L’immobilier logistique particulièrement attractif en période de Covid-19 (Savills et CBRE)

Dans son étude « Market View Logistique France T2 2020 », CBRE constate qu’ « étonnamment la période de confinement n’a pas altéré le marché de l’investissement (en logistique) et confirmé l’appétit des investisseurs pour la logistique, avec notamment l’identification d’une douzaine de nouveaux acteurs. Malgré l’environnement économique incertain, la pression à la demande pourrait même amortir une baisse des prix ». Les chiffres parlent d’eux-mêmes : le marché de l’immobilier logistique a atteint un record en terme de volumes investis au 1er semestre 2020 avec 2,3 milliards €. C’est 20% de l’investissement total en immobilier tertiaire sur cette période, un chiffre qui n’avait historiquement jamais été atteint. A titre de comparaison, au 1er semestre 2019 -qui avait déjà été excellent pour l’immobilier logistique- ce pourcentage n’était que de 11% ! CBRE estime que le reste de l’année 2020 devrait être très positive pour ce segment de marché, et note que le rendement « prime » des entrepôts en France se maintient autour de 4%.

Et CBRE n’est pas le seul expert à avoir remarqué cet essor remarquable de l’immobilier logistique en pleine période de crise sanitaire. Le conseil en immobilier Savills France constate qu’à la différence notable de secteurs touchés de plein fouet par la crise comme l’hôtellerie ou le commerce physique (hors produits de première nécessité), l’e-commerce a connu une croissance spectaculaire au moment du confinement, induisant un recours accru à l’immobilier logistique, en particulier sur le créneau dit « du dernier kilomètre » : « la logistique met en lumière l’importance d’un maillage dense et stratégique. Les capacitaires doivent répondre aux besoins croissants tout en se rapprochant du consommateur », analyse ainsi Alexandre Fraigneau, directeur Transaction département Logistique Savills France. Alors que la part du e-commerce dans les achats des ménages devrait passer de 10,9% en 2019 à 14,3% en 2020, en grande partie à cause du Covid-19, l’année 2021 ne devrait connaître qu’une légère baisse de ce pourcentage -à 13,8%- d’après Savills Research. On comprend donc que les changements d’habitudes vont perdurer chez les consommateurs, qui ont probablement pris goût à ce nouveau mode de consommation. Conséquence logique : la chaîne logistique va devoir s’adapter rapidement à cette forte croissance. D’après Alexandre Fraigneau, « les points de stockage doivent logiquement se multiplier, à défaut de pouvoir systématiquement accroître leur surface et s’établir en fonction de leur client final ». En effet, le besoin en actifs logistiques du dernier kilomètre, situés proches des grandes villes où habitent la majorité des consommateurs, se heurte à la cherté du foncier et à la rareté des biens existants. Et il y a fort à parier que les prix de ces actifs ne soient pas orientés à la baisse au cours des prochaines années…