Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Marché

Intermédiaire

Les innovations financières naissent souvent d’un manque d’outils traditionnels adéquats pour répondre aux besoins de l’ensemble des parties prenantes à un projet d’investissement. Par exemple, la titrisation a été créée dans les années 1980 pour compenser l’absence de fonds propres suffisants des organismes bancaires, qui se retrouvaient dans l’incapacité de financer certains pans de l’économie (immobilier résidentiel, crédits à la consommation, crédits étudiants…). De même, le crowdfunding permet d’accélérer considérablement le développement de projets qui ne trouveraient pas aisément de financement auprès des banques et des investisseurs traditionnels en raison de leur faible taille ou de leurs spécificités. Un placement à découvrir.

Quel est le concept du crowdfunding ?

Le concept vient des Etats-Unis, il signifie au sens propre « financement par la foule », ce qui implique une désintermédiation totale de la relation entre créancier et débiteur (ou investisseur et entrepreneur). C’est donc une petite révolution dans la mesure où la relation bilatérale entre l’emprunteur et son banquier (ou entre le créateur d’entreprise et son tour de table de « business angels ») laisse place à une forme de mutualisation ou de collectivisation de l’investissement.

C’est bien sûr la même philosophie que celle qui a donné lieu à la titrisation de portefeuilles de crédits par les banques dans les années 2000, ou plus classiquement à la genèse des organismes de placement collectif (FCP, SICAV…).

Mais il y a une différence essentielle entre ces instruments / véhicules financiers traditionnels et le crowdfunding : dans ce dernier cas, seule la source de financement est « collective », mais le projet financé est unique, et souvent de taille réduite. C’est aussi pour cela que les rendements proposés dans les opérations de crowdfunding sont souvent plus élevés que sur de la titrisation senior ou des OPCVM obligataires « investment grade ».

Le marché du crowdfunding, considéré comme de la « finance alternative », a connu un développement rapide en France dans les années 2010 : il représentait seulement 167 millions € de capitaux levés en 2015 (source : financeparticipative.org) et a atteint un volume financé de 629 millions € en 2019.

Il existe trois formes principales de financement participatif :

le don (avec ou sans contreparties non financières),
le prêt (ou crowdlending),
et l’investissement participatif (parts dans le capital de start-ups).

Qu’est-ce qu’investir en crowdfunding immobilier ?

La déclinaison du financement participatif au domaine de l’immobilier connaît un grand succès depuis quelques années.

Plusieurs plateformes se sont ainsi lancées pour financer des projets de rénovation ou de promotion immobilière résidentielle ou tertiaire, donnant naissance au concept de « crowdbuilding ».

Attention à ne pas confondre cette nouvelle génération de produits d’épargne avec de l’investissement locatif traditionnel, car il s’agit avant tout d’investir dans un programme immobilier par l’intermédiaire de titres financiers : titres de dette ou de capital.

L’investisseur n’est ainsi pas propriétaire d’un bien immobilier comme dans le cas de l’investissement locatif en direct ou via une SCI, mais détenteur de titres de créance ou de parts sociales d’une société (SAS, SA, SARL, etc…).

Les plateformes qui proposent du financement participatif - en réalité assimilable à un placement financier-, sont obligatoirement réglementées par l'AMF et ne peuvent pratiquer leur activité sans avoir préalablement obtenu le statut juridique de CIP (conseiller en Investissement participatif), avec une inscription à l'ORIAS (organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).

Au 1er semestre 2020, les fonds collectés en crowdfunding immobilier s’élèvent à 184 millions € malgré le Covid-19, contre 129 millions € au 1er semestre 2019 (+43%). 86% des 229 opérations immobilières financées au 1er semestre 2020 concernent l’immobilier résidentiel, 6% des commerces, 5% des bureaux, 2% des aménagements et 1% d’autres types d’opérations.

La plateforme Finple Immobilier : des emprunts obligataires à haut rendement

La plateforme Finple (ex My New Startup), créée en 2013 par Thomas Derosne et Charles Royer, est aujourd’hui une des principales plateformes de crowdfunding immobilier en France. Depuis le début de l’année 2020, Finple est devenue filiale du groupe immobilier Consultim.

La mission affichée de Finple est selon ses fondateurs de « rapprocher les entrepreneurs à succès d'une communauté d’investisseurs engagés, grâce à un savoir-faire établi -adossé à une plateforme technologique performante-, qui permet d’envisager la finance de manière indépendante au service d’une économie réelle et positive tout en recherchant la performance des investissements. »

Le principe fondamental sous-jacent à toute plateforme de financement participatif est de s’assurer de l’alignement entre les intérêts des investisseurs et ceux des entrepreneurs. Il faut pour cela pouvoir être extrêmement sélectif sur les projets : Finple reçoit plus de 600 dossiers par an et n’en retient que 5% après un « passage au crible » des projets à l’aune de ses critères de sélection drastiques (intégrité de l’entrepreneur, solidité du projet immobilier, anticipation de sortie des investisseurs…) sans oublier un gros travail financier et juridique pour fixer les conditions de garantie et vérifier les différents éléments contractuels des projets (réservations, actes, accords des banques…).

Finple structure une offre d’emprunt obligataire en « crowdlending », permettant à des sociétés de promotion ou des programmes immobiliers de lever rapidement des fonds propres (typiquement pour 10% du montant global du projet) dans le but d’obtenir des financements bancaires traditionnels en complément (en général de l’ordre de 80% du montant global), le solde étant apporté au titre des acomptes de réservation des futurs propriétaires immobiliers. Les durées proposées pour ces emprunts obligataires de type « crowdlending » vont de 12 à 30 mois, les rendements s’étageant généralement entre 7% et 9% par an selon les projets.

Quels sont les risques associés au crowdfunding immobilier ? Et comment Finple y répond ?

Trois types de risques coexistent pour l’investisseur dans une opération de crowdfunding immobilier :

le risque promoteur,
le risque de construction,
et le risque de commercialisation du programme.

La valeur ajoutée du groupe immobilier Consultim, actionnaire de Finple, est d’apporter une connaissance fine du marché de la promotion immobilière, avec une réelle appréhension de ces trois risques.

Des garanties propres à chaque opération sont apportées dans la structure, avec la définition d’un seuil de déclenchement en cas de problème majeur de solvabilité, comme par exemple une caution de la holding, des actifs réels dans une foncière en garantie, ou bien également une caution personnelle du dirigeant.

A titre d’exemples, sur deux opérations en cours de structuration en grande couronne parisienne pour du résidentiel, les taux de pré-commercialisation des programmes immobiliers s’affichent respectivement à :

74% pour un financement participatif à 24 mois et un objectif de rentabilité de 8% annuels
89% sur un financement à 12 mois assorti d’un objectif de rentabilité de 6,5%.