Comment fonctionne les SCPI Denormandie ?
Principe du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée dans le cadre d'un investissement locatif. Il est destiné à encourager la rénovation dans l'ancien pour répondre aux besoins de logement des populations, dans la continuité du plan national de lutte contre le logement insalubre.
Le dispositif prend la forme d'une réduction d'impôt sur le revenu accordée aux particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones. Les logements situés dans les villes bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville sont éligibles à ce dispositif.
La loi Denormandie permet aux épargnants d'investir directement ou indirectement via des SCPI dans l'immobilier ancien à rénover. En contrepartie d'un engagement de location et d'un montant de travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôts. L'avantage fiscal est progressif et augmente avec la durée de location des biens.
L’avantage fiscal Denormandie
En souscrivant des parts de SCPI Denormandie, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu dès l'année de la souscription.
L'avantage fiscal pour les associés de SCPI porte sur la totalité du montant de l'investissement et non plus 95% du montant investi comme pour les SCPI Loi Duflot.
La réduction d'impôt varie en fonction de la durée d’engagement de location :
- Réduction de 12% du montant investi avec 6 ans d’engagement de location limité à 36 000 euros ;
- Réduction de 18% du montant investi avec 9 ans d’engagement de location limité à 54 000 euros ;
- Réduction de 21% du montant investi avec 12 ans d’engagement de location limité à 63 000 euros.
Les SCPI Denormandie ouvertes à la souscription
| SCPI | Société de gestion | Année de création | Objectif de réduction d'impôts |
| KYANEOS DENORMANDIE 4 | KYANEOS AM | 2023 | 15,00% |
Calendrier d’une SCPI Denormandie
Exemple : Pour une souscription de 100.000 euros avec une durée d’engagement de location de 9 ans, la réduction d’impôt s’élève à : 100.000 x 18% = 18 000 euros sur 9 ans, soit 2.000 euros par an.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier de la réduction Denormandie ?
Les conditions liées à la SCPI
- Les fonds versés à la SCPI doivent être intégralement investis dans les 18 mois suivant la souscription ;
- La SCPI doit louer les biens à titre d’habitation principale du locataire pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans à compter de la livraison ;
- La SCPI doit effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix de chaque logement acheté ;
- Les SCPI Denormandie doivent acheter dans une des villes labellisées « Coeur de ville » entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 ;
- La location des biens est soumise à des conditions de ressources des locataires.
Les conditions liées à l’investisseur
- Pour bénéficier de l’avantage Denormandie, il est nécessaire d’être résident fiscal français et domicilié en France ;
- L’investisseur doit conserver ses parts de SCPI Denormandie sur une durée de 6, 9 ou 12 ans à compter de la mise en location du dernier bien ;
- Enfin, la réduction d’impôts Denormandie est déterminée à partir d’une assiette plafonnée à 300 000 euros d’investissement par an.
Contrairement aux SCPI Malraux ou de Déficit Foncier, l’avantage fiscal de la SCPI Denormandie entre dans le plafonnement des niches fiscales, soit 10 000 euros.
Les facteurs de risque
- La SCPI ne garantit pas la vente des parts.
- L’avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers, si bien que les possibilités de vente des parts seront réduites, sauf à des prix très décotés.
- La SCPI aura une liquidité et un marché secondaire quasi inexistants durant toute sa durée de vie.
- Il existe un risque de perte de l’avantage fiscal en cas de revente sur le marché secondaire avant le 31 décembre de la neuvième année suivant celle de la location du dernier actif restant à louer.
- L’investissement comporte un risque de perte en capital.
- Le revenu distribué dépend des conditions pratiquées sur le marché immobilier résidentiel. Il n’est donc pas garanti.
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