La fiscalité des SCPI Européennes

La fiscalité sur l’immobilier est une prérogative des Etats sur le territoire desquels sont localisés les immeubles, à la différence des actifs financiers dont la fiscalité dépend du lieu de résidence de l’épargnant et non de la domiciliation effective des avoirs. A titre d’exemple, les loyers d’un immeuble de bureaux situé à Amsterdam seront taxés sous le régime de la fiscalité des Pays-Bas, même si cet immeuble est détenu par une SCPI française avec des associés résidents fiscaux français.

Mais pour éviter un phénomène de double imposition, les conventions fiscales en vigueur entre Etats européens permettent une exonération partielle de fiscalité en France sur la quote-part d’une SCPI française investie à l’étranger.

Voilà pour les principes généraux, mais comment est-ce que cela fonctionne dans la pratique ?

Tout d’abord, l’épargnant détenant une SCPI Européenne a droit à un formulaire de déclaration spécifique: le 2047 dédié aux revenus de sources étrangères, qui sert à la fois pour les revenus issus d’immeubles situés à l’étranger (cas des SCPI Européennes) mais aussi pour tous les autres revenus provenant de l’étranger (salaires, pensions, revenus de valeurs mobilières…)

Cette déclaration est assez simple à effectuer pour les associés de SCPI dans la mesure où les sociétés de gestion « pré-mâchent » le travail en indiquant quels montants reporter dans quelles cases.

Par exemple, pour un revenu de source allemande, il faudra remplir le cadre 4 « Revenus fonciers imposables en France » ainsi que le cadre 6 « Revenus imposables de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus ». Pour un revenu de source hollandaise, point besoin de remplir le cadre 4 « Revenus fonciers imposables en France », mais bien penser à remplir le cadre 8 « Revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif ».

Voilà de quoi y perdre son latin pour de simples épargnants non spécialistes des conventions fiscales internationales !

Mais derrière ces définitions compliquées se cachent des principes de calcul assez simples à appréhender.

Tout d’abord, il faut comprendre qu’il existe 2 régimes fiscaux distincts mais qui in fine donnent les mêmes résultats en termes d’imposition sur le revenu :

le régime du crédit d’impôt (par exemple pour les revenus de source italienne, espagnole ou allemande),
et le régime de l’exonération avec intégration pour le calcul du taux effectif (par exemple Belgique, Pays-Bas, Portugal, Irlande ou Finlande).

Prenons maintenant le même foyer fiscal qui perçoit 10 000 euros de revenus d’une SCPI investie à 100% en Belgique (régime de l’exonération) en plus de son revenu net fiscal après abattement de 10% de 60 000 euros. Le calcul va se faire en 2 temps : tout d’abord, est calculé le taux moyen d’imposition « virtuel » de ce foyer fiscal si les 10 000 euros étaient imposés en France. On procède donc au calcul d’un impôt fictif sur un revenu « potentiel » de 70 000 euros (60 000 + 10 000). Cet impôt serait de 5 681 euros comme vu précédemment, soit un taux moyen de 8,12%.

Une fois obtenu ce « taux moyen d’imposition effectif », on va l’appliquer à la base taxable en France, soit les 60 000 euros de revenus professionnels : 60 000 euros x 8,12% = 4 869 euros.

On comprend donc bien dans cet exemple que peu importe le pays source du revenu, l’imposition sera in fine la même pour ce foyer fiscal sur les 10 000 euros de revenus tirés d’une SCPI investie à l’étranger : 5,88%, au lieu de 14% pour un revenu équivalent tiré d’une SCPI investie en France.

Cette différence en apparence favorable à l’épargnant ne doit cependant pas faire oublier qu’un impôt a préalablement été payé à la source dans le pays d’origine des immeubles de la SCPI, qui vient s’ajouter à l’impôt français ainsi calculé !