L’interview du gérant : La SCPI Primovie

[Antoine Depigny] La SCPI Primovie a été créée en 2012 par Primonial REIM. Elle a orienté, dès l’origine, sa politique d’investissement vers l’immobilier de Santé et d’Education en France et en zone euro pour avoir la profondeur de marché suffisante.

Rappelons que Primovie a été la 1ère SCPI du marché à avoir mobilisé l’épargne des ménages pour soutenir ces secteurs d’activité par essence socialement utiles. Primovie est aujourd’hui la SCPI leader du marché de l’immobilier de la santé et de l’éducation, avec plus de 3 milliards d’euros de capitalisation au 30 juin 2020.

Le patrimoine de la SCPI est composé de crèches, écoles, centres de formation, résidences étudiant pour le secteur de l’éducation et de la petite enfance et de maisons de retraite, résidences seniors, cliniques, centres de santé pour le secteur des séniors et de la dépendance.

Nos équipes, experts de l’immobilier de la santé et de l’éducation ciblent des biens localisés en zone euro, en priorité sur des marchés matures comme la France et l’Allemagne. Nous investissons dans des actifs avec une qualité du bâtiment avérée et loués à des locataires exploitants de premier plan -comme Korian ou DomusVi- dans le cadre de baux long terme. Nous nous positionnons comme un véritable partenaire immobilier auprès de ces opérateurs sanitaires et médico-sociaux et avons la capacité de les accompagner dans leur stratégie de croissance immobilière. Cette relation de proximité et de parfaite compréhension des enjeux de nos locataires, nous donne un accès privilégié au marché pour saisir les meilleures opportunités d’investissements pour le compte des associés de Primovie tout en leur donnant une visibilité sur les revenus à long terme grâce à des baux compris en moyenne entre 9 et 12 ans ferme, avec obligation de renouvellement à terme.

Le contexte actuel conforte nos convictions en immobilier de santé, notamment en termes de territoires géographiques cibles et de typologie d’actifs (maisons de retraite, cliniques MCO, Ehpad…).

Au 1er semestre 2020, la collecte et les investissements de Primovie sont restés dynamiques. Les équipes ont réalisé, pour le compte de la SCPI, plus de 167 millions d’euros d’investissement en France, Allemagne et Italie.

Nous avons fait par exemple l’acquisition :

• d’un portefeuille de 14 maisons de retraite en Allemagne pour 140 millions d’euros,
• d’un portefeuille en Italie du nord de 6 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes pour 110 millions d’euros
• et d’un ensemble immobilier mixte en VEFA à Ivry-sur-Seine près de Paris comprenant notamment une résidence service seniors de 111 logements.

La crise sanitaire du Covid-19 a touché l’ensemble des systèmes de santé en Europe.

Pour faire face aux besoins de la société, cela nécessitera des investissements très importants de la part des secteurs public et privé.  En raison du caractère massif du défi démographique, le financement des soins par les pouvoirs publics se heurtera aux contraintes budgétaires, particulièrement en Europe. Le secteur privé devrait donc jouer un rôle important dans la construction d’une offre solide répondant aux besoins de la société dans les années à venir.

On estime que d’ici 2050, le nombre des personnes de plus de 80 ans va croitre de plus de 20 millions en Europe et on évalue à 400 000 le nombre de lits manquants dans les maisons de retraites médicalisées d’ici 2025 à 2030.

Au-delà des aspects quantitatifs, il est également clair que la crise laissera des traces dans la pratique sanitaire elle-même. La réorganisation des espaces pour  minimiser les contacts tout en maintenant le lien social, la transformation des chambres doubles (aujourd’hui 10% du parc des EHPAD) en chambres simples, le recours accru à la digitalisation des actes médicaux dans une logique de parcours du patient, plutôt que d’hébergement… sont autant de sujets à l’ordre du jour. Ils l’étaient avant la pandémie. Comme pour les autres classes d’actifs immobilières (bureau, commerce…), la crise sanitaire va agir comme un « accélérateur d’usages ». D’où l’intérêt pour les exploitants de confier leurs murs à un vrai sépcialiste du secteur, et pour les investisseurs de se positionner sur des actifs neufs pour devancer ces évolutions, à l’image de nos accords avec Korian.

Nous ne sommes pas autorisés par notre autorité de tutelle à communiquer sur le sujet. Toutefois, nous avons fait expertiser notre patrimoine en juin dernier et il ressort que les valeurs d’expertises pour l’ensemble des classes d’actifs du patrimoine de Primonial REIM sont quasiment identiques à celles du mois de décembre 2019.