6 conseils pour réduire la fiscalité de vos SCPI

Financer l’achat de parts de SCPI à crédit permet déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunts et les frais liés au crédit (frais de dossier, assurances…). Aucune limitation n’est prévue quant au montant ou à la durée de la déduction.

En optant pour un crédit in fine plutôt qu’un crédit amortissable, vous ne remboursez que les intérêts du crédit pendant la durée du prêt. Ce qui est particulièrement intéressant si vous vous situez dans une tranche marginale d’imposition élevée.

En détenant vos parts de SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou d’un PERP, vous disposerez des avantages de la pierre-papier tout en profitant d’une coquille fiscale extrêmement confortable.

• Dans le cadre de l’assurance-vie, les gains réalisés grâce à vos SCPI (revenus et plus-value) ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis dans le contrat. En cas de retrait, total ou partiel, ces gains seront taxables. La fiscalité applicable varie selon plusieurs paramètres, notamment la date d’anniversaire du contrat. En cas de retrait, par exemple, sur un contrat d’assurance-vie détenu depuis plus de 8 ans (durée de détention également conseillée pour un investissement SCPI), les produits réalisés seront très faiblement taxés, à hauteur de 7,5 % (hors prélèvements sociaux de 17,2 %), après application d’un abattement annuel sur ces produits de 4 600 euros pour une personne seule et de 9 200 euros pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune. Depuis le 27 septembre 2017, le taux de d’imposition monte à 12,8% pour les revenus générés par la part des versements supérieurs ou égaux à 150 000 euros (ou 300 000 euros en cas de co-souscription).
• Dans le cadre d’un PERP, il est possible de déduire vos versements de vos revenus imposables (selon limites légales). Et de bénéficier à votre retraite d’une rente viagère complémentaire. Notons qu’actuellement une réforme de ces contrats est à l’étude dans le cadre de la loi dite « PACTE » qui devrait toucher l’ensemble des produits d’épargne retraite en France.
   

A noter : En cas de décès du souscripteur, les parts de SCPI logées dans une assurance-vie bénéficient par ailleurs d’un cadre fiscal extrêmement attractif pour les bénéficiaires du contrat

Avec ces SCPI fiscales, vous bénéficiez des avantages fiscaux de la loi Pinel, la loi Malraux ou encore du dispositif du déficit foncier. Et vous pouvez ajuster au mieux le montant de l’économie d’impôts réalisée.

• Avec les SCPI Pinel, la réduction d’impôt représentera 18 % ou 21 % du montant de la souscription, selon que la SCPI s’engage à louer les biens dont elle est propriétaire pendant 9 ans ou 12 ans. L’investisseur devra donc porter une attention toute particulière au choix de la SCPI au départ. Notons ici que les SCPI dites « Pinel » entrent dans le plafonnement global des niches fiscales.
• Les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier permettent d’imputer le montant des travaux de rénovation. Pour les SCPI Malraux, la réduction d’impôt représente 22% ou 30% du coût des travaux engagés par ces SCPI (dans la limite pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal) selon la situation des biens (en protection ou valorisation du patrimoine architectural, ou encore en secteur sauvegardé). Pour les SCPI de déficit foncier, le prix des réparations est déductible des autres revenus fonciers sans aucun plafonnement et, du revenu global à hauteur de 10.700 euros.

En investissant dans un fond d’Investissement en Location Meublée, vous cumulez les avantages de la pierre-papier et de la location meublée non professionnelle (LMNP). Le résultat ? Une imposition minorée, et la possibilité d’opérer la déduction des amortissements sur les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) versés par le fonds.