Top 20 des meilleures SCPI en 2024 : le guide complet pour optimiser votre investissement immobilier

Les SCPI à très haut rendement

Le tableau comparatif des 20 meilleures SCPI du marché en 2024 révèle des opportunités d’investissement attractives pour les épargnants à la recherche de performance. En tête du classement, la SCPI Comète – lancée en décembre 2023 par Alderan – affiche un TRI cible à 6,5% sur 10 ans et un taux de distribution (TD) remarquable de 11,18%. Une performance liée à une stratégie opportuniste, centrée sur l’acquisition d’actifs à forte valeur ajoutée.

Mistral Sélection de Swiss Life AM (lancée le 27 décembre 2023) et Transitions Europe d'Arkéa REIM (lancée le 16 novembre 2022), avec respectivement un TRI de 6,4% sur 10 ans et un TRI de 6,50% sur 2 ans et des taux de distribution de 8,59% pour Mistral Sélection et 8,25% pour Transitions Europe, confirment l’intérêt des SCPI européennes diversifiées et résolument tournées vers l’avenir : immobilier durable, logistique urbaine, immobilier d’éducation, etc.

Mais plus que les chiffres, c’est la cohérence des stratégies d’investissement et l’agilité des sociétés de gestion face à un environnement économique mouvant qui marquent les esprits en 2024.

Diversification et stabilité : le retour en grâce des SCPI équilibrées

Dans un contexte de taux monétaires moins favorables (avec la baisse des taux des banques centrales) et d’incertitudes persistantes sur les marchés financiers, les SCPI équilibrées apparaissent comme un compromis judicieux entre rendement et sérénité.

Des véhicules comme Upêka d'Axipit (lancée le 1er septembre 2023), Remake Live de Remake AM (lancée le 09 février 2022) ou Iroko Zen d'Iroko (lancée le 29 octobre 2020) misent sur une diversification sectorielle poussée (éducation, logistique, commerce de proximité) et une sélection rigoureuse des locataires. Le choix de baux longs et la présence d’actifs situés dans des zones à forte densité urbaine assurent une certaine résilience des revenus locatifs.

Ces SCPI démontrent que la performance ne repose pas uniquement sur un taux élevé affiché une année donnée, mais aussi sur la régularité et la transparence des flux générés.

SCPI en assurance-vie : performances et fiscalité optimisée

Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie permet non seulement de lisser les aléas économiques, mais aussi de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux, notamment après 8 ans de détention.

Cette solution est particulièrement adaptée à ceux qui souhaitent :

• Générer des potentiels revenus complémentaires de manière progressive via les rachats partiels programmés,
• Structurer une transmission optimisée de leur patrimoine,
• Conserver une liquidité relative et une gestion centralisée de leurs actifs.

Des SCPI comme Cristal Life (lancée le 1er février 2021 avec un objectif de TRI cible de 6,09% sur 10 ans et un TD de 6,51% en 2024), Épargne Pierre Europe (lancée le 31 octobre 2022 avec un objectif de TRI de 5,5% sur 10 ans et un TD 2024 de 6,75%) ou Epsilon 360 (lancée le 12 octobre 2021 avec un objectif de TRI de 6,5% sur 8 ans et un TD 2024 de 6,55%) s'intègrent bien dans cette logique de diversification patrimoniale à long terme, tout en offrant un rendement compétitif.

Achat SCPI en direct : autonomie et effet de levier

À l’inverse, l’achat en direct s’adresse plutôt aux investisseurs recherchant une maîtrise plus fine de leur stratégie et acceptant une fiscalité foncière plus marquée. Cette formule permet :

• une perception directe et trimestrielle ou mensuelle des dividendes liés aux loyers perçus par la SCPI,
• la sélection libre des SCPI, non contraintes par les contrats d’assurance-vie,
• l’utilisation du crédit immobilier comme levier, notamment via des montages à crédit in fine ou amortissables.

Cette approche convient bien aux profils expérimentés ou souhaitant maximiser leur cash-flow à moyen terme. En revanche, elle nécessite une analyse approfondie des paramètres de chaque SCPI et un suivi régulier.

Avant de choisir une SCPI, il est crucial de dépasser la simple lecture du taux de distribution. Voici les critères fondamentaux à prendre en compte :

• La stratégie de gestion : logique opportuniste ou patrimoniale ? Focus sur l’Europe, les métropoles régionales ou les niches sectorielles ?
• La qualité des locataires : sont-ils solides, issus de secteurs dynamiques, engagés sur le long terme ?
• La liquidité du marché secondaire : quelle facilité de revente en cas de besoin ?
• Le niveau de mutualisation des risques : plus la SCPI détient d’immeubles et de locataires, plus les risques sont répartis.
• La gouvernance : transparence, fréquence des reportings, indépendance du comité de surveillance.

Ces éléments doivent guider votre choix autant, sinon plus, que la performance annuelle affichée.

Dans l’environnement économique et monétaire actuel, les SCPI confirment leur rôle de pilier dans une stratégie patrimoniale équilibrée. Que ce soit via l’assurance-vie, l’acquisition en direct ou le recours au levier du crédit, elles permettent de conjuguer performance, accessibilité et diversification, tout en s’affranchissant des contraintes de gestion locative, en contrepartie de frais de gestion.

Mais au-delà des taux de distribution affichés, investir dans une SCPI, c’est faire un choix de construction patiente, de vision long terme et d’alignement avec ses objectifs de vie. Il ne s’agit pas seulement de chercher un rendement, mais de bâtir des fondations solides pour l’avenir.

Construire un patrimoine, c’est semer aujourd’hui les racines de sa liberté de demain.