La fiscalité des revenus d'une SCPI
La fiscalité sur les revenus fonciers
Le patrimoine immobilier de la SCPI produit un revenu locatif redistribué aux associés proportionnellement à leur investissement. Ce revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux, comme pour tous les produits d’épargne.
Dans le cas de souscription de parts de SCPI en pleine propriété à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Le cas du régime micro-foncier
Il est possible d’opter pour le régime micro foncier et bénéficier d’un abattement de 30% sous réserve que :
- le cumul des revenus fonciers annuels n’excède pas 15.000 euros ;
- l’associé perçoive d’autres revenus fonciers que ceux provenant de ses parts de SCPI (immobilier locatif direct, par exemple) ;
- l’associé ne détienne pas de bien immobilier ou de parts de SCPI dont les revenus bénéficient déjà d’un régime fiscal dérogatoire : Scellier, Robien, Malraux, etc.
La fiscalité sur les revenus financiers
Au sein de son actif, la SCPI détient également des liquidités (sommes en attente d’investissement, provisions, dépôts de garantie, report à nouveau, etc.) qui génèrent des produits financiers. Ces derniers constituent une part marginale du revenu global distribué aux associés.
Depuis le 1er janvier 2013, les revenus issus des placements financiers sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ils supportent un prélèvement à la source obligatoire à titre d’acompte au taux de 24% ainsi que les prélèvements sociaux. Cet acompte est imputable de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année de la perception des revenus financiers et restitué s’il excède l’impôt à payer.
La fiscalité des plus values à la revente
Le prix des parts souscrites peut évoluer en fonction des marchés de l'immobiliers et de l’épargne. En matière de SCPI, le traitement fiscal des plus values suit le régime général des plus values immobilières. La plus value correspond à la différence positive entre le prix de souscription et le prix de cession.
À compter du 1er septembre 2013, les plus values de cessions de parts de SCPI sont imposées selon le nouveau barème des plus values immobilières. Ces dernières seront donc exonérées au bout de 22 ans de détention selon un barème d’abattements, non linéaire.
Les contribuables pourront appliquer un abattement de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème année ;
- 4 % pour la 22ème année de détention.
Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention.
Cette disposition ne concerne pas les prélèvements sociaux qui seront totalement exonérés qu'après 30 ans de détention. En deçà de cette durée, il existe prévoit un abattement spécifique. Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l'abattement pour durée de détention est de :
- 1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6ème et jusqu’à la 21ème ;
- 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème jusqu'à la 30ème.
À noter : La cession de parts de SCPI peut avoir une incidence sur le seuil de cession des valeurs mobilières.
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