Top 20 des meilleures SCPI en 2024 : le guide complet pour optimiser votre investissement immobilier

Les SCPI à très haut rendement

Le tableau comparatif des 20 meilleures SCPI du marché en 2024 révèle des opportunités d'investissement SCPI particulièrement attractives pour les investisseurs en quête de performance supérieure aux standards de marché. En tête du classement, la SCPI Comète – gérée par Alderan – affiche un impressionnant taux de distribution (TD) de 11,18% l’année dernière avec un objectif de rendement interne cible de 6,5% sur 10 ans. Cette performance exceptionnelle s'explique notamment par une stratégie d'acquisition ciblée et une gestion dynamique du patrimoine immobilier.

Mistral Sélection et Transitions Europe complètent le podium avec respectivement 8,59% et 8,25% de taux de distribution en 2024, confirmant l'attrait des SCPI européennes diversifiées. Swiss Life AM – qui gère Mistral Sélection – démontre son expertise avec un TRI cible de 6,4% sur 10 ans, tandis que Transitions Europe (Arkéa REIM) mise sur une stratégie axée sur la transition énergétique et environnementale des bâtiments.

Les SCPI équilibrées pour un investissement sécurisé

Pour les investisseurs privilégiant la stabilité et un profil de risque modéré, plusieurs SCPI offrent un équilibre intéressant entre performance et sécurité :

• Upêka (Axipit) : 7,96% de TD en 2024 et 6,5% de TRI cible sur 10 ans avec une diversification sectorielle importante ;
• Remake Live (Remake AM) : 7,50% de TD en 2024 avec un objectif de TRI de 6% sur 10 ans, se concentrant sur des actifs à fort potentiel de revalorisation ;
• Iroko Zen (Iroko) : 7,32% de TD en 2024 avec un TRI cible de 7% sur 8 ans, privilégiant les baux de longue durée avec des locataires de qualité.

Ces chiffres très attractifs dans un environnement de baisse des taux sur les placements monétaires démontrent que l'achat SCPI reste une stratégie pertinente pour générer des revenus complémentaires réguliers tout en constituant un patrimoine immobilier indirect.

SCPI en assurance-vie : la solution fiscalement optimisée

L'intégration de SCPI en assurance-vie constitue une approche stratégique pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers. Ce dispositif permet de bénéficier :

• des avantages fiscaux propres à l'assurance vie (abattements sur les plus-values après 8 ans, transmission facilitée) ;
• d'une diversification au sein d'une enveloppe unique combinant différentes classes d'actifs
• d'une gestion simplifiée de votre patrimoine avec des arbitrages souples
• de la possibilité de programmation de revenus complémentaires via des rachats partiels programmés

Des SCPI comme Cristal Life (6,51% de TD 2024 avec un TRI cible de 6,09% sur 10 ans), Épargne Pierre Europe (6,75% de TD 2024 avec un objectif de TRI de 5,5% sur 10 ans) ou Epsilon 360 (6,55% de TD 2024 avec 6,5% de TRI cible sur 8 ans) s'intègrent parfaitement dans ce type de stratégie, permettant de bénéficier à la fois du rendement immobilier et des avantages fiscaux de l'assurance-vie.

Achat SCPI en direct : maximiser les rendements

L'achat SCPI en direct reste privilégié par les investisseurs cherchant à maximiser leurs revenus immédiats et disposant d'un capital conséquent à investir. Les performances des SCPI comme NCap Continent (7,01% de TD 2024), My Share Education (7,00% de TD 2024 avec une stratégie orientée vers les actifs immobiliers du secteur éducatif) ou Capiforce (6,83% de TD 2024 avec un TRI réalisé plus modeste de 2,09% sur 10 ans, SCPI à capital fixe) illustrent le potentiel de cette approche.

Cette modalité d'investissement permet également :

• une perception directe des revenus distribués trimestriellement ;
• un accès à l'ensemble des SCPI du marché, sans restriction de référencement ;
• la possibilité d'utiliser l'effet de levier du crédit pour optimiser le rendement sur fonds propres.

Pour optimiser votre investissement SCPI en 2025, plusieurs facteurs doivent être analysés avec attention :

1. Le taux de distribution : indicateur clé de la performance annuelle, à comparer sur plusieurs exercices pour évaluer la stabilité.
2. Le TRI cible : vision à long terme du potentiel de l'investissement, intégrant valorisation du capital et revenus distribués.
3. La société de gestion : expertise, historique de performance et transparence dans la communication.
4. La diversification géographique et sectorielle des actifs pour limiter l'exposition aux aléas d'un marché spécifique.
5. Le taux d'occupation financier : révélateur de la qualité de gestion locative et de l'attractivité des biens.
6. La politique d'endettement : facteur influençant la performance et le profil de risque.

Les SCPI avec des historiques anciens comme CORUM Origin (6,05% de TD 2024 avec un TRI cible ambitieux de 6,75% sur 10 ans) ou PFO (6,27% de TD 2024 avec 5,20% de TR cible) illustrent l'importance d'une vision à long terme dans l'investissement SCPI.

Dans un contexte économique incertain, l'investissement SCPI dans les 20 meilleurs véhicules du marché continue de séduire par sa résilience et ses performances exceptionnelles. Que ce soit via l'achat SCPI en direct ou l'intégration de SCPI en assurance-vie, ces placements offrent un excellent compromis entre rendement élevé, sécurité relative et accessibilité.

Les données de 2024 confirment la solidité des 20 meilleures SCPI du marché avec des taux de distribution allant de 6,05 à 11,18%, bien au-delà des placements traditionnels comme le Livret A (2,4% de rémunération depuis le 1er février 2025) ou les fonds euros (entre 2% et 3% de rendement en 2024 sur la plupart des contrats) et nettement supérieurs à la moyenne du marché des SCPI : 4,72% en 2024 selon l’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM). Pour l'investisseur avisé, l'analyse minutieuse des performances historiques, des stratégies d'acquisition et de la qualité de gestion des fonds reste la clé d'un investissement réussi dans la pierre-papier.

Au-delà du rendement immédiat, ces véhicules d'investissement permettent également une diversification patrimoniale efficace et une exposition au marché immobilier professionnel habituellement réservées aux investisseurs institutionnels, constituant ainsi un pilier solide dans une stratégie d'investissement à long terme.