SCPI fiscales : les différents dispositifs pour optimiser sa fiscalité

Les épargnants connaissent bien à présent les SCPI d’immobilier d’entreprise, ce placement « pierre papier » qui permet de bénéficier de rendements élevés avec une grande stabilité, à la fois lorsque l’on considère l’évolution des valorisations, mais aussi les dividendes distribués.

A fin juin 2020, selon les dernières données mises à disposition par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), la performance globale des SCPI investies en immobilier d’entreprise était de 5,3% sur une année glissante (performance de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France), dont 4,2% de rendement courant et 1,2% de revalorisation des parts. De quoi faire saliver des épargnants mis au régime sec sur les livrets bancaires et les fonds euro d’assurance vie.

Malgré tout, les performances historiques de ces véhicules ne reflètent pas nécessairement les perspectives des périodes à venir, en particulier en raison des changements structurels à l’œuvre dans le secteur de l’immobilier tertiaire, que ce soit celui du bureau avec le développement du télétravail ou bien celui du commerce avec l’essor du e-commerce.

Pour beaucoup d’experts, l’immobilier résidentiel fait preuve d’une meilleure résilience que l’immobilier tertiaire en période de crise sanitaire : il est moins impacté par le ralentissement économique, le logement étant devenu en quelque sorte une zone de repli -un refuge- lorsque les restrictions sociales se multiplient dans l’espace public.

Mais le souci pour l’épargnant est que le ticket d’entrée sur le marché résidentiel est souvent de plus de 150.000 €, l’achat d’un actif en direct nécessitant par ailleurs une connaissance solide du marché immobilier local et une capacité d’analyse approfondie du potentiel locatif propre à chaque actif.

La bonne nouvelle, c’est que les gérants de SCPI se sont emparés de ce marché, en apportant leur expertise et leur capacité à sélectionner et gérer un grand nombre d’actifs immobiliers, tout en assurant pour l’investisseur une bonne mutualisation du risque locatif.

Cerise sur le gâteau : la plupart des SCPI investies en immobilier résidentiel bénéficient d’un dispositif fiscal permettant de générer une économie d’impôt substantielle par rapport à de l’immobilier locatif classique.

Il existe ainsi un certain nombre de dispositifs « défiscalisants », dont les sociétés de gestion de SCPI ont su tirer parti pour donner aux associés de leurs SCPI d’immobilier résidentiel le meilleur rendement après impôt, tout en minimisant la prise de risque grâce à l’effet de diversification lié à la taille des patrimoines gérés (souvent plusieurs dizaines de millions €).

Les avantages des SCPI fiscales sont donc :

- Une économie d'impôts entre 18% et 33% du montant investi, et ce dès l'année de souscription,

- Un ticket d'entrée faible (à partir de 1 500 €),

- Un accès à différents dispositifs (Denormandie, Pinel, Malraux, Déficit Foncier),

- Une mutualisation du risque sur plusieurs immeubles et plusieurs locataires,

- Aucun soucis de gestion,

- Accessibles à crédit.   

La loi Pinel date de 2014, et a été reconduite fin 2017 jusqu’au 31 décembre 2021.

Elle est destinée à favoriser la construction de logements neufs dans des zones dites tendues, où les locataires ont du mal à se loger, comme par exemple l’Île-de-France ou les grandes métropoles régionales.

Comme dans le cas du dispositif Denormandie, les actifs détenus par une SCPI Pinel doivent être conservés pendant une période allant de 6 à 12 ans, correspondant à la durée d’engagement de location des logements.

La réduction d’impôt est de 2% par an du prix d’achat de la part de SCPI jusqu’à 9 ans, puis 1% par an au-delà (12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans). La plupart des SCPI Pinel ont donc opté pour une période de détention minimale des actifs de 9 ans, la durée la plus intéressante pour l’investisseur.

A noter : comme pour le dispositif Denormandie, cet avantage fiscal est soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10.000 € par an.

Le gérant d’une SCPI Pinel doit également respecter un plafonnement réglementaire des loyers et des ressources des locataires.

Le principe du déficit foncier est de déduire le montant des travaux entrepris sur un bien immobilier locatif de l’ensemble des revenus fonciers perçus par le contribuable, sans aucun plafonnement. Dans certains cas, lorsque les travaux sont importants, ils excèdent le montant des revenus fonciers bruts perçus au titre de l’exercice fiscal, conduisant à un déficit foncier. Ce déficit peut venir ensuite s’imputer sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10.700 €.

Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les contribuables assujettis aux tranches supérieures de l’impôt sur le revenu, à 41% voire 45%. En effet, le gain fiscal peut dans certains cas dépasser 60% du montant des travaux si l’on tient compte des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Cerise sur le gâteau : le déficit foncier est de droit commun, il n’est donc pas intégré dans le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € / an.

Pour bénéficier de ce dispositif, il est cependant nécessaire pour l’associé investissant dans une SCPI de déficit foncier de conserver ses parts jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de la souscription.

Les SCPI de déficit foncier ont en général une quote-part cible de travaux supérieure à 50%, générant potentiellement pour les épargnants les plus lourdement imposés une économie fiscale supérieure à 30% du montant de l’investissement.