Fiscalité : redécouvrir le démembrement de propriété

La cause semble entendue : les patrimoines immobiliers seront de grands contributeurs fiscaux durant ce quinquennat. Est-ce une raison suffisante pour renoncer au placement le plus rentable du moment ? De fait, après une rentabilité moyenne de 4,63 % l’an dernier, les SCPI semblent se diriger en 2017 vers des performances tout aussi enviables. Pour en bénéficier pleinement, il existe une stratégie d’optimisation fiscale tout à fait limpide. Elle consiste à démembrer ses parts. Autrement dit, à dissocier, pendant un certain temps, les recettes locatives de la pleine propriété.

Juridiquement, on dit qu’il y a d’un côté le nu-propriétaire, qui possède le bien, et l’usufruitier qui en a l’usage et peut en tirer profit. C’est un principe bien connu dans l’immobilier détenu en direct. Le propriétaire laisse l’habitation d’un logement à un proche, voire à une association ou une ONG dans le cadre de la philanthropie.  L’organisation possède ainsi gracieusement un local pour mener à bien ses activités. Ou bien, elle peut le mettre en location pour se procurer des revenus.

Il est tout à fait possible de faire la même chose avec les SCPI. Les sociétés de gestion sont familiarisées avec la procédure. Elles peuvent guider les acquéreurs dans leur démarche. L’idée à retenir, c’est que le souscripteur acquiert pendant un certain temps, dix ans par exemple, des parts de SCPI en nue- propriété à un prix décoté par rapport à la pleine propriété. De la sorte, il prend date pour l’avenir. Il se constitue un capital à effets différés.  Pendant ce temps, l'usufruitier perçoit 100 % des revenus.

Ce bénéficiaire peut être désigné par l’investisseur, mais pas forcément. Il existe un public nombreux, désireux d’acheter des parts en usufruit temporaire. Les entreprises, par exemple, apprécient ce placement. Car les très bons rendements servis leur permettent de doper leur trésorerie.

Pour nombre de particuliers, le choix de céder pour un temps l’usufruit est une manière d’aider leurs enfants. Ces derniers peuvent ainsi compléter leurs revenus au démarrage de leur vie professionnelle. A l’issue de la période retenue pour le démembrement, le nu propriétaire et l’usufruitier seront réunis dans la même personne. Dès lors, tous les revenus lui reviendront.

A noter que si la cession d’usufruit est souvent présentée sous son angle temporaire, elle peut très bien être aussi viagère.

Le choix de ne conserver que la nue-propriété convient aux personnes fortement imposées qui souhaitent se constituer un patrimoine générateur de revenus futurs. C’est le cas des professions libérales (médecins, avocats) qui veulent maintenir à la retraite leur niveau de revenus professionnels. Le danger d’alourdir sa fiscalité en procédant à une acquisition immobilière supplémentaire est ici éloigné. Pendant la durée du démembrement, les parts ne seront pas assujetties à l’impôt sur le revenu (puisqu’il n’y en a pas), ni aux contributions sociales. Par ailleurs, le montant investi est exonéré de l’IFI.