12 mois représentaient encore plus de 10% du capital total de la SCPI. Cette situation a nécessité une réponse réglementaire et stratégique.

Une réponse conforme aux exigences de l'AMF

Face à cette situation – et en conformité avec les exigences de l'Autorité des marchés financiers (AMF) – la suspension de variabilité s'inscrit dans une démarche de gestion prudente et transparente des actifs. Cette mesure, adoptée lors de l'Assemblée Générale du 11 juillet 2024, s'accompagne d'autres ajustements comme la limitation de l'utilisation du fonds de remboursement par associé.

Du capital variable au capital fixe : comprendre la différence

Jusqu'à présent, Novapierre Résidentiel fonctionnait comme une SCPI à capital variable, permettant l'émission de nouvelles parts et leur rachat à la demande des associés, dans les limites d'un plafond statutaire. Les retraits étaient compensés par de nouvelles souscriptions.

Le passage temporaire en capital fixe modifie fondamentalement ce mécanisme :

• la société de gestion ne pourra émettre de nouvelles parts que lors d'augmentations de capital spécifiques ;
• les retraits se feront désormais via un mécanisme de confrontation des ordres d'achat et de vente ;
• les prix seront déterminés par l'équilibre entre l'offre et la demande, sans intervention directe de PAREF Gestion.

Un objectif de retour au capital variable

Cette suspension est explicitement présentée comme temporaire. L'objectif déclaré de PAREF Gestion est de revenir au capital variable dès que le marché secondaire sera suffisamment fluide, avec un équilibre satisfaisant entre les ordres d'achat et de vente. Ce retour s'effectuera progressivement, en fonction de l'évolution des conditions de marché.

Le mécanisme de confrontation mensuelle

À partir du 1er avril 2025, la SCPI Novapierre Résidentiel adopte un marché secondaire organisé autour d'un mécanisme de confrontation mensuelle :

1. Les associés souhaitant céder leurs parts soumettent un ordre de vente avec un prix plancher ;
2. Les investisseurs intéressés par l'acquisition soumettent un ordre d'achat avec un prix plafond ;
3. Ces ordres sont enregistrés dans un carnet d'ordres tenu par la société de gestion ;
4. Une confrontation mensuelle détermine un prix d'équilibre entre offre et demande.

La première confrontation officielle aura lieu à la fin du mois d'avril 2025, avec une date limite de soumission des ordres fixée au 18 avril 2025.

Transparence et information des investisseurs

Pour assurer la transparence de ce nouveau mécanisme, PAREF Gestion s'engage à :

• publier quotidiennement sur son site internet les cinq meilleurs ordres d'achat et de vente ;
• communiquer le dernier prix de confrontation ;
• rendre disponible l'intégralité du carnet d'ordres sur demande ;
• publier régulièrement les résultats des confrontations du mois précédent.

Il est important de noter que PAREF Gestion n'intervient pas dans la fixation des prix et ne fournit aucune recommandation concernant les prix d'achat ou de vente.

Un positionnement unique sur le marché résidentiel parisien

Malgré ces changements opérationnels, la stratégie fondamentale de Novapierre Résidentiel reste inchangée. Cette SCPI se distingue par :

• une concentration sur l'immobilier résidentiel parisien ;
• une approche de valorisation patrimoniale à long terme ;
• un modèle d'acquisition à prix décoté (biens occupés, démembrements) ;
• une stratégie de capitalisation visant à bénéficier de la revalorisation future des biens.

Une gestion dynamique du portefeuille

Durant cette période de suspension, PAREF Gestion maintient sa politique de gestion active du portefeuille immobilier :

• poursuite des arbitrages stratégiques d'actifs ;
• optimisation de la valorisation des investissements ;
• génération de plus-values redistribuées annuellement aux associés ;
• préservation du positionnement de la SCPI comme actif patrimonial de référence.

Pour les associés actuels

Les associés actuels doivent prendre en compte plusieurs éléments :

• La liquidité des parts sera désormais déterminée par l'existence d'une contrepartie à l'achat ;
• Le prix de cession dépendra de l'équilibre entre offre et demande, et pourra différer de la valeur de retrait précédente ;
• La possibilité de définir soi-même son prix plancher de vente offre une certaine flexibilité.

Pour les futurs investisseurs

Les investisseurs intéressés par Novapierre Résidentiel peuvent voir dans ce changement des opportunités :

• Possibilité d'acquérir des parts à un prix potentiellement plus avantageux qu'auparavant ;
• Transparence accrue sur le marché secondaire ;
• Accès à une SCPI ayant une stratégie distinctive sur le marché de l'immobilier résidentiel parisien.

La suspension temporaire de la variabilité du capital de Novapierre Résidentiel représente une évolution significative dans le fonctionnement de cette SCPI. Cette mesure, bien que contraignante à court terme, vise à assurer la pérennité et la stabilité du fonds face aux défis de liquidité.

Pour les investisseurs, qu'ils soient associés actuels ou potentiels acquéreurs, cette transition nécessite une compréhension claire des nouveaux mécanismes de marché. La transparence mise en place par PAREF Gestion devrait permettre à chacun de prendre des décisions éclairées dans ce nouveau contexte.

À terme, l'objectif déclaré reste le retour à un capital variable, une fois que les conditions de marché le permettront. En attendant, la stratégie d'investissement distinctive de Novapierre Résidentiel, axée sur la valorisation patrimoniale de l'immobilier résidentiel parisien, demeure inchangée dans ses fondamentaux.

Avertissement : Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement en SCPI comporte des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de marché immobilier. Consultez toujours les documents d'information réglementaires avant toute décision d'investissement.