Investir dans le Grand Paris avec les SCPI

PERIAL est un acteur historique dans les SCPI. Société de Gestion indépendante, elle gère aujourd’hui plus de 4 milliards d’euros d’actifs et plus de 500 immeubles.

En 1966, PF1 est la première SCPI créée par PERIAL. Il y a 3 ans, PF1 est une belle endormie :  fermée à la collecte, elle possède un très beau patrimoine localisé pour l’essentiel en Île de France. En 2017, PERIAL décide la réouverture de la collecte sur cette SCPI en misant sur la dynamique du Grand Paris. Elle est alors renommée PF Grand Paris. Depuis 3 ans, la valeur du patrimoine a augmenté régulièrement à hauteur de 3 / 4% de croissance tous les ans.

C’est une SCPI à plus de 90% de bureaux, qui mise sur des actifs très bien situés principalement à Paris et en Ile de France (14% seulement en région, et 18% seulement en 2ème couronne). Ces 14% en région ont vocation à diminuer au fur et à mesure. L’objectif est d’être à 95% sur l’Île de France d’ici 2 ou 3 ans.

En 2019, PF Grand Paris a connu un taux de rendement de 4,38% (vs. 4,40% en moyenne pour les SCPI de rendement), avec un patrimoine qui s’est fortement valorisé. 

Un peu moins de 25% des locataires ont demandé des mesures d’accompagnement. Pour près de la moitié, PERIAL a passé le loyer en mensuel plutôt qu’en trimestriel d’avance. Pour les autres, ils ont accepté des décalages du paiement sur T3 ou T4. Au global, très très peu de loyers ont été annulés (moins de 0,4% du loyer annuel de la SCPI). L’impact sur la distribution de dividende sera donc très faible. D’autant que cette SCPI dispose de beaucoup de réserves que Périal pourra utiliser si besoin. Depuis 53 ans, PERIAL a vu passer beaucoup de crises, et a mis en place une gestion prudente qui permet d’être serein dans la crise actuelle.

D’autant qu’il y a peu d’impact pour le moment, car PF Grand Paris est une SCPI de bureaux, secteur moins touché que les SCPI de commerce par exemple, avec des biens basés en Île de France dont beaucoup de sièges sociaux (74%), et de gros locataires.

Ils ont mis en place avec la crise une notation mensuelle des locataires avec la société Altares pour mieux les suivre et au besoin les accompagner. Le portefeuille de locataires est aujourd’hui solide.

Il faut rappeler que cette crise économique, suite à la crise sanitaire du Coronavirus, frappe à un moment où l’immobilier est très solide (taux de vacance très faibles et loyers qui ont fortement augmentés récemment). PF Grand Paris a connu une très belle dynamique avant la crise, avec depuis 3 ans, une augmentation du dividende et du prix de part. Ainsi PF Grand Paris est bien placée pour supporter la crise, d’autant que la SCPI a constitué des réserves de 108 jours (plus de 3 mois). Le Taux de Rendement Interne (TRI) 5 ans est de 6,91%, le 2ème meilleur TRI des SCPI en France.  

Pour la SCPI PF Grand Paris, les performances attendues pour 2020 restent à un niveau équivalent aux performances 2019 : un dividende entre 20€ et 22€ (vs. 22€ en 2019) et un taux de rendement autour de 4,2% - 4,3%.

PF Grand Paris est accessible en démembrement de propriété pour des durées de 3 à 15 ans avec des décotes de 11% à 40%. L’intérêt du démembrement est que l’investissement ne rentre pas dans l’assiette taxable à l’IFI.

Investir en immobilier au sein d’une SCPI permet de bénéficier d’un effet taille qui offre l’accès à des immeubles de haute qualité auxquels un particulier n’aurait pas accès. Un autre bénéfice est la mutualisation des risques, comme par exemple pour PF Grand Paris avec près de 500 locataires.

L’investissement en SCPI est accessible à partir de quelques centaines d’euros, cependant, les rendements des SCPI sont proportionnels à l’investissement : vous aurez plus de loyers si vous investissez plus. La SCPI se démocratise, avec parfois jeunes actifs ou des étudiants qui souhaitent investir en SCPI. Attention cependant, le placement en SCPI est intéressant si l’on s’est déjà constitué de l’épargne de précaution. Il ne faut pas mettre tout son argent en SCPI, il faut garder de l’épargne disponible. C’est un placement long terme à horizon 8 - 10 ans.

Il est également possible de mettre en place de l’épargne programmée pour quelques centaines d’euros par mois.