L’interview du gérant : La SCPI ALTIXIA CADENCE XII

[Luc BRICAUD] La SCPI Altixia Cadence XII est une SCPI à capital variable avec un objectif de distribution de revenus mensuels et de diversification de son patrimoine immobilier.

Nous avons une véritable stratégie de convictions immobilières, opportuniste en fonction de la typologie de l’actif, de sa localisation et de ses locataires actuels ou potentiels.

Altixia Cadence XII privilégie des investissements dans des actifs de bureaux de petites et moyennes surfaces, dans les zones les plus dynamiques des grandes métropoles régionales, et dans une gamme de prix comprise entre un et dix millions d’euros. Ce type d’actifs immobiliers, moins recherchés par les gros investisseurs qui leur préfèrent souvent des actifs d’une taille unitaire nettement plus importante, peut offrir des taux de rendement plus élevés.

Les dernières acquisitions situées à Rennes-Saint Grégoire et à Bordeaux-Mérignac sont des actifs répondant parfaitement à tous ces critères.

- Ensemble de bureaux à Saint Grégoire (Première couronne de Rennes)

Acquisition en avril 2020

Ensemble de bureaux de 2 433 m² et 76 parkings loué à 100%

2 locataires : BNP Paribas pour une durée restante à courir de 8 ans, dont 5 ans ferme & Seres (marque de Docaposte, filiale du groupe LA POSTE) pour une durée restante à courir de 7 ans.

Montant d’env. 5 328 000 €

Rendement acte en main : 6,34%

- Ensemble de bureaux à Mérignac (Bordeaux)

Acquisition en septembre 2020

Ensemble de bureaux de 1 008 m² et 43 parkings loué à 81%

2 locataires : ECONOCOM (groupe européen, qui met en œuvre la transformation digitale des entreprises et des organisations publiques - 10 300 collaborateurs dans le monde) par l’intermédiaire d’un bail commercial 3/6/9 ayant pris effet le 01/07/2015 et AMETRA (Groupe qui développe un savoir-faire en ingénierie de produits, moyens mécaniques et intégration de systèmes électriques et électroniques (700 collaborateurs dans le monde) par l’intermédiaire d’un bail commercial 3/6/9 ayant pris effet au 01/07/2016.

Montant d’env. 1 825 000 €

Rendement acte en main à l’acquisition de 5,27%

Rendement acte en main potentiel d’environ 6,35%

Plusieurs autres acquisitions de bureaux sont à venir sur le T4 2020.

Les bureaux, la classe immobilière majoritaire fait l’objet de toutes les spéculations : les bureaux vont disparaitre, les français ont apprécié le télétravail et ne reviendront plus en arrière !

Certes, le télétravail va perdurer mais l’échange, le challenge collectif ne se font pas exclusivement en virtuel. Les grosses entreprises ne vont pas déménager du jour au lendemain mais on voit d’ores et déjà des réductions de surface, notamment à La défense et en Ile de France !

C’est finalement la classe d’actifs qui va vivre sur le moyen terme le plus grand bouleversement : moins d’espace centralisé en Ile de France, moins de grandes surfaces, plus d’espace de travail en région, plus de petites et moyennes surfaces, généralisation du télétravail à 1 ou 2 jours par semaine, moins d’espace de co working et une digitalisation renforcée.

Les entreprises vont devoir repenser l’usage des bureaux : quelle doit être leur valeur ajoutée, quelle pratique managériale à faire évoluer en conséquence ? Bien Être au travail de plus en plus présent, moins de réunions, plus courtes, plus efficaces...

Quelques chiffres, il y a 6 ans c’était globalement 1.08 postes de travail par personnes (15m2), le passage des entreprises en Flex office pré-covid avait déjà fait passer le nombre de postes de travail par personne à environ 0.85 et post covid cela va être 0.75, dans 3 ou 4 ans nous pourrions être à 0.5 !

Rassurons-nous, pas de dépit amoureux pour les épargnants mais sélection de coup de foudre sur dorénavant des bureaux de petites et moyennes surface, plutôt en région ou cœur de Paris… un choix encore énorme avec de belles opportunités et des rendements qui restent dans le haut du marché de l’épargne.

Les dernières acquisitions situées à Rennes-Saint Grégoire et à Bordeaux-Mérignac en sont des exemples types.

- Une spécificité d’avoir des revenus mensuels avec un délai de jouissance de 3 mois et un rendement au-dessus de la moyenne des SCPI,

- Une SCPI de petite taille qui va pouvoir bénéficier des opportunités d’investissements immobiliers qui vont se présenter en 2021 et donc plus relutive,

- Des décisions collégiales : Une agilité de l’équipe d’investissement capable de se décider rapidement sur les investissements. Une équipe d’asset management intégré permettant une forte proximité avec les locataires de la SCPI.